賃貸管理コラム

投資物件の建物構造を知ろう!構造別のメリットとデメリットも紹介

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投資物件の建物構造を知ろう_1

これから不動産投資家を目指す方へ、
不動産投資家として必要な知識を付けたいと思った時に、あなたなら何を勉強しますか?
金利や利回り、税金の知識、賃貸経営ノウハウ等々、不動産投資家に必要な知識はたくさんあります。
そんな中で今回紹介したい内容が、不動産投資における建物の構造についてです。

不動産投資家の中でも建物について知識が豊富と言う人は、あまり多くありません。
しかし、不動産投資で収益を上げるのは、間違いなく建物です。
また、建物は投資家にとって大切な資産であり、長く使用収益をあげていく為に、また、投資物件を選定する際にも建物の知識があるととても有利になります。

今回は、建物の構造についての紹介と合わせて、構造別のメリット、デメリットまで解説しますので、是非建物について学ぶきっかけにしてください。

投資物件の建物構造ってどんなのがある?

コラムイメージ1 建物の構造には、木造、鉄骨造、RC(鉄筋コンクリート)造の大きく3種類があります。

それぞれ建物の用途に合わせて使い分けられますが、戸建てやアパート等、3階建てまでの建物は木造が多く、マンションやビル等4階建て以上の大きな建物は、鉄骨造やRC造で建設されます。
耐用年数や建物の価格についても違いがある為、投資物件を選ぶ際には、築年数や投資目的に合わせて建物構造を選ぶ必要があります。

ここから先は、そんな物件選びをする際に参考となる建物構造別のメリット・デメリットについて解説します。

建物構造別のメリットとデメリットを把握しよう

コラムイメージ2 物件選びで建物を見る際、構造別の特徴を把握しておくことは非常に大切です。
ここでは、構造別で見るメリットとデメリットについて解説します。

木造のメリットとデメリット 日本の住宅の大半を占める木造ですが、投資物件の中でも一般的な戸建てやアパート等は、木造がほとんどです。
投資家デビューの1棟目にもよく選ばれる木造物件のメリットとデメリットは何なのか、紹介していきたいと思います。

【木造のメリット】
投資物件としての木造のメリットは、何といっても物件価格が安いことです。
価格が安いことは、投資利回りが高くなることや融資のハードルが低いことにつながる為、投資と言う視点で考えるとかなり魅力的です。
また、鉄骨造やRC造に比べてリフォーム等の改修工事がしやすいことも魅力です。
運営期間が長くなると改修工事は必ず発生することですが、木造であれば改修にかかるコストも安く、工期についても短く抑えることが出来ます。
家賃が手ごろで入居付けしやすい点もオーナーとしては安心できるメリットです。

【木造のデメリット】
木造のデメリットは、まず木材と言う材質の特徴からくる「耐火性」、「防音性」が低いと言う点が挙げられます。
それに付随してオーナーにとっては家賃(収入)が安い、という部分はデメリットにはなりますが、入居者からすれば比較的借りやすい、入居付けしやすいという点ではメリットです。
また、法定耐用年数が22年と短い点は銀行融資の観点からするとデメリットになりますが、実際の耐用年数は30年以上の場合が多く、それほど気にする部分では無いでしょう。

鉄骨造(軽量・重量)のメリットとデメリット 鉄骨造は、S(スチール)造とも呼ばれる、梁や柱等の躯体部分に鉄骨を使用した造りを言います。
厚さが6mm以上の鋼材を使った重量鉄骨造と6mm未満の鋼材を使った軽量鉄骨造があり、建物の大きさによって使い分けられるのが一般的です。
ここでは、鉄骨造のメリットとデメリットについて解説します。

【鉄骨造のメリット】
重量鉄骨造の場合は、揺れに強く耐震性が高い点がメリットです。
重量鉄骨造は、地震による振動を吸収する特徴がある為、大きな地震が起きても倒壊や損壊が発生する可能性は低く、繰り返しの揺れにも耐えることが出来ます。
また、重量鉄骨造は、法定耐用年数が34年と長い為、木造と比較すると融資を活用しやすいと言うメリットもあります。
軽量鉄骨造については、使用する鋼材の量が重量鉄骨造と比べて少ない為、重量鉄骨造と比較すると物件価格が安いのがメリットになります。

【鉄骨造のデメリット】
鉄骨造のデメリットは、まず重量鉄骨造の場合、物件価格が高いことが挙げられます。
重量鉄骨造の建物は、耐久性・耐震性等の強度に優れている分、仕様する鋼材のコストが高いことや商業ビルやマンション等、そもそも大型の建物が多い為、物件価格は高くなります。
また、軽量鉄骨造の場合は、防音性が低い物件が多いのもデメリットです。
軽量鉄骨で造られたアパート等の投資物件は、厚さ3mm以下の鋼材を使用している場合が多く、そのような物件は耐久性も低く、法定耐用年数は19年と木造(22年)よりも短くなります。
軽量鉄骨造でも厚さ3mmを超える鋼材を使用した建物は、法定耐用年数が27年になりますので、軽量鉄骨造の物件を購入する際には注意しましょう。

RC造のメリットとデメリット 最後にRC(鉄筋コンクリート)造は、鉄筋で出来た型枠にコンクリートを流し込んだ素材を柱や梁等の躯体部分に利用する構造です。
とても強靭な建物を実現できる為、マンションやビル等、主に大型の建物を造る際に採用される構造です。
ここでは、RC造のメリットとデメリットについて解説します。

【RC造のメリット】
RC造のメリットは、何といってもその強靭な造りからなる「防音性」、「耐震性」に優れていることです。
コンクリートで出来た壁は、気密性が高く音漏れがし難い為、隣人トラブルも少なく、入居者から高い人気があります。
また、コンクリートは、燃えにくい素材であり耐火性に優れている点も魅力です。
共同住宅で家事が発生してもRC造であれば、火災元の一部屋だけに抑えられる場合が多いため、住人にとって安心できます。
耐用年数が47年であり長期融資を活用しやすい点も投資家としては、大きなメリットと言えるでしょう。

【RC造のデメリット】
RC造のデメリットで一番に挙がるのは、重量鉄骨造と同様、物件価格が高いことです。
人気がある為、家賃については、木造と比較して高く設定出来ますが、物件価格がそれ以上に高額になる為、RC造の収益物件は、低利回りの物件が多いです。
建物の耐用年数が長い分、資産価値を維持しやすいメリットがある為、収益力と物件の資産価値を天秤にかけ、バランスの取れた投資をする必要があります。
また、築古物件になるとリフォームや改修工事等の費用も高額になる為、初心者には、ハードルが高い投資物件と言えます。

建物の知識が増えることで投資は、ぐっと有利になる!

コラムイメージ3 ここまで不動産投資における建物の構造について解説しましたが、建物の知識があることで不動産投資は必ず有利になります。それは、投資物件を購入するケースだけではありません。

賃貸経営を長く続けていくと、入居付けの際の家賃設定やリフォーム、改修工事の実施、物件の売却など、様々な場面で判断・選択を迫られることになります。

そういった際に所有する建物の状況を自ら把握できるのと出来ないのとでは、判断のスピードや結果も変わってきますので、これから不動産投資を始める人は、物件購入前に建物について少しでも勉強してみて下さい。

まとめ

コラムイメージ4 今回は、不動産投資の建物について解説しましたが、如何でしたでしょうか?
建物の知識を付けることは、不動産投資のリスクを減らして投資を有利に進めていくためにとても重要です。
これをきっかけに是非、建物について学ぶ第一歩として欲しいと思います。


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