【大家必見】アパートの管理費とは？管理手数料との違いも解説

アパートの「管理費」とは、建物を維持・管理するための費用です。管理費は共用部分の清掃や点検などに使われていれば問題ありません。

必要以上に高い金額だと、入居者の退去につながる可能性があります。逆に必要な管理費が不足すれば、管理の質が下がり入居者の不満につながります。

アパートの管理費とはどんな費用なのか、共益費や管理手数料との違いは何か、さらには管理費の相場や設定のポイントまで、わかりやすく解説します。

アパートの管理費とは？

アパートの「管理費」とは、建物や共用部分を維持・管理するために使われる費用のことです。この費用は、家賃とは別に入居者が毎月オーナーに支払うもので、金額は物件によって異なります。

管理費が使われる主な用途は以下の通りです。

• 共用部分の電気代や水道代
• 共用部の清掃費
• エレベーターや浄化槽などの点検・保守費用
• 植栽や花壇の手入れ
• インターネットの利用料

つまり、管理費は共用部分を安全快適に保つために入居者全員で負担する費用だと言えます。

ここから、管理費と似た言葉である「共益費」や「管理手数料」との違いや、管理費の相場について説明していきます。

共益費や管理手数料との違い

まず共益費について説明します。不動産公正取引協議会連合会は、管理費を「マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない」

共益費を「借家人が共同して使用または利用する設備や施設の運営・維持に関する費用」と定義しています。

一見すると管理費と共益費は別物に感じるかもしれませんが、実際には明確な区別はなく、ほぼ同じ意味で使われるのが一般的です。一方、管理手数料は、管理費とはまったく性質が異なるものです。管理手数料とは、オーナーがアパートの管理業務を不動産管理会社に任せる場合に支払う報酬のことです。

つまり、

• 管理費：入居者がオーナーに支払う費用
• 管理手数料：オーナーが管理会社に支払う費用

という違いがあります。

この管理手数料が発生するかどうかは、物件の管理方法によって変わります。オーナーが自ら物件を管理する「自主管理」の場合、管理手数料はかかりません。しかし、管理会社に業務を委託する「管理委託」の場合には、管理手数料が発生します。

物件の管理状態は、管理する人の経験や対応力によって大きく変わります。

管理の質が入居率に影響することもあるため、管理方法については慎重に決める必要があります。

参考：不動産公正取引協議会連合会｜不動産の表示に関する公正競争規約

管理費の相場

アパートの管理費には、明確な基準がありません。管理費の金額は最終的にオーナーが判断します。例えば宅配ボックスや無料インターネット、防犯カメラなどの共用設備が充実している物件は、それだけ維持管理費がかかるため、管理費も高くなります。

部屋数が多ければ、必要な管理費を多くの人数で負担できるため、1人ひとりの金額は小さくなります。

このように、管理費の金額は物件により異なりますが、一般的には家賃の約5〜10％が1つの目安です。例えば家賃6万円なら管理費は 3,000〜6,000円。家賃10万円なら管理費は 5,000〜1万円になります。

なお、管理会社に業務委託する場合の管理手数料は、家賃の5％前後が相場です。（※）

（※）参考：（公財）日本賃貸住宅管理協会｜第28回賃貸住宅市場景況感調査

相場を知るだけでは適正な管理費か判断できない

管理費や管理手数料には一定の相場がありますが、相場を知っているだけでは、それが適正な金額であるかどうかは判断できません。

管理費の決定にあたって重要なのは、以下の3点です。

• 入居者から集めたお金が、適切な用途に使われているかどうか
• 必要以上に徴収していないか
• 物件の維持に必要な費用を確保できているか

という点です。

集めたお金が、共用部分の清掃や設備点検などの目的に使われていれば問題ありません。しかし、管理が不十分だったり、必要以上に高い金額を設定していたりすると、入居者の不信感や退去につながる可能性があります。

反対に、無理に相場に合わせてしまい必要な管理費が不足すれば、管理の質が落ちて入居者の不満の原因となります。

一方、管理手数料では、費用に見合うサービスが提供されているかどうかをチェックしてください。例えば入居者募集やトラブル対応、滞納者への請求、退去手続きなどの仕事ぶりを見極め、提供内容と価格のバランスが取れているかを確認しましょう。

管理費も管理手数料も、適正かどうかは金額でなく中身で決まると言えます。

「管理費なし」は家賃に含まれている

物件情報の中には、「管理費なし」「管理費込み」と表示されているものがあります。入居者からすると「管理費がかからない＝お得」に感じるかもしれませんが、実際は家賃に管理費分が含まれているケースがほとんどです。

例えば「家賃6万円＋管理費5,000円」の物件を、「家賃6万5,000円（管理費込み）」と表記しているだけであり、月々の支払い額は同じです。

管理費込みの形にすることで、入居者にとっては毎月の支出がシンプルになり、家計管理がしやすくなるメリットがあります。特に会社から家賃補助を受けている人の場合、管理費は補助の対象外となるケースが多いため、管理費が家賃に含められているほうがありがたいと感じることもあるでしょう。

一方で、管理費と家賃を別に設定するスタイルにも、入居者にメリットがあります。敷金や礼金、仲介手数料は「家賃の◯カ月分」で計算されることが多いため、管理費を別にするほうが初期費用を抑えやすいからです。

管理費の設定に迷ったら、不動産の管理会社に相談してみるのがおすすめです。経験豊富な管理会社であれば、入居者にとってもオーナーにとっても納得のいく方法を提案してくれます。

アパートやマンションで自主管理を選ぶリスク

アパートの管理には、大きく分けて「自主管理」と「管理委託」の2つがあります。

コストを抑えられるという理由で自主管理を選ぶオーナーもいますが、自主管理はリスクも伴います。

ここでは、自主管理で最も大きなリスクである「客付けが弱くなる問題」を解説し、管理委託のメリット・デメリットや、委託可能な管理の種類についてもふれていきます。

自主管理で入居者募集だけを委託すると、客付けが弱くなる

「国土交通省」の賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査によると、すべての管理業務を自ら行う「完全自主管理」のオーナーは、全体の約2割にとどまっています。つまり約8割のオーナーは、何らかの管理業務を不動産会社に委託しています。

ただし入居者募集だけを不動産会社に依頼し、それ以外を自主管理するのはリスクがあります。不動産会社からすると「客付け（入居者紹介）」だけを依頼された物件は、客付けの優先順位が低いためです。

不動産会社としては、当然ながら自社で管理している物件を優先して紹介します。自社管理物件を決めればオーナーからの信頼も得られ、同時に管理手数料という安定した収益も確保できるためです。

その結果、管理を委託されていない物件は、自社管理物件で入居が決まらなかったお客様を紹介する流れになります。例えば自社物件に希望条件を満たす部屋がなかった場合などが該当します。

こうした理由から入居者募集だけでなく、ある程度の管理業務も含めて委託するのがおすすめです。

管理委託のメリット・デメリット

ここでは、不動産管理会社に管理を委託するメリットとデメリットを整理します。

管理を委託するメリット

まず、管理の手間を外注できるのが大きなメリットです。入居者募集や家賃滞納者への督促、クレーム対応、建物の点検や修繕など、煩雑な業務をすべて任せられます。本業が忙しいオーナーや不動産投資が初めての人にとっては心強い存在でしょう。

また、入居者の満足度が高まりやすいのもメリットです。管理のプロが対応することでトラブルへの対処も的確になるからです。対応が丁寧で早ければ、それだけ入居者の安心にもつながります。

さらに、遠方にある物件でも所有しやすいのも管理委託のメリットです。管理会社が対応してくれるため、自分で頻繁に足を運ぶ必要がありません。

管理を委託するデメリット

管理を委託する場合に考えられるデメリットを3つご紹介します。

まず管理手数料が発生するのは避けられません。毎月、家賃の5％前後を支払うので、長期的に考えると収益に影響があります。

物件の細かい状況を把握しづらくなるのも注意点の1つです。現場のことをすべて任せていると、建物の劣化の進行や入居者の様子など、気づきにくい部分も出てきます。

管理会社にすべてお任せにしているとアパート経営のノウハウがなかなか蓄積されず、オーナーとしての経験や知識が身につきにくいという面もあります。

管理委託は賃貸管理と建物管理に分けられる

不動産の管理は、大きく「賃貸管理」と「建物管理」に分けられます。

賃貸管理は、入居者対応を要する業務を指します。具体的には、入居者の募集、契約・更新手続き、家賃の集金・督促、退去時の立ち会い、クレーム対応、原状回復の手配などが挙げられます。

一方、建物管理は、共用部の清掃、建物・設備のメンテナンス、長期修繕計画の作成といった、建物の物理的な維持・管理に関する業務です。

管理会社によっては、両方をセットで引き受けるケースもあれば、それぞれを分けて契約できる場合もあります。

管理費以外にもある、アパート経営で意識すべきポイント

アパートを経営する上で管理費の金額は気になるところですが、管理費以外にも意識すべきポイントがあります。

ポイントは次の3つです。

• 空室対策に優れた管理会社に依頼する
• オーナーの自覚を持つ
• 管理会社に任せる範囲をしっかり考える

順番に解説していきます。

空室対策に優れた管理会社に依頼する

管理費が他社より安くても、空室が続いて家賃収入が入らなければまったく意味がありません。

空室対策に優れている管理会社を選ぶことが一番重要です。

例えば以下のような不動産会社ならパートナーとして信頼できると言えるでしょう。

• 地域の賃貸市場に詳しい
• 家賃の相場や入居者ニーズに合った提案ができる
• インターネット広告に力を入れており、集客力が高い
• 空室の原因を分析して、改善策を提案してくれる

パンフレット上の「入居率〇％」という数字だけでなく、具体的な提案や対応を確認して選んでください。

オーナーの自覚を持つ

アパート経営は不労所得のように語られることもありますが、実際にはれっきとした事業です。

管理業務をすべて不動産会社に委託していたとしても、最終的な意思決定はオーナー自身であることから、経営者としての意識をしっかり持つことが大切です。

例えば毎月の収支のバランスが取れているか、急な修繕にも対応できるだけの資金を確保しているか、将来的な修繕やリフォームはいつ頃必要か。こうした視点を持つことが、安定した経営につながります。

また、周囲に新しいマンションが建ったり、大きな商業施設ができたりしていないかといった情報にも目を向けておくと安心です。

家賃の設定の見直しや、リフォームのタイミングを見極めるヒントになります。

管理会社に任せる範囲をしっかり考える

管理業務の委託といっても、その内容は一律ではありません。会社によっては、賃貸管理と建物管理のどちらかのみ依頼できたり、管理業務の一部分を委託できることもあります。

例えば入居者募集から契約までのみを委託したい場合もあれば、家賃の督促やクレーム対応まで含めて任せたい場合もあるでしょう。

どこまで管理会社に任せるのか、その範囲をあらかじめ明確にしておくことが大切です。

国土交通省がオーナーと管理会社のトラブル内容について調査した結果に、次のような回答があります。

• 「管理業務の内容に関する認識が管理会社との間で異なっており、期待する対応がなされ
  ない」9.0％
• 「内容、金額等に関する協議がないまま勝手に修繕等が行われ、費用を請求される」6.2％

お互いの認識のずれがトラブルにつながってしまうため、契約時には細かな業務内容までしっかり確認しておきましょう。

参考：国土交通省｜賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査 ＜結果概要＞

アパート経営における「管理費」や「管理手数料」は、物件の価値を左右する大切な費用です。
管理費の設定金額や管理会社との契約内容によって、収支や入居率に大きな影響が出ることもあります。

安定したアパート経営のために、経験豊富で信頼できる不動産管理会社を選んでください。