賃貸管理コラム
サブリースは、サブリース会社がオーナーから賃貸住宅を借上げて、入居者に転貸する賃貸経営の運用方式のひとつです。オーナーは空室リスクを気にすることなく一定の収入が得られるうえ、賃貸物件を運用する手間が省けるなどのメリットがあります。
一方で、賃貸物件の運営状況によっては、サブリースを解約したほうが収益が増えるとして、解約を考える方もいるでしょう。しかし、サブリースの解約には、高額な違約金がかかるケースもあるため注意が必要です。
本記事では、サブリースの解約にかかる違約金について詳しく解説します。また、違約金の特性上、トラブルが起こりやすいためそれを回避する方法も紹介します。
そもそもサブリースは、解約自体が難しいという事情があります。ここでは、サブリースの解約について詳しく解説します。
サブリースを解約することで、収益が増やせる可能性があります。
一般的にサブリースは、家賃の約10～20％を手数料としてサブリース会社に支払う契約となっていることが多いです。そのため、満室経営ができる場合は、サブリースではなく一般管理に切り替えた方が得られる利益が増える可能性があります。
とはいえ、サブリースは空室のリスクに関係なく安定した収入が得られるうえに、物件を運用する手間が省けるなどのメリットがあります。そのため、サブリースのメリットと解約するメリットをよく比較したうえで、どちらにするのかを検討しましょう。
サブリースは、オーナーがサブリース会社と賃貸借契約を締結します。賃貸借契約では、借地借家法により借主側が大きく保護されているため、原則としてオーナー都合での解約はできません。
仮に契約書に解約条項が設けられていたとしても、サブリース会社によっては借地借家法を根拠にして解約を拒否するケースもあります。
サブリースはそもそも解約が難しい契約だということを覚えておきましょう。
サブリースの解約は、前述したように原則としてオーナー都合での解約ができません。
解約するためには、以下のような致し方ない理由（正当事由）が必要です。
上記のような正当事由が生じた場合は、サブリースが解約できる可能性があります。
ただし、正当事由が法律によって明確に定められているわけではありません。裁判になった場合に正当事由として認められないおそれがあることを理解しておきましょう。
多くのサブリース会社は、解約条項に違約金を設けています。そのため、サブリース会社が解約を認めてくれたとしても、違約金を支払う必要がある場合がほとんどです。
サブリースの解約を検討するときは、違約金を請求されても支払えるようにしておく必要があります。
前項の通り、サブリースの解約は違約金の支払いが必要になる可能性が高いです。そのため、違約金の相場や、違約金をめぐって起こりやすいトラブルについてよく理解しておきましょう。
これらを理解しておかないと、相場よりも高い違約金が設定されている契約を締結してしまったり、トラブルに巻き込まれてしまったりするおそれがあります。
サブリースの解約で請求される違約金の相場は、家賃収入の約6カ月分です。たとえば、月間の家賃収入が40万円の場合、違約金が240万円かかる計算になります。
ただし、サブリース会社や物件の種類など契約によって違約金は大きく変わるため、上記の相場は参考程度に考えましょう。相場の倍である家賃収入の約12カ月分が違約金として必要になるケースもあります。
いずれにしろサブリースの解約には、多額の費用がかかるおそれがあるため、違約金の支払いができるように資金を準備しておきましょう。
オーナーから一括借り上げをした物件をサブリース会社が転貸して、転貸先もサブリース会社のケースがあります。このケースでは、2社分の違約金が設定されているため、高額な違約金を支払う必要があります。
また、1社で賃貸管理契約と借り上げ保証の2つを契約しているケースもあり、その場合も2つの契約の違約金を支払う可能性があるため注意が必要です。
どちらのケースも二重の違約金がかかるため、契約書に相場よりもかなり高額な違約金が記載されています。
二重の違約金を請求される事態を防ぐために、サブリース契約を交わす前に必ず契約内容を確認しましょう。
サブリースの解約で請求される違約金を巡っては、さまざまなトラブルが起こります。
たとえば、違約金が相場よりも高額に設定されており、支払いができないというケースです。すでに契約は交わしているため、高額な違約金が理由で解約したくてもできない事態になるおそれがあります。
こういった違約金に関するトラブルに巻き込まれないためにも、事前に契約書の解約に関する内容をよく確認しておきましょう。
立退料とは、貸主の正当事由を強めるために借主に対して支払う補償金のひとつです。
サブリースを解約する際に、違約金にくわえて立退料を支払わなければならないケースもあります。
立退料は支払う状況によって金額が異なるため、一概にいくらなのかをいうことはできません。しかし、家賃収入の6カ月分程度が必要なことがあるため注意が必要です。
サブリースの解約に関するトラブルに巻き込まれないためには、トラブルを回避するコツを理解しておく必要があります。
サブリース契約を締結する際は、違約金についての項目を必ず確認しましょう。
事前に違約金についての項目を確認しておくことで、相場よりも高い違約金が設定されていたとしても、契約前に気づくことができます。
なお、確認した際に違約金が相場よりも高額な場合は、サブリース会社が不利な契約を締結させようとしている可能性が高いです。そのため、ほかの会社に変更することをおすすめします。
サブリース契約を締結する際は、違約金以外の項目に関しても、すみずみまでしっかりとチェックする必要があります。
たとえば、契約書でリフォーム会社が指定されており、そのリフォーム会社以外にリフォームを依頼できないことがあります。そのため、想定外のリフォーム費用がかかるケースがあります。
また、オーナーがサブリース会社に入居者情報の開示を求めても、応じてもらえないことがあります。契約書に入居者に関する情報を報告してもらう旨の内容を含めておけば、トラブルを回避できます。
将来的にサブリース契約を解除することを可能性も想定して、違約金として使える資金を準備しておきましょう。
たとえば、サブリース会社が家賃の減額を申し込んできた場合を想定してみましょう。
家賃収入が減ってしまうと、キャッシュフローが悪化して安定した賃貸経営ができなくなります。そのため、サブリースの解約を検討しなければ、賃貸経営自体が成り立たなくなるおそれがあります。
こういった場合でも違約金は免除されないため、自分の意思で自由に解約するためにも、あらかじめ違約金を準備しておきましょう。
サブリース契約を締結する場合は、慎重に会社を選ぶことが重要です。信頼できない会社と契約してしまうと、解約せざるを得ない状況になってしまうためです。
そのような状況に陥っても、高額な違約金は支払う必要があります。高額な違約金を支払わないようにするためにも、実績が豊富で安心して任せられるサブリース会社に相談しましょう。
実績が豊富なサブリース会社は、多くの方から支持されている証拠です。しかし、オーナーとの相性は担当者によって異なるため、まずは気軽に相談して、親身に相談に乗ってくれるかどうか見極めましょう。
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