賃貸管理コラム
サブリース契約は、アパートなどの賃貸物件をオーナーからサブリース会社が一括して借り上げる契約です。サブリース会社は入居者へ転貸して利益を得ます。
サブリース契約は、正当の事由がないとオーナーから解約できません。そのため、解約が難しいといわれており、トラブルに発展することが多いです。
本記事で、正当事由として認められる具体的なケースを確認してみましょう。
まずはサブリースの解約が難しいといわれる理由について確認してみましょう。
サブリース契約はオーナーが貸主、サブリース会社が借主となるため、借地借家法が適用されます。
借地借家法では、借主が大きく保護されており、貸主が一方的に借主を追い出すことができません。これが、解約が難しいといわれる理由です。
ポイントとなる条文は次の2つです。
つまり、正当の事由がなければ、賃貸人であるオーナーからの解約申し入れができないということです。
サブリース契約には解約に対して違約金が設定されていることがあります。違約金の相場は賃料の数カ月分といわれていますが、1年分など高額なケースもあります。
また、以下の場合など、違約金のほかに立ち退き料が必要なこともあります。
違約金の額は個々の事案によって異なりますが、契約条項に違約金が設定されていれば、多額の費用がかかる可能性があります。
借地借家法では借主側の事情が優先されます。具体的には、以下のように借主が保護されています。
契約期間は更新が原則となっており、貸主側からの更新拒絶や解約申し入れは制限されています。
サブリース契約においても、貸主であるオーナーに正当事由がなければ解約できません。正当事由とは、オーナー側の解約せざるを得ない事情のことです。
では解約が認められる正当事由とはどのようなものなのでしょうか。
認められる主なケースは以下のとおりです。
順番に解説します。
オーナー本人が自分で住むなど、自己使用のために解約を申し出る場合、正当事由として認められる可能性が高いです。
たとえばオーナーが仕事の都合などで海外に住む必要があり、日本国内の不動産をサブリース契約していたとします。その後帰国することになると、日本での住居が必要です。
ほかに住むところがないので物件を明け渡してもらい、自己の居住用として使用したいと考えるのは自然です。この場合、本人の経済状況や収入状況にもよりますが、正当事由として比較的認められやすい事情です。
オーナーの息子家族が帰国する場合、少し事情が異なります。
オーナー本人の自己使用ではなく、家族の使用となるため必要度がかなり下がります。正当事由としては非常に弱くなるため、サブリース会社と交渉して、納得してもらう必要があります。
自己使用でも家族の使用でも、立ち退き料などの条件交渉は必要です。特に家族の使用のように正当事由として弱い場合、立ち退き料の金額で解約の可否が決まることがあります。
サブリース物件の建築費などオーナーがローンを組んでいる場合、基本的には毎月返済があります。
当初はサブリース物件からの家賃収入でローンを支払えるように計画します。しかし、設備の維持費用や建物の修繕費用などランニングコストがかかるため、想定外の出費で利益を圧迫することもあります。
サブリース会社の保証家賃も年数が経過すれば下落します。契約後2年目で保証家賃を見直すなど会社によってやり方は違いますが、30年、50年と同じ金額のままではありません。
家賃収入が減りローンの支払いができない、オーナー自身の生活が維持できないとなれば、解約の正当事由として認めてもらい売却するしかありません。
建物の老朽化などで取り壊す必要がある場合、正当事由として認められるケースがあります。
ただし老朽化という言葉は抽象的な表現ですので、具体的な内容を示す必要があります。
具体的な内容としてよく用いられるのが耐震診断です。現在の建築基準法では地震に対して厳しい基準が決められており、新築物件であれば耐震基準をクリアしていることが明白です。
現在、基準にされている新耐震基準は1981年6月に施行されました。そのため、それ以前の物件に関しては新耐震基準を満たしていないものが多くあります。
日本はいつどこで大地震が起きてもおかしくない国です。地震などの災害時に入居者の生命・健康に大きなリスクがあるならば、サブリース契約解約の正当事由になるのは当然です。
区画の再開発や公共工事の一部になっているなど、やむを得ず売却する必要がある場合も正当事由として認められることがあります。
行政が行う区画整理事業や道路の拡幅工事などが考えられます。物件が老朽化しておらず、賃借人にも落ち度がない状況でも、サブリース契約を解約して明け渡しを要求します。
ただし、特に区画整理事業が行われる場合は、オーナーが将来的に大きな利益を手にする可能性が高いです。
明け渡しに対して高額な立ち退き料を支払わないと、サブリース契約を解約できないこともあります。
解約せざるを得ない事情がなければ、正当事由として認められません。具体的には、以下のようなケースがよくあります。
上記の理由はどれを見ても貸主であるオーナー側の事情を優先したものばかりです。借主であるサブリース会社側にメリットはありません。
借地借家法は借主側が大きく保護されるべきという立場ですので、借主側にメリットがなければ正当事由として認められません。
実際に裁判が行われ、正当事由が認められたケースと、認められなかったケースをそれぞれ確認してみましょう。
| 判決日 | 平成27年8月5日 |
|---|---|
| 裁判所 | 東京地裁 |
| 原告（貸主） | サブリース会社との間で賃貸借契約を締結して、家賃保証および満室保証を受けていた建物のオーナー |
| 結果 | 正当事由を補完するものとして50万円の立退料支払いを条件に認容された |
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構「RETIO判例検索システム」
オーナーは老朽化した自宅の補修改築のためにまとまった資金が必要となり、建物を空き家状態で売却することを希望します。そのために、サブリース会社に対して賃貸借契約解除と建物の明渡しを求めた事案です。
オーナーは自分がその建物に住むわけではないので、本来的な意味での自己使用の必要性を主張できるものではありません。そのため、それだけでは正当事由として認められません。
しかしサブリース会社が、建物を転貸して得られる経済的利益は月額3万3000円だけでした。契約の終了によって、会社の経営に影響を及ぼすような重大な不利益が生ずるものとは認められません。
これらの事情を総合すれば、相当額の立退料を支払わせることで、正当事由を補完できると判断されました。
| 判決日 | 平成24年1月20日 |
|---|---|
| 裁判所 | 東京地裁 |
| 原告（貸主） | 建物部分をいわゆるサブリース業者である借主に賃貸借契約に基づき賃貸しているオーナー |
| 結果 | 貸主の請求は正当事由がないため棄却された |
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構「RETIO判例検索システム」
オーナーがサブリース会社に対し、契約期間満了によって契約が終了したと主張して、更新を拒絶しました。
しかし、サブリース会社が更新拒絶に応じないため、オーナーが建物部分の明渡しと賃料相当損害金の支払いを求めた事案です。
契約は建物の賃貸借契約であることが明らかで、正当事由の有無が争われました。
サブリース会社は現に事業として建物の転貸を行い、利益を得ています。サブリース会社の利益や実際に入居している転借人の利益のいずれの面からも、建物を使用する必要性があるといえます。
対してオーナーは、サブリース会社から月々の賃料を得られている以上、建物を使用する必要性は低いものといえます。
そのため、サブリース契約の契約期間の満了や立退料の申出などを考慮しても、オーナーによる更新拒絶には正当事由がないと判断がされました。
解約時のトラブルなどリスクはありますが、サブリースはうまく利用すれば便利なサービスです。空室リスクを避けられますし、物件管理も任せられます。
契約内容をよく理解して、メリットだけではなくリスクに関してもしっかりと把握しておきましょう。想定外の事柄を少なくすれば、それだけトラブルを避けられます。
解約するような事態を避けるためには最初のサブリース会社選びが重要です。サブリース事業の実績がある、頼れるパートナーを選びましょう。
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