賃貸管理コラム
サブリース契約とは、アパートやマンションなどの賃貸物件をサブリース会社が一括もしくは部屋単位で借り上げる契約です。空室に関係なく契約を結んだ全部屋の賃料を保証するため、オーナーは空室リスクを気にする必要がありません。
ただし、サブリース物件は自分で入居者を集めるよりも、入ってくる賃料が安くなります。
本記事では、サブリース契約の賃料相場について解説します。契約時に適切かどうか判断する方法も紹介するので、サブリース契約を検討している賃貸物件オーナーの参考になれば幸いです。
サブリース契約は、賃貸物件をサブリース会社が一括で借り上げ、サブリース会社が各戸を入居者に転貸する仕組みです。
ここでは、サブリース契約の賃料について解説します。
サブリース契約では、家賃保証があるため、オーナーへの賃料は毎月一定額支払われます。
サブリース会社の利益は、各戸の家賃収入からオーナーへ支払う金額を引いた金額です。そのため、空室が多ければサブリース会社の利益がなくなります。
空室リスクをサブリース会社に引き受けてもらえるだけでなく、入居者の選定や家賃変更など物件の管理をサブリース会社に任せるため、一般的な管理委託よりも賃料が安くなります。
管理の手間や空室リスクが避けられるため、オーナーにとってはメリットが多い契約ですが、自身が思うような経営ができないデメリットもあります。
サブリース契約でオーナーに支払われる賃料は、一般的には満室の家賃を料率100％とした場合、料率80〜90％が相場です。
人が集まる地域で戸数も多いひとり暮らし用の物件など、空室リスクが低い物件の場合は、料率85〜90％と高く設定されます。
以下の条件を例に計算してみましょう。
条件
家賃：70,000円
戸数：8戸
管理費：4,000円
料率80％の場合
戸数：8 × （家賃＋管理費：74,000円 × 料率：80％）
＝手取り収入：473,600円
料率90％の場合
戸数：8 × （家賃＋管理費：74,000円 × 料率：90％）
＝手取り収入：532,800円
上記のように、料率が10％違えば収入額は1戸分程度の差が生まれます。賃料は、今後の経営方針を左右する重要な要素のため、サブリース会社としっかり相談しましょう。
サブリース契約時に決定した賃料が継続するとは限りません。
どのような物件でも年数が経過すれば価値が下がります。建物や設備が経年劣化するからだけではありません。世の中の新しい設備と比べた場合、機能が古いことで物件としての価値が下がるケースもあります。
そうなった場合、サブリース会社は空室リスクをおそれて家賃を下げることになります。
それに合わせて、オーナーに支払う金額も少なくなります。一般的には契約更新の度に賃料は下がっていくもの、ということを理解しておきましょう。
サブリースの賃料は、前例にあげたような8戸単位で契約した場合、80％と90％では賃料にして1戸分程度の収入差が発生します。そのため、自身の物件の価値をしっかり把握し、適切なサブリース賃料を決めることが大切です。
物件の価値は、周辺の相場や、複数のサブリース会社から情報を得ることで判断できます。ここでは、適切なサブリース賃料かどうかを把握する方法をくわしく紹介します。
周辺物件をリサーチして家賃相場を把握しておくことは必須です。
どんなによい物件でも相場より高すぎれば、入居者の確保は困難です。反対に家賃が相場より安すぎると、オーナーの収入も少なくなります。
不動産会社の情報サイトなどで周辺物件の家賃を見ることで家賃相場が分かります。契約時に正しい判断をするためにも、しっかりリサーチしておきましょう。
周辺物件の家賃相場は比較的簡単に調べられますが、自身の物件のサブリース賃料が適切かどうかはプロに確認してもらう必要があります。
その場合、複数のサブリース会社に相談し、サブリース賃料を算出してもらうことで、適切な賃料を判断しやすくなります。
物件の賃料は必ずしも相場にぴったり一致するわけではありません。サブリース会社が提示した賃料が周辺物件の賃料と差がある場合、その根拠を確認することが大切です。
周辺物件と比較し、差別化できる設備や条件があれば、少し賃料が高くても入居者の確保は可能です。反対にプロの目から見たときに、相場よりも少し賃料を下げておかなければ入居者確保が難しい場合もあります。
提示された賃料だけで判断するのではなく、根拠も確認することで適切な賃料設定ができます。お互いが納得したうえで賃料を決定しましょう。
賃料以外にもサブリース契約で注意するポイントがいくつかあります。契約後のトラブルを防止するためにも、確認しておきましょう。
賃料以外の契約内容も確認しておくことは、最も重要なポイントです。以下の内容は特に確認しておきましょう。
賃料見直しの期間や免責期間を確認しておきましょう。免責期間は、サブリース会社からオーナーへの家賃保証の支払いを免除する期間です。
その期間は収入がなくなってしまうので、注意が必要です。
空室期間が続いた場合に、免責となることが書かれている場合もあります。賃料減額を防止するためにも契約期間を確認し、納得したうえで契約しましょう。
原状回復費用はオーナー負担なのかサブリース会社負担なのか確認しておきましょう。
どのような内容ならどちらが負担するのかを確認しておくことでトラブルを防げます。考えられるパターンを想定しながら相談しましょう。
費用を毎月積み立てておく方法もおすすめです。
契約解除の条件を確認しておくことも大切です。経営が上手くいかないため、契約を解除したいと思っても、「解約できない期間」が契約書に記載されているケースもあります。
能力が低いサブリース会社の場合、空室が増えてきたときの対策として、安易に家賃を下げる選択をします。そうなると、オーナーへ支払う賃料も下がっていき、赤字になってしまうことも考えられます。
つまり、サブリース会社の能力が不動産運営の成功に影響するポイントといえます。
安易に家賃を下げる選択をとらないようなサブリース会社に依頼することが成功の近道です。
候補となるサブリース会社には、以下のようなことを細かく聞いておきましょう。
サブリース契約は不動産経営における決定権をサブリース会社に任せることになります。そのため、サブリース会社との信頼関係を構築することが何よりも大切です。
リフォームやリノベーションといった、サブリース会社が提案してくる空室対策に対し、積極的に協力することで信頼関係構築にもつながります。
ただし、信頼関係が築けそうなサブリース会社かどうかは、自分で確かめるしかありません。まずはサブリース会社に相談してみることから始めましょう。
グローリア・ライフ・クリエイト（GLC）ではオーナー様からお預かりした管理物件に
さらなる資産価値を生み出し、不動産の管理および運営を行っております。
クレーム処理や設備故障の際の対応、空室対策などオーナー様が抱えている課題に寄り添い、
管理物件を有効活用する方法をご提案いたします。お気軽にご相談ください。
ピックアップコラム
