賃貸管理コラム

高騰し続ける不動産市場、現在の不動産価格はバブルなのか?

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現在の不動産価格はバブルなのか-画像1

蔓延するコロナウイルスの影響によるテレワークの普及で働く人の在宅時間が増え、住まいに対する考え方が、以前とは変化してきました。
「家にいる時間を快適に過ごしたい」、「テレワーク専用の仕事部屋を作りたい」、「出社の必要性がなくなったから都心部からは少し離れたい」等の理由により住み替えをする人が増えています。
これに付随して国の政策である大胆な金融緩和により、現在、実需不動産の需要が増えており、東京をはじめとする首都圏を中心に不動産価格が高騰を続けています。
戸建て市場では、住宅需要に合わせた用地の供給が追い付かない状況であり、コロナ前と比較してかなり高い土地価格で取引がされています。
一部ではバブルの声も聞こえる状況であり、不動産投資市場においても物件価格が上がっていく中で投資に対してネガティブになる投資家も出てきています。
現在の不動産市場は本当にバブルなのでしょうか?
今回は、現在の不動産価格が高騰している状況に焦点を当て、実際に今の不動産市場がバブルの状態であるのか、健全な取引がなされているのかについて解説します。
これから不動産投資を始めたいけど、スタートするタイミングを迷っていると言う人も多いと思いますが、これからの内容をよく参考にしてください。

現在の不動産価格高騰はバブルではない?

コラムイメージ1 現在の不動産価格は、バブルとは言えないでしょう。
冒頭でも説明したように実需不動産の売買状況は、非常に活発な状況であり、不動産市場で取引が活発であることに間違いはありません。
特に、昨年は、一度はコロナの影響で落ち込んだ不動産需要が、後半で一気に活性化され2020年10月には、中古マンションの取引数が昨年比の3割越えと非常に好調でした。
しかし、今年2021年3月に国土交通省が公表している地価公示によると、公示地価は、全用途平均で6年ぶりの下落、東京圏でも8年ぶりの下落と言う結果となっています。
※参考:国土交通省 令和3年地価公示の概要
公示地価なので実勢価格とかけ離れた部分は有りますが、市場の肌感覚と実取引の統計とは、違いがあることが分かります。
仮に同じエリアであっても立地をはじめとした物件の条件によって取引価格に大きな差が生じているとも予想出来ます。
例えば、東京23区で言うと、希少性の高いエリアに絞った場合、地価は継続して上昇を続けているような状況です。
よって、昭和後期から平成初期に起こったようなバブル期とは、違いがあると言えます。

東京23区内でも住宅地においてはバブル期の半値程度 商業ビル用地やマンション価格において、東京23区ではバブル期に近い地価の上昇を見せていますが、住宅用地はまだバブル期の半値程度にとどまっています。
理由としては、まず商業ビルやマンションにおいては、23区内で駅前の再開発やタワーマンションの開発が盛んであること、更にオリンピック需要が高騰の要因であると言えます。
逆に住宅用地は、駅から少し離れた場所にあり、大手デベロッパーや外資が入ってくることも少ない為、商業用地やマンション用地ほどの高騰はしてないと推測できます。
よって、東京23区内で住宅用地でも坪単価が平均で約450万円前後であったバブル期とは、大きく違いがあるでしょう。

昭和バブル期と現在の不動産市場の決定的な違いとは?

コラムイメージ2 爆発的な不動産バブルに沸いた昭和バブル期と現在の不動産市場は、決定的な違いが二つあります。
それは、不動産を買う人の動機と金融市場の違いです。
それぞれに分けて解説します。

不動産を買う人が持つ動機の違い 昭和バブル期に不動産を購入する人は、単純に「借金をしてでも不動産を購入しておけば、資産価値が上がって高値で売却が出来る」と言う、いわゆる、投機目的がメインでした。
要は、特に根拠がある訳でもなく、市場の熱が高まっていると言う理由で値上がり目的の不動産を購入する人が多かったのです。
対して、現在、不動産を購入する人の動機は、特に投機目的と言うわけではなく、「コロナによる在宅時間の増加で更に広い部屋に住み替えをしたい」、「オフィス通勤がなくなったから、郊外に引っ越したい」等の必要性が高いから購入すると言う理由がメインです。
要は、必要性と言う観点から不動産への需要が高まっており、需要と供給の関係で不動産価格が徐々に高騰しているのが現在である為、バブル期のような急激な高騰をしない理由もそこにあると予想出来ます。

金融市場の違い バブル崩壊の始まりは、基本的に金融の引締めが引き金になると言われるように昭和バブルの終焉も政府による金融引締めが理由でした。
昭和バブルでは、異常なまでの不動産価格の上昇を抑える為、政府による金融引締めが始まり、借金返済に困った投資家の不動産売却が多発し、不動産価値が暴落しました。
要は、資金が常に市場にあふれている状態であれば、不動産価値が暴落する危険性は少ないと言えます。
現在で言うと、金融緩和による超低金利政策によって、特に実需不動産においては、かなり低い金利で高額なローンを受けることが出来ます。
そしてこの金融緩和の状態は、人口減による景気の悪化がこれからも続く日本を考えると終わることは考えられません。
よって、昭和バブル期が終焉を迎えた時の金融市場と今の金融市場には、大きな違いがあるのです。

不動産価格が上がる中での今後の不動産投資は?

コラムイメージ3 不動産価格が上昇する中で、不動産投資に前向きになれない投資家も多いですが、マンションやアパート投資のような住居用の賃貸事業においては、物件次第でまだまだチャンスがあると言えます。
コロナの影響により、不動産投資に銀行融資が向いていない状態ですので、コロナ前と比較して投資用物件においては、逆に価格が下がり利回りが高くなっている物件もあります。
購入までは、時間がかかるかも知れませんが、根気よく物件探しと融資の開拓をしていけば、思わぬ優良物件に巡り合えて、良いスタートを切れる可能性も高いです。

今後、不動産投資を始める際のポイントは?

コラムイメージ4 今後の不動産投資を始める際のポイントは、「物件」と「自己資金」です。
まず、物件は、先述していますが、商業ビルやオフィスビルの投資はかなり慎重になる必要があります。
飲食やアパレル産業は、今後も復興の目途が立っておらず、一斉退去、入居付けの苦戦が予想されるからです。対して、住居用の賃貸物件は、利回りが上がっているエリアもある為、物件次第では、大いにチャンスがあります。物件を見る際のポイントは、資産価値をあまり意識せず、事業性が高く収益が取れる物件がおすすめです。
将来的なことを考えると銀行側も担保価値をあまり高く評価出来ない為、利回りが高く、収益性に優れた物件の方が、融資も前向きになってくれる可能性が高くなります。
次に自己資金については、融資のことを考えると以前よりも潤沢な状態にしておく方が良いでしょう。
銀行側も企業が持続する為の融資を積極的に行っている状況の為、資金の少ない個人投資家に前向きな融資をしてくれる可能性は少ないです。
もちろん、物件次第ではありますが、可能な限り資金を手元に置いた状態で不動産投資をスタートした方が、良い結果を生む可能性は高くなります。

最後に

コラムイメージ5 今回は、現在高騰している不動産価格に焦点を置いて解説しました。
昭和バブル期との違いを理解することで、より現在の不動産市場を客観的に見ることが出き、不動産投資をスタートする上での参考になるのではないでしょうか。
先述していますが、マンションやアパート投資においては、エリアによっては利回りが上がっている物件もあります。
銀行融資が以前よりも厳しくなっている難しさはありますが、物件次第では可能性も大いにある為、不動産投資を検討している人はまず物件探しから行ってみてはいかがでしょうか。


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