賃貸管理コラム
賃貸経営の運営方式は、大きく以下の2つに分けられます。
アパートやマンションなどの賃貸経営をしているオーナーは、専門家に委託することを検討して、サブリース契約やマスターリース契約という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。
どちらの契約も似た意味で使われており、その違いがあいまいになっている方も多くいます。
本記事では、マスターリース契約とサブリース契約の違いや契約の注意点などを分かりやすく説明します。
サブリース契約とマスターリース契約はどちらも、オーナーがサブリース会社に物件をまるごと貸して、サブリース会社が各戸を入居者に転貸する、三者間契約で結ばれる契約です。ただし、契約者がそれぞれ異なるため、混同しないように注意しましょう。
まず、サブリース契約の概要などを確認してみましょう。
サブリース契約とは、サブリース会社と入居者との間で締結する転貸借契約のことです。
具体的には、オーナーから物件全体を借りるサブリース会社が入居者を探します。そして、サブリース会社と入居者との間で転貸借契約を締結します。
物件のオーナーは、転貸借契約に直接関与することはありません。
マスターリース契約とサブリース契約の両方をまとめて、サブリースと呼ぶ場合があります。2つの契約の違いがあいまいになっている理由はここにあります。
なお、賃貸経営に特別な資格は必要ありませんが、こういった専門用語など基本的な知識は、オーナー自身も知っておいたほうがよいでしょう。
親身になってくれるサブリース会社に相談できればよいですが、中にはオーナーをだまして利益を得ようとする会社もいます。
信頼できるサブリース会社を見つけるためにも、事前に契約などについて調べておきましょう。
マスターリース契約の概要を確認してみましょう。
マスターリース契約とは、オーナーとサブリース会社との間で締結する賃貸借契約です。三者間契約のひとつとして位置づけられています。
通常の賃貸物件では、オーナーと入居者との間で賃貸借契約が締結されます。この場合、オーナーは賃貸人としてさまざまな業務をする必要があります。
マスターリース契約を締結すると、オーナーから建物全体をサブリース会社が賃貸して第三者に転貸します。そして、運営に係る実際の業務をオーナーに代わって行います。
オーナーは、サブリース会社とマスターリース契約を締結することにより、賃貸物件の管理を委託できます。
上記のような、オーナーが通常行うさまざまな業務を任せられます。
オーナーはサブリース会社から毎月、手数料を差し引いた家賃収入を受け取るのみです。
なお、管理業務の具体的な内容は、契約しているサブリース会社によって異なります。オーナーが意図したものと異なる場合があるため、事前に話し合う必要があります。
マスターリース契約にはいくつかの種類があります。
家賃の支払い方法がそれぞれ異なるため、契約前にしっかりと確認して、自身の経営方針に合った契約を選びましょう。
賃料固定型では、実際の家賃収入に関係なく、オーナーが受け取る家賃は毎月一定の額に固定されています。
最大のメリットは、毎月安定した収入が得られることです。物件に空きがあったとしても、収入が減少したり中断されたりすることはありません。収入と支出の予測が容易になり、健全なキャッシュフローにつながります。
一方、賃料固定型のデメリットは、得る家賃が常に市場動向と一致するとは限らないことです。つまり、周辺物件の賃料が上昇しても、オーナーが受け取る賃料は変わりません。
また、契約の改定により賃料が引き下げられる場合があり、契約内容により状況が変化する場合があるので注意しましょう。
実績賃料連動型では、実際の家賃収入と連動して、オーナーが受け取る家賃が変更されます。
周囲の家賃の市場価格が、オーナーが受け取る家賃に直接反映されます。そのため、相場が上昇すれば、その分家賃収入も期待できます。
ただし、逆に賃料が下がる可能性があるため、固定賃料型に比べて安定した収益が得られないというデメリットがあります。
一般的に、固定賃料型と異なり賃料保証がないため、空室リスクへの対策はオーナーが行う必要があります。
管理に余裕があれば、家賃が下落するリスクがあるものの、大きなリターンが期待できる実績賃料連動型を検討してもよいでしょう。
サブリース会社と実際に契約を結ぶ際には、いくつか注意する点があります。
マスターリース契約を結び、サブリース会社に管理業務を依頼しても、オーナーの負担は完全にゼロではありません。
契約内容により異なりますが、修繕費および原状回復費用は、一般的にオーナーが負担します。修理箇所が多いと必然的に修繕費が高くなります。
まずは、契約時にどちらが負担をするのかを事前に確認しておきましょう。また、遅滞なく支払うことができるように、費用を準備しておく必要があります。
マスターリース契約を一度締結しても、契約内容が永遠に続くわけではありません。
契約内容は2〜3年に1回定期的に見直されます。空室が続き、サブリース会社が利益を期待できない場合は、賃料の引き下げや解約を提案されることがあります。
マスターリース契約が固定賃料型の場合、通常、賃料を変更できない旨の特別契約が含まれています。しかし、経済情勢が著しく悪化した場合、特別契約があっても減額され、収入が固定されない場合があります。
オーナーは、物件の管理業務を完全に会社に委ねるのではなく、状況をしっかりと把握し、必要に応じて効果的な対策をしましょう。
サブリース契約もしくはマスターリース契約のどちらかが継続契約の場合、早期解約を禁止する規定が特別契約として含まれる場合があります。
また、中途解約ができる場合でも、注意が必要です。
マスターリース契約はサブリース会社が借主、オーナーが貸主として結ぶ賃貸借契約です。借主は借地借地法によって守られているため、オーナーから解約を申し出るには、正当事由が必要です。
正当事由としては、たとえば以下のようなものが当てはまります。
また、契約によっては、違約金が設定されていることが多いため、事前に確認しておきましょう。
マスターリース契約を結ぶと、数年から数十年の長い関係をサブリース会社と築くことになります。安心できるからと安易に大手を選ぶのではなく、親身にオーナーに寄り添ってくれるような、本当に信頼できるパートナーを探しましょう。
ここでは、サブリース会社を選ぶ際に確認するポイントを説明します。
賃貸経営を成功させるためには、オーナーが所有する物件を取り巻く競争環境を慎重に調査し、戦略的に事業を進める必要があります。
そのため、パートナーとして調査および分析機能を備えたサブリース会社を選択する必要があります。
より戦略的に事業を進めるためには、しっかりとした事業計画を立ててオーナーに提案できることも重要です。
契約内容の詳細をしっかりと説明してくれて、質問に分かりやすく丁寧に答えることができる担当者を見つけましょう。
サブリース契約とマスターリース契約を結ぶ三者間契約は、サブリース会社、オーナー、入居者が関わる複雑な契約です。
通常の賃貸経営よりも手続きが多く、専門的な知識が必要です。そのため、実績やノウハウが豊富な会社を選ぶことをおすすめします。
サブリース専門の会社だけではなく、賃貸管理や仲介などさまざまな分野で事業を行っている会社も中にはあります。賃貸経営の全般に詳しいので、相談しやすいでしょう。
サブリース会社が倒産した場合、オーナーに損害が及ぶ可能性があります。
家賃収入が途絶えるだけでなく、入居者がサブリース会社に預けた敷金もオーナーの手元に入ってきません。
パートナーを選ぶ際には、会社の財務状況をよく確認しましょう。安定して収益性が高く、経営状態のよい会社を選ぶことをおすすめします。
自社の利益のみを優先し、オーナーの意見を尊重しないようなサブリース会社も中にはあります。
オーナーの気持ちを理解し、親身に相談に乗ってくれるようなパートナーを選ぶことをおすすめします。
上記のようなポイントを確認しておきましょう。
また、実際にマスターリース契約を結んで賃貸経営を始めた後も、その会社の担当者と頻繁に連絡を取り合うことになります。担当者のスキルと性格を観察し、信頼できるかどうかを判断しましょう。
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