賃貸管理コラム
賃貸経営で必要な管理業務は、大きく分けて、物件の維持管理と入居者管理の2つがあります。これらの業務を怠ると、入居者とのトラブルに発展するおそれがあります。
自主管理の場合は、すべての管理業務を自分で行う必要があるため、多くの手間と時間がかかります。
賃貸管理業務について深く理解して、賃貸経営を成功させましょう。
賃貸管理業務について基本的な知識を押さえておきましょう。
賃貸管理業務の内容は幅広いですが、主な業務内容は物件の維持管理と入居者管理です。
トラブルを未然に防ぐ対策を立てることも業務内容に含まれるため、知識と経験が必要です。また、トラブルが発生した際は、素早い判断と対応が求められますが、トラブル対応はマニュアル化が難しい業務です。
賃貸管理業務を怠ると、以下のような問題が発生するおそれがあります。
収支面に直結するため、オーナーが賃貸管理業務の内容を把握することは必須です。
賃貸オーナーになるために取得が必須な資格はありませんが、不動産関連の資格は以下のように数多くあります。
たとえば、不動産会社に勤務し、契約締結の手続きを行う場合は、以下の資格が必要です。
宅地建物取引士は仲介業務、賃貸不動産経営管理士は賃貸管理業務についての資格です。
賃貸管理業務の知識を得たい場合は、賃貸不動産経営管理士の資格を学ぶのもよいでしょう。
賃貸経営における仲介業務と賃貸管理業務の違いを把握しておきましょう。
仲介業務とは、入居希望者を見つけ出して、入居のための契約締結を行う業務です。仲介会社に依頼する場合は、仲介手数料がかかります。
物件写真のインターネット上への掲載などにより、入居希望者を募ります。入居希望者から連絡があれば、物件の提案をして契約締結を行います。
入居中のクレーム対応や退去時精算など、仲介業務と違い、主に入居してからの業務が賃貸管理業務にあたります。管理会社に依頼する場合は、管理委託手数料がかかります。
ただし、空室をきれいにリノベーションし、仲介業務を補助することもあります。
なお、管理会社が仲介業務も行う場合、自社で管理している物件を優先して案内する傾向があります。
賃貸管理業務の業務内容は幅広く、「予測して備える」ことが求められます。
物件の維持管理を怠ると、入居者や近隣住人に被害を及ぼすおそれがあります。被害を未然に防ぐために物件を維持管理する対策が必要ですが、対策費用が高額になるケースがあります。
ここでは、具体的に必要な対応と費用負担をいくつか紹介します。ただし、物件規模や利用している商品ごとに金額は異なるため、正確な金額を知りたい場合は見積もりを依頼しましょう。
外壁や屋根は約15年ごとに定期的なメンテナンスが必要です。
足場の有無や使用している材質で金額が異なりますが、数百万単位の費用がかかります。大規模修繕をした経験がある場合は、過去の見積もりを参考にするとよいでしょう。
エレベーターの保守管理費用は、1年でおよそ50万～100万円が相場です。
物件購入時にエレベーターの保守点検費用を確認できるので、収支想定に組み込みましょう。
交換の目安は約10年です。
オートロックの導入費用は、物件規模と種類によって大きく異なります。
賃貸管理業務で忘れがちなのが、空室の管理です。
空室をきれいに整備することは、内見件数を増やすために重要な業務です。仲介業務につなげるために、以下のような対策を行いましょう。
内見しやすい環境を作ることも、賃貸管理業務のひとつです。
入居者から、以下のような連絡が来る可能性があります。
入居者は、早期対応を望んでいます。連絡が取れない時間が長いと、大きなトラブルに発展するケースがあります。
入居者からの連絡に即時対応できる体制が、賃貸経営では必要です。
入居者全員が期日までに家賃を支払っていれば問題はありませんが、家賃を滞納された場合は家賃回収の業務が発生します。
家賃督促の連絡は、入居者との関係を悪化させるおそれがあるため、慎重に実施する必要があります。ただし、連絡をあと回しにすると、滞納額が大きくなって回収不能になるおそれがあるため注意が必要です。
また、入居者が払える金額だけを回収した場合は、入居者に支払う意思があるとみなされて、強制退去に持ち込めないこともあります。
このように、家賃回収は知識と経験が必要な業務といえます。
退去時は入居者と賃貸オーナーで、原状回復にかかる負担割合を決める作業があります。
負担割合を定める法律はないため、不動産会社では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と契約書にのっとり負担割合を決定します。
たとえば、以下のような負担割合になります。
ガイドラインと異なる精算方法にする場合は、契約書の特約で事前に通知する必要があります。
退去時精算の知識が乏しいと、退去時に入居者ともめて、次の入居者募集に影響を及ぼすおそれがあります。
賃貸管理業務は専門性が高く、時間の融通が利かない業務です。知識が豊富かつ時間に余裕がある場合はオーナー自らが賃貸管理業務を行う選択肢がありますが、おすすめはできません。
管理方法の違いについて詳しく説明しますので、賃貸経営の方針に合う方法を選択しましょう。
不動産に関する知識があり、時間の融通が利く方であれば選択できる方法です。
メリットとデメリットは以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
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自主管理は、入居者募集から原状回復作業まで、すべての業務を自身で行う必要があります。オーナー初心者では難しいのが現実です。
特に副業で賃貸経営を行っているなど、時間に余裕がないオーナーは自主管理以外の方法をおすすめします。
また、仲介会社は、問い合わせ時に不在が多い自主管理の物件を、以下の理由から敬遠する傾向があります。
管理委託は、不動産会社に業務を任せ、家賃収入を受け取る方法です。
メリットとデメリットは以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
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仲介業務も行う管理会社の場合は、オーナーは報告を受けて、提案に関する可否を伝えるだけです。
不動産に関する知識がない方や、仕事などで時間が割けない方に、おすすめできる方法です。
管理を任せるのであれば、仲介実績と管理戸数だけでなく信頼できる担当者がいる等を参考にし、委託する不動産会社を検討するとよいでしょう。
空室時のリスクを考慮するのであれば、サブリース会社に任せる方法があります。
メリットとデメリットは以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
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収支予測を正確にしたい方や、空室時のリスク回避をしたい方は、サブリース会社の利用をおすすめします。
サブリース会社は入居率を向上させないと利益が出ないため、ニーズに合った提案を真剣に行ってくれます。賃貸経営に関する知識が豊富なため、賃貸管理業務で悩んでいる方は、まずは信頼できるサブリース会社に相談するとよいでしょう。
グローリア・ライフ・クリエイト（GLC）ではオーナー様からお預かりした管理物件に
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