サラリーマンのサブリースは本当にやめたほうがいい？リスクや成功するコツを解説

サブリース契約にはデメリットもありますが、過去に起きたトラブルや一部の悪質業者の影響で、実態以上に悪いイメージが先行している面もあります。

なぜ「やめとけ」と言われるのかを知れば、どのような点に注意するべきかがわかり、堅実に資産形成に取り組むことも十分可能です。

そもそもサブリースとは何なのか、どんなメリット・リスクがあるのか、そして信頼できる会社の見極め方まで詳しく解説します。

サラリーマンの不動産投資はサブリースがおすすめ？

不動産投資に興味はあるものの、「仕事が忙しくて、時間や手間を費やすのは難しい」「空室リスクが不安で、勇気が出ない」と思っている人に取り組みやすい経営方法の1つとしてサブリースがあります。

まずは、サブリースの基本的な仕組みと、会社員にとってのメリットを把握しましょう。

サブリースとは

サブリースとは、オーナーがサブリース業を営む会社に物件を貸し出し、サブリース会社が入居者に転貸する仕組みのことです。

一般的な賃貸借契約と違い、オーナーと入居者の間に契約関係は生じません。入居者との契約の当事者になるのはサブリース会社です。

サブリース会社は、自らが入居者対応や建物管理を実施し、入居者の有無にかかわらず毎月決まった家賃をオーナーに支払います。手間をかけることなく家賃収入を得られるため、本業で忙しい会社員にとって挑戦しやすい経営方式です。

マスターリースとの違い

サブリース方式の賃貸住宅経営は、

• オーナーとサブリース会社との契約（マスターリース契約）
• サブリース会社と入居者との契約（サブリース契約）

この2つの賃貸借契約から成り立っています。

まず、物件のオーナーとサブリース会社の間で交わされるのが「マスターリース契約」です。これは、サブリース会社が物件をオーナーから借り上げる契約のことです。

一方、サブリース会社と入居者の間で結ばれるのが「サブリース契約」です。こちらは、サブリース会社が入居者と賃貸借契約し、オーナーから借りた物件を転貸する契約のことです。

つまり、サブリース契約とは、サブリース会社と入居者の間の転貸借契約のみを指す言葉です。

しかし、一般的には

1. サブリース会社がオーナーの物件を借り上げる
2. 借り上げた物件を入居者に転貸する
3. オーナーには定額の家賃を保証する

という一連の流れを一括りにしてサブリースと呼び習わしています。

家賃保証型とパススルー型の違い

また、サブリースには「家賃保証型」と「パススルー型」の2種類があります。

家賃保証型は、空室があってもオーナーが一定の家賃収入を得られる仕組みです。

裏を返すと、サブリース会社は空室があってもオーナーに家賃を支払わなければならないため、保証される家賃は相場より低い金額になります。

一方、パススルー型では、サブリース会社は家賃保証をせず、入居者が支払った家賃から手数料を差し引いた金額をオーナーに支払います。

空室リスク・滞納リスクを負うのはオーナーであり、家賃保証型と比較すると手数料が低いのが特徴です。ただし、空室時はオーナーの収入はありません。

両者の特徴をまとめると、以下のようになります。

• 家賃保証型：入居状況にかかわらず安定した収入が入る
• パススルー型：空室リスクへの対策が必要だが、手数料が控えめ

サラリーマンがサブリースでの不動産投資を行うメリット

会社員がサブリースでの不動産投資をするメリットは以下の通りです。

• 空室・滞納の心配が不要
• 管理の手間がかからない
• 安定した家賃収入が見込める

順番に解説します。

空室・滞納の心配が不要

入居者の有無にかかわらず毎月定額の家賃収入が保証されており、オーナーは空室や滞納による収入ストップの影響を受けません。

通常の賃貸経営では、空室が続いている間は家賃収入が入ってきません。空室率が上がるとローン返済などの悩みが出てくるでしょう。空室率の上昇は経営不振に陥るリスクがあります。

管理の手間がかからない

オーナーは入居者との賃貸借契約の当事者ではないため、入退去に関するすべての業務をサブリース会社に任せられます。忙しいサラリーマンには大きなメリットと言えるでしょう。

賃貸経営をプロに任せられる点も大きいです。

安定した家賃収入を見込める

毎月決まった金額が振り込まれるため収支計画が立てやすく、資金繰りが安定します。

サブリースはサラリーマンにとってリスクが高いのか

サブリースは多忙な会社員にとって便利な経営手法ですが、メリットだけではなくデメリットも存在します。

ここでは、サブリースのデメリットや代表的なトラブル事例をもとに、会社員が注意すべきポイントを解説していきます。

サブリースのデメリット・リスク

1. オーナーからの更新拒絶・中途解約が難しい
2. 手数料が割高である
3. 空室リスクを永遠にカバーすることは不可能
4. 安定した家賃を得られる半面、家賃相場の上昇局面では不利になる

1つずつ解説します。

オーナーからの更新拒絶・中途解約が難しい

マスターリース契約は賃貸借契約の一種であることから、貸主からすると「解約されやすく、解約しにくい」という特徴があります。

通常の賃貸借契約でも、借主側は一定の予告期間を守れば自由に解約できますが、貸主（オーナー）側からの解約は難しく、場合によっては立ち退き料の支払いが必要になります。

マスターリース契約も賃貸借契約の一種であることから、オーナー側は契約を一方的に終了させにくい点に注意が必要です。

空室リスクを永遠にカバーすることは不可能

オーナーは空室でも一定の家賃収入を得られますが、実際には空室が続くほど、サブリース会社が赤字を抱えることになります。

その結果、契約更新時にサブリース会社から家賃保証額の引き下げを提案される可能性や、契約解除を申し入れられる可能性があります。

これらについては、国土交通省が定めているサブリース契約書のひな形にも記載されています。

参考：特定賃貸借標準契約書｜国土交通省

手数料が割高である

サブリース会社は空室・滞納があってもオーナーに家賃を支払う義務があるため、リスクを負っている分、通常の管理委託より手数料が高くなります。

通常の管理委託手数料の相場が5％前後であるのに対し、サブリースの手数料の相場は家賃の10％〜20％です。（※）

したがって、オーナーの手元に残る家賃は、入居者が支払う家賃の80％〜90％の金額です。
（※）参考：第28回賃貸住宅市場景況感調査｜公益財団法人日本賃貸住宅管理協会

トラブル事例はかぼちゃの馬車事件が有名

サブリースにまつわる大きなトラブルとして有名なのが「かぼちゃの馬車事件」です。

女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を企画していた株式会社スマートデイズは、会社員や公務員を中心に多くの投資家に物件を販売し、サブリース契約を結びました。

しかし、物件の販売価格にはスマートデイズが施工会社に要求した法外な謝礼金が上乗せされており、さらにはスルガ銀行による不正融資も絡んでいました。オーナーは、物件の価値や自身の資産状況に見合わない高額なローンを組まされていたのです。

こうして成立したサブリース契約でしたが、シェアハウス「かぼちゃの馬車」の入居率は当初の説明を大きく下回っており、運営は早々に行き詰まってしまいます。

家賃保証の支払いが立ち行かなくなったことで、スマートデイズは経営破綻。多くのオーナーが、家賃を得られないまま高額なローンを背負わされる深刻な事態に発展しました。

トラブルになった場合の対処法

不動産契約でトラブルが発生した場合、まずは契約書の内容を正確に把握しましょう。

特に、家賃の改定や契約解除に関する条項については、オーナーとサブリース会社の利益が相反する箇所であるため、熟読してください。

また、相手方とのやり取りは必ず記録を残すようにしましょう。電話ではなく、メールなど証拠が残る手段でのやり取りが理想です。

個人での解決が難しい場合は、ためらわず弁護士など不動産トラブルに強い専門家に相談してください。しかし、いきなり弁護士に依頼するのはハードルが高く感じるもの。その場合は、消費生活センターや法テラスも相談先として利用可能です。

気軽に相談しやすく、悩みに応じた相談窓口を紹介してもらえます。早めに相談することで、状況がこじれる前に対処できるケースも多くあります。

参考：独立行政法人国民生活センター
　　　日本司法支援センター 法テラス

問題はオーナーにビジネス感覚がないこと

サブリース契約は、決して違法な契約ではありません。

特に本業で忙しい人や賃貸経営に慣れていない人、遠方に住んでいる人にはメリットが多い手法です。

にもかかわらず「サブリースはやめとけ」と言われる背景には、オーナー側の過度なお任せ思考も関係しています。

特に、会社員として安定した収入を得ているサラリーマン投資家の場合「プロに任せればすべて安心だ」と考えてしまいがちです。

しかし、不動産投資はれっきとしたビジネスです。

• 物件の立地や賃貸需要を調べる
• 近隣の家賃相場を調査する
• 自分でも収支をシミュレーションしてみる
• 契約内容を読み込み、不明点をそのままにしない

など、オーナー自身が主体的に行動する場面は数多くあります。

任せる部分と自分で把握しておくべき部分をきちんと線引きしておかないと、後から「聞いてなかった」「知らなかった」と後悔してしまうかもしれません。

サブリースに限らず、「この契約は本当に自分にとってプラスになるのか？」を見極める姿勢が大切です。

管理委託という選択肢もある

サブリースは管理の手間を大幅に減らしたい人や、安定した家賃収入を得たい人に有効な選択肢です。

最近では「サブリース新法」の施行により、勧誘時のルールや契約内容の説明が義務づけられ、以前よりも安心して利用できる環境が整っています。とはいえ、サブリースだけが賃貸経営の方法ではありません。

「管理委託」という選択肢もあります。管理委託では、家賃の約5%前後を管理会社に支払う代わりに、ほとんどの入居者対応や建物の維持管理を任せることが可能です。

空室期間中は家賃収入が発生しないものの、入居中は家賃から管理手数料約5％を差し引いた金額を受け取れるため、自身の物件に競争力があればサブリースよりも収益が上がる可能性があります。

サブリースと管理委託のどちらが適しているかは、自身の考え方や物件の状況によっても変わってきます。

主な違いを一覧表にまとめました。

	サブリース	管理委託
空室保証	あり	なし
滞納保証	あり	なし
借上げ料率・ 管理手数料	借上げ料率：80～90％程度（手数料：10～20％程度）	5％前後
家賃の額	サブリース会社と契約で合意した金額	相場価格を参考に、オーナーが決定した金額
礼金	サブリース会社が取得	オーナーが取得
更新料	サブリース会社が取得	オーナーが取得
リフォーム会社	サブリース会社が指定した会社・内容で実施	オーナー自身で発注可能
トラブル関連	サブリース会社が対応	管理会社が対応 （契約内容による）

サラリーマンが泣き寝入りしないサブリース会社の選び方

会社員が副業として不動産投資を始めるなら、信頼できる会社選びが何より大切です。

サブリース会社の選び方のポイントは、以下の3点です。

• 賃貸住宅管理業法の登録業者である
• サブリース専業ではなく、管理委託も取り扱う会社である
• 契約前に、デメリットを詳しく説明してくれる会社・担当者である

順番に解説します。

賃貸住宅管理業法の登録業者である

まず確認したいのが、その会社が国土交通大臣の認可を受けた「賃貸住宅管理業者」として登録されているかどうかです。

2021年6月から施行された「賃貸住宅管理業法」により、賃貸住宅の管理戸数が200戸以上の会社は、国への登録が義務づけられています。

この法律の対象となっている会社は、「賃貸住宅管理業者登録票」を必ず掲示しています。登録業者であることがひとつの信頼の証となるため、必ず確認しましょう。

国土交通省のホームページからも検索可能です。

参考：国土交通省 | 賃貸住宅管理業者検索

サブリース専業ではなく、管理委託も扱う業者である

サブリース一択の会社よりも、サブリースと管理委託の両方に対応している会社のほうが望ましいでしょう。

サブリース専業または管理委託専業の会社だと、どうしても提供できるサービスが限られてしまいます。

その点、複数の選択肢を提供できる会社であれば、オーナーの状況に合った管理方法を提案してくれると期待できます。

契約前に、デメリットを詳しく説明してくれる担当者である

サブリースのデメリットについても、詳しく説明してくれる担当者のいる会社を選びましょう。

「サブリース新法」により、サブリースを勧誘しようとする者がオーナーに対して契約前に説明しなければならないリスクが明確にされています。

説明義務があるリスクは、以下の3つです。

• 家賃が減額される可能性があること
• 契約期間中でも解約となる可能性があること
• オーナーからの契約解除には、借地借家法上の正当事由が必要なこと

これらのリスクの説明を事務的に済ませようとする担当者よりも、「いつ頃、どんな理由で家賃が下がる可能性があるのか」など、具体例を挙げて詳しく説明してくれる担当者のほうが信用に値するでしょう。

サブリースは、空室リスクを避けながら賃貸経営の手間を減らせる、効率的な賃貸経営の手法です。しかし、契約内容を理解していなかったり会社選びを間違えたりすると、後々トラブルになるリスクもあります。

かぼちゃの馬車事件のような過去の事例を教訓に、必ずデメリットやリスクについても説明してくれる会社や担当者を選びましょう。

また、サブリースだけでなく管理委託という選択肢も視野に入れ、自分の物件に合った管理方法を選んでください。