住宅ローンが残った家をサブリースで貸すことはできる？方法や注意点を詳しく解説

住宅ローンが残った家を急な転勤などのやむを得ない事情で、離れる必要があるケースがあります。このとき、離れている間はどうせなら家を賃貸に出すことで家賃収入を得たいと考える人も多いでしょう。

一方で手間や時間をかけられない場合、サブリース会社に管理や入居者募集などすべての業務を任せられるサブリースを検討するかもしれません。

しかし、住宅ローンが残っている状態でサブリースを利用することはできるのでしょうか。住宅ローンとサブリースの関係について詳しく解説します。

住宅ローンとサブリースの基礎知識

住宅ローンが残っている家をサブリースで貸し出すことはできるのでしょうか。

住宅ローンは賃貸物件に使えない

住宅ローンは、自身が住むことを目的とした自宅の購入や増改築を目的としたローンです。アパートやマンションなど賃貸経営を目的とした物件の購入に住宅ローンを利用したり、住宅ローンで購入した物件を賃貸に出したりすると契約違反になります。

そのため、住宅ローンが残った家を賃貸に出す場合は、住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えが必要です。

ただし、介護や転勤などやむを得ない理由があるケースでは、住宅ローンのまま賃貸に流用することを認めている金融機関もあります。

住宅ローンが残った家を賃貸に出すか検討している方は、個人で判断せず、まずは金融機関やサブリース会社に相談するのがよいでしょう。

サブリースの場合も契約違反になる

サブリースとは、物件の所有者とサブリース会社が賃貸借契約を結び、サブリース会社が貸主として入居者に転貸する方法のことです。

サブリースは、家賃保証がついており、空室の場合でも物件の所有者は一定の賃料収入を得られます。そのため、住宅ローンが残った家をサブリースで賃貸に出したいと考える方も少なくありません。

しかし、前述したとおり、住宅ローンは賃貸物件に使えません。たとえサブリースであっても自宅として利用していないのであれば、住宅ローンの利用目的に反してしまいます。

無断でサブリースで賃貸したことがばれるとどうなる？

無断でサブリースで賃貸したことがばれると、金融機関から一括返金や賃貸している家への居住が求められます。

住宅ローンは数千万円単位で組んでいるため、一括返金を求められると多くの場合で家を手放すことになり、最悪の場合は自己破産を選択せざるを得ません。

自己破産をしてしまうと、社会的信用が低下し、一定期間クレジットカードの作成やローンの借り入れができなくなります。

また、サブリースを解除し、居住することを選択したとしても、借地借家法によって借主が保護されているため、貸主が一方的に契約を終了できません。契約を終了させるためには、特定の手続きを済ませ、立ち退き料を支払う必要があります。

住宅ローンが残った家をサブリースで賃貸する方法

住宅ローンが残った家をサブリースで賃貸する方法は以下の2つです。

• 不動産投資ローンに借り換える
• 金融機関に相談する

それぞれについて確認しましょう。

不動産投資ローンに借り換える

住宅ローンの残った家をサブリースで賃貸するには、住宅ローンから不動産投資ローンに借り換える必要があります。

不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高く、返済期間が短くなる傾向です。そのため、不動産投資ローンに借り換えることによって返済額が増加し、負担が大きくなることも少なくありません。

また、不動産投資ローンの審査は住宅ローンの審査よりも厳しいとされています。年収や勤続年数といった個人の属性に加えて、物件の評価や収支計画などの項目も審査の対象です。そのため、不動産投資ローンの返済計画や収支を行い、事業計画をまとめておく必要があります。

金融機関に相談する

介護や転勤などやむを得ない理由があるケースでは、住宅ローンのまま賃貸に流用することを認めている金融機関があります。

たとえば、住宅金融支援機構の家賃返済特約付き【フラット３５】の場合、返済が困難になったとき、自分が住まない期間を3年以内に設定して賃貸に出せます。ただし、賃貸に出す相手は決められており、賃料は返済に充てられます。また、財形住宅融資であれば、転勤などのやむを得ない事情がある場合、住所変更をすることで一時的に賃貸に出すことも可能です。

原則として、住宅ローンが残った家を賃貸に出すことは契約違反になってしまいます。しかし、ローンによっては賃貸を許可されることもあるため、サブリースを利用したいときは、必ず金融機関に相談しましょう。

住宅ローンが残った家をサブリースで賃貸するときの注意点

住宅ローンを不動産投資ローンに借り換えるなどして、サブリースで賃貸する場合、どのような点に注意すればよいのでしょうか。

資金計画を綿密に

サブリースは、空室の有無に関わらず毎月一定の収入を得られるのが魅力的な方法です。しかし、必ずしも契約期間の中で得られる金額が変わらないということはありません。

建物の老朽化や競合物件の増加により、サブリース会社から家賃の見直しや減額を提案されることがあります。

前述したとおり、不動産投資ローンに借り換える場合は、住宅ローンよりも金利が高いため、返済額が増える傾向にあります。そのため、サブリースだからと安心するのではなく、将来的な収入の変動も想定して資金計画を立てましょう。

貸主からの解約は難しい

借地借家法では貸主より借主のほうが保護されています。借主であるサブリース会社からの解約や更新の拒否は簡単に行えますが、貸主からサブリースの解約を申し出るときは正当事由が必要です。

たとえば、「思ったように収益を上げられないから」といった理由は正当事由として認められません。ローンの返済が困難で物件を売却するなど、やむを得ないと考えられる理由が必要です。正当事由がない場合は、解約のための違約金を支払うことになります。

たとえば、転勤を理由に住宅ローンが残った家をサブリースで貸したいと考えている人もいるでしょう。しかし、転勤から帰ってきて再び同じ家に住みたいと思っても、サブリース会社が受け入れてくれないおそれがあります。

サブリースの利用は、事前に正しい知識を身につけて、慎重に検討しましょう。

入居者の選定基準を確認しておく

サブリースでは、貸主が入居者の選定に関わることができません。したがって、貸主自身で入居者を審査できず、周辺住民とうまく関係を築けない人や部屋の扱い方が悪い人が入居者になってしまうおそれがあります。

この場合、トラブルが発生して、貸主が負担する設備費用や原状回復費用が余分にかかってしまうかもしれません。

もちろんサブリース会社からしてもトラブルは避けたいので、ある程度の選定は行われるでしょう。しかし、事前にサブリース会社へ入居者の選定基準や考え方を確認しておくと安心です。

信頼できるサブリース会社に依頼する

サブリースでは、サブリース会社に管理をすべて任せることになるため、どの会社に依頼するかの選定が最も重要です。

過去には、投資用不動産の販売会社が販売していた女性用シェアハウスでサブリース事業を拡大したのち経営破綻し、貸主に家賃が支払われなくなったという事件も発生しました。この事件でサブリース契約を結んでいた多くの貸主が自己破産の危機に瀕しました。

この事件のように、長期間の賃料保証や高利回りを提示し、契約を促してくる悪質なサブリース会社もあります。サブリースを検討したら、契約内容をしっかり確認し、疑問や不安なことを解決してから契約を結びましょう。

サブリース自体は、うまく活用すれば安定して賃貸経営ができる方法です。しかし、依頼先の選定で失敗すると、想定外のトラブルに巻き込まれるおそれもあります。

実績が豊富なサブリース会社であれば、これまでの経験から独自のノウハウを持っています。まずは気軽な相談をしてみて、信頼できる会社かどうかを見極めましょう。住宅ローンが残った家であることも含めて、困りごとや今後の方針など適切にアドバイスしてくれるでしょう。