賃貸管理コラム

これから不動産投資をはじめる人へ、家賃下落を抑えるための経営術

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不動産投資をはじめる際に投資家が不安に感じるポイントとして多いのが家賃下落です。
家賃下落とは、文字通り所有物件の家賃が下落することであり、不動産投資のリスクとして必ず挙がってくる一つです。
特に日本においては、新築に近い物件ほど好まれる傾向にあるので、長い目で見ると新築時の家賃がそのまま20年、30年続くことは基本的にありません。
よって、家賃下落を100%防ぐことは難しい為、賃貸経営者である投資家にとっては、大きな悩みどころではありますが、同時に経営者としての腕の見せ所でもあります。
家賃下落自体を防ぐことは出来なくても、長い目で見た家賃の下落幅においては、経営の考え方や努力次第で小さくすることが出来ます。
実際、成功している投資家の多くは、家賃下落を防ぐために様々な経営努力をしています。
今回は、賃貸経営における家賃下落をテーマに家賃下落を可能な限り抑えるための経営術について解説します。
これから、不動産投資をはじめる人は、是非参考にしてください。

家賃が下落するデメリットって?

コラムイメージ1 まず、家賃が下落するとどのようなデメリットがあるのかについて紹介します。
家賃の下落が与える悪い影響を知ることで、なぜ家賃下落を抑える必要があるのかが理解でき、下落を抑えるヒントになる可能性もあります。
「そんなのすでに分かっているよ」と言う人も改めて確認してみましょう。

収入が減る 家賃下落で最も分かり易いデメリットが、家賃収入が減ることです。
これは説明するまでもなく、元々の家賃から1,000円下がってしまった部屋があると、その分の家賃収入は減ります。
賃貸経営において、全体の家賃収入は売り上げであり、1部屋の賃料は商品の価格である為、商品の価格が下がると家賃収入は減少します。
賃貸経営は、商品(部屋)の数が決まっていますので、1部屋の賃料をいかに維持するかが経営において重要になるのです。

表面利回りの低下による不動産価値の減少 事業用の不動産を評価する際には、必ず表面利回り(※以下、利回り)と言う数字が付きまといます。
利回りとは、物件価格に対して、1年間の家賃収入をもって何%回収できるのかを表す数値であり、「年間家賃収入÷物件価格×100(%)」の式で算出出来ます。
利回りの考え方は、数値が高いほど回収率が高く、数値が低いほど回収率が低いことを意味しますので、利回りが高い物件が好まれ、資産価値は高くなります。
よって、家賃収入が下落すると、元々の利回りよりも数値が下がりますので、資産価値は下がります。
資産価値が下がると売却をする際に不利になってしまいますので、投資家としてはデメリットとなります。

他の部屋から価格交渉の原因にも 共同住宅の場合、新築時には基本的に階数が同じであれば賃料は均等に設定されています。
しかし、築年数が経ち、入居者の入れ替わりが起こることで部屋ごとに賃料が違うということも長く経営していれば必ず起こります。
稀なケースかも知れませんが、入居者が何かしらの理由で同じ物件の違う部屋の賃料を知ってしまうこともあります。
最もよくある例が、募集中の部屋を賃貸のポータルサイトで発見したケースです。
この場合、入居者によっては、他の部屋より高い賃料を払っていることがありますので、その入居者から家賃交渉が入る可能性があります。
自分の隣に住んでいる人の家賃が自分より低いと交渉したくなりますよね。
実際に交渉されて下げる判断をするかは、オーナー次第ですが、知られるリスクを考えると意外に面倒なデメリットです。

家賃下落を防ぐための方法とは?

コラムイメージ2 それでは、家賃下落を防ぐための方法を紹介します。
物件を買う前から知っておくべき情報ですので、これから不動産投資をはじめる人には、必ず参考になる内容です。

好立地の物件を購入する 「駅近物件」、「主要ターミナル駅に電車一本でアクセス可能」など立地の良い物件は人が集まり易く、家賃が下がりにくいと言われています。
特に単身者物件を検討しているのであれば、立地は超重要です。
賃貸ニーズが多いエリアであれば、価格交渉をされたとしても応じる必要性は低くなりますので、家賃の下落を抑えるに立地選びは重要です。
立地の考え方は、通勤・通学時に交通機関をよく利用する都市部と車をよく利用する地方で違ってきますので、購入を検討するエリアに合わせた考え方で立地を選びましょう。

設備を充実させる 最近では、設備を重視する入居者が増えている為、室内設備を充実させることも家賃下落を防ぐために重要です。
賃貸物件を探す際、多くの人が不動産ポータルサイトで物件情報を集めますが、物件情報を検索する際には、自分が必要とする設備欄にチェックを入れて検索をかける人が多いです。
例えば、「浴室乾燥機」、「エアコン」、「無料インターネット」などが好まれる設備ですが、このような設備が導入されていないと検索対象にならない為、検討の土台に上がることも難しくなります。
逆に、設備が充実した部屋は、検索して絞り込まれる為、競合をかなり限定的にすることが出来ます。
設備に関しては、はじめから整っている物件を購入するのが望ましいですが、仮に整っていない場合でも後で導入することも出来ます。

そもそも退去者を出さない工夫をする 入居者からの希望により家賃を安くすると言うケースもありますが、基本的に家賃下落が起こるのは、退去が発生した後に募集をかけるときです。
築浅物件の場合や退去時期が、1月から3月の繁忙期シーズンであれば以前の賃料で募集が可能かも知れませんが、場合によっては賃料を下げないと募集が来ないこともあります。
よって、家賃下落を防ぐには、そもそも退去を発生させない工夫も重要になってきます。
例えば、日ごろから物件を清潔にすることやクレーム時の対応を迅速かつ丁寧にすること、入居者限定のサービスを作るなど、入居者がずっと住みたい家にすることで退去数自体を可能な限り減らすことは可能です。
オーナーの腕が試されるポイントですが、管理会社を上手に利用しうまく連携を取りながら良い物件づくりをする工夫をしましょう。

スピーディーに入居者募集をしてくれる管理会社を選ぶ 管理会社に管理を委託する場合、入居者の動きを一番把握しているのは管理会社です。
入居者から退去の申し出があった際にすぐに賃貸募集をかけて客付けをしてくれる会社であれば、退去してから短い期間で次の入居者を確保することが出来ます。
逆に、退去の申し出から入居募集までの動きが遅い会社など、退去の発生時に動きが悪い管理会社は、場合によってはオーナー自身で営業をする必要も出てきます。
管理会社は、どのようにすれば家賃を下げずに入居を決めることが出来るかのノウハウもありますので、家賃下落を防ぐ為の大きな味方になります。

家賃下落をさせない経営努力をしよう

コラムイメージ3 今回は、家賃下落をテーマに家賃下落を抑える為の方法について解説しましたが、如何でしたでしょうか?
投資家であれば、だれでも気になるポイントである家賃下落ですが、経営努力次第で家賃下落を抑えることは不可能ではありません。
もちろん、経営努力を自分ひとりで続けていくことは、とても労力がかかり大変なことです。
特に会社員をはじめ、他に仕事を持っているオーナーは、使える時間や労力にも限りがありますので、賃貸経営の味方である管理会社をうまく利用することが重要です。
管理会社の選び方は、人によって違いますが、基本的には、管理業務から募集業務まで幅広く力を入れている積極的な管理会社がおすすめです。
「基本的に退去者を出さない、退去が出た際にはすぐに客付け」これが、家賃下落を防ぐ為に最も重要な考え方であり賃貸経営の基本です。
今回の内容を参考に不動産投資における考え方を理解し、物件選びや管理会社選びに活かしてほしいと思います。


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