オーナー様に無理な営業はしない、営業担当者の想いについて
私はオーナー様を友人や家族と同じように考えています。
単に顧客を増やすということではなく、友人を増やそうという感覚でお話をさせていただいています。
当然友人感覚とはいえ、常に節度をもって接することは必要です。
それでも、オーナー様とそういった関係性を築けており、私共も他人ではなく友人や家族の財産を管理しているんだという気持ちで、
単なるビジネスライクではなく、本当に親身になって管理を行うことができています。
そしてそれが伝わるからこそ、オーナー様に当社を選んでいただけるのだと私は思います。
当社は賃料を簡単には下げません。
当社の家賃査定において、まず周辺物件の数千とある過去の家賃情報を踏まえた上で、
最近の成約事例についてもしっかり集めて検討します。
現場まで足を運んで賃貸の仲介業者様に聞き込みをしたり、居住者はどういった層の方が多いのかをその目で見て確認したり…
そういった地道な調査を、手を抜かずにしっかりと行っているからこそ、適正な家賃査定を行うことができているのだと自負しています。
そして、そのような適正な賃料であれば、簡単に下がることはなく、大幅に下がることも絶対にありえません。
それでもどうしても空室が続いて家賃を下げざるを得ない場合があります。
管理会社の中には、オーナー様に通知を出すだけで一方的に賃料を下げてしまうところもあるようですが、
当社は必ずお電話で直接連絡をさせていただいています。
万が一、賃料を下げざるを得ない場合であっても、信頼関係ができているからこそ、オーナー様にも
簡単に下げようとしているわけではないとご理解いただけるのです。
当社の場合、管理戸数を無理に増やそうとはしておりませんので、ひとりひとりのオーナー様にあった、
小回りの利く管理ができています。
営業担当者の異動はなく、退職者も少ないため、オーナー様に対しては同じスタッフが長く担当できるというのが
当社の強みでもあります。
グローリア・ライフ・クリエイト（GLC）の管理物件はまだ4,500戸くらいであり、
大手の管理会社さんと比べるとそこまで多くはないのですが、
オーナー様の信頼を得ながら
ゆっくりと着実に管理戸数を増やしてきましたので、
「多数いるオーナー様のひとり」というような状況にはなりません。
売主業者様や仲介業者様は、投資用の物件を購入いただいたオーナー様との信頼関係をとても大事にされていて、
「売って終わり」とはせず、ほとんどの業者様はその後の管理についても信頼できる管理会社を紹介したいと考えてらっしゃいます。
そのうえで大変ありがたいことに、当社の管理業務に信頼を得ていただいている業者様が
当社のことを紹介・推薦してくださり、オーナー様の紹介をいただくケースが多くあります。
他社の管理会社に物件管理を委託し、新築物件の入居募集をした際に、入居の決まりが悪いからといって
募集後1ヶ月くらいですぐに賃料を
下げられてしまったというオーナー様からの声を聞いたことがあります。
その場合、管理会社がオーナー様からの信頼を失うだけでなく、その会社を紹介した業者様もオーナー様からの信頼を失ってしまいます。
当社は適正な家賃査定をしっかり行っているのでそのようなことは致しません。
とにかく管理戸数を増やしたいからといって高めでかつ無理のある賃料を提示するようなことも絶対にしません。
仮に家賃設定が他社と比べて低かったとしても、いろいろな諸費用を差し引いた上で実際にオーナー様が受け取る金額と比べると、
実は当社の方が多いこともあります。
例えば、物件の清掃代は毎月必須でかかる費用です。単身用のアパートだと毎月2回程度行うのが通常で、
一般的な管理会社だと1万円～2万円／月が一般的ですが、GLCの場合は、5千円／月 かからずにできるプランもあります。
また、サブリースの借上げ率に関しても高めに設定させていただいております。
一般のオーナー様が実際にかかる細かい収支までを考慮し、管理会社を選ぶことはなかなか難しいのですが、
投資用売買のプロである業者様の場合は、そういった内容まで把握した上で信頼できる管理会社を選ぶことができます。
当社はそういった業者様に信頼していただいているので、オーナー様を紹介していただけるのです。
また、当社は家賃を簡単に下げないというだけでなく、サブリースの場合の再免責期間もいただいていません。
いずれもオーナー様の安定収入をしっかり守るということを重視しているからです。
グローリア・ライフ・クリエイト（GLC）ではあらゆる営業活動と工夫により、空室は少なく、高い入居率を維持しています。
当社の管理物件は単身用のアパートが多いので入居者の入れ替わりは比較的多い方だと思いますが、
当社は、退去されて空室になった後にすぐに次の入居者様を見つけることが得意です。
実際に工夫していることといえば、入居の初期費用を抑えたり、モデルルームを設置して入居後の生活をイメージしやすくしたり、
また、家電プレゼント付きの募集をしたりといろいろありますが、私は入居者様の募集を賃貸の仲介業者様と連携している点がとても大きいと思います。
単にインターネット上での情報提供だけでなく、実際に仲介業者様のところへ足を運び、物件を紹介してもらえるようチラシを配ったり、どのようにすれば入居が決まりやすいかを直接聞いたりしています。
コストや手間はかかってしまいますが、多数の賃貸仲介業者様にも協力していただく体制を
作っていることが
高い入居率を保てている大きな理由です。
当社が常に心がけているのは「オーナー様に無駄な出費をさせないこと」です。
管理会社の中には、「このままだと将来家賃が下がりますよ」といった語り口で設備投資を次々進めてくるところもあるようですが、
設備をどんどん増設したとすると、大体5年～7年程経過するごとにまた修理代や交換費用がかかってしまいます。
そうなると、管理会社としてもオーナー様に費用をご用意いただく提案しかできなくなってくるのです。
当社ではそのような設備投資に頼らず、当社自身とオーナー様、双方の身の丈に合った賃貸物件の管理、入居者募集、建物管理をするよう心掛けてきました。
当社は賃貸管理業を始めて15年程度になりますが、親会社のグローリアは建物の総合管理会社で40年近くの実績があります。
その中で、入居者様や近隣の方々に関することや建物の設備、リフォームに関するものなど、あらゆる事例を経験し、
そしてそれらに対処するノウハウを積み重ねてきました。
そのため、当社は管理物件に発生したトラブルに対し、コストを抑えて解決することができます。
オーナー様には出費を最小限に抑えて、長期に渡り安定した家賃収入を得ていただき、当社は長きに渡って物件の維持管理を行う。
そういったお互いにWIN-WINの関係を築いていけるのがベストであると考えています。
グローリア・ライフ・クリエイト（GLC）ではオーナー様個々の要望に応えたオリジナルの管理プランを作成いたします。
これも、自分たちの身の丈に合わせた、無理のない管理を行っているからこそ実現できることです。
もっとも、新規のオーナー様だけを優遇するということではありません。
例えば、「管理報酬を何％に下げてくれれば管理をお願いしたい」「賃料をあと何千円上げてくれれば管理をお願いしたい」という
お話をいただくことがありますが、当社は、管理戸数を増やすことだけ優先して、
長年契約していただいているオーナー様よりも良い条件で新しい
オーナー様と契約するということは絶対にしません。
なぜならそれは既存のオーナー様を無下に扱っていることになるからです。
あくまでもすべてのオーナー様に同等の条件の中で、個々のオーナー様に合わせたプランのカスタマイズをすることが
できるということです。
先に述べました通り、グローリアグループは長年不動産関連事業をやっておりますが、
私自身も自社の分譲マンションの販売や売買の仲介、賃貸管理の実務など様々な不動産関連業務に長年携わってきました。
その経験から、物件のオーナー様が何を求めているか、その需要をしっかりと把握しています。
私の考える当社の一番の魅力というのは、そういった長年の経験や実績に基づいた「安心して任せて頂ける管理」が
できる点であります。
オーナー様が2棟目、3棟目の物件を購入された場合にも当社に管理を任せていただけたり、
オーナー様にご友人を紹介していただけたりしているのはそういった点を評価してもらえているからだと思います。
当社はこれからも管理戸数を増やしていきますが、決して数字だけを求めるような営業活動はしません。
常に既存のオーナー様を大切にするということを心がけ、当社の姿勢に共感いただけるオーナー様のためにも
自分たちの身の丈に合った管理ができる体制を続けてまいります。
