賃貸管理コラム

中古アパート投資の失敗事例を紹介、失敗する投資家の共通点と注意すべきポイント

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中古アパート投資01

不動産投資の中でも人気の投資としてアパート経営がありますが、最近は、DIYやリノベーション人気から中古アパート投資にも注目が集まっています。
アパートは投資物件の中でも中古になると価格がかなり安くなる為、利回りが高い物件が多く、一見するとかなり魅力的に見えます。
実際、ベテラン投資家の中には、優良な中古物件を見極めて買い増し、成功している人もたくさんいます。
ただ、中古アパートには、メリットの裏にたくさんのリスクが潜んでおり、初心者が知識のないまま購入すると大失敗するケースもあります。
そこで今回は、中古アパート投資の失敗事例をテーマに、実際にある失敗事例の紹介や失敗する投資家の共通点、中古アパート投資をする際に注意するべきポイントを解説します。
これから中古アパート投資を検討したい人は、購入前に必ずチェックしてください。

中古アパート投資の失敗事例3選を紹介!

コラムイメージ1 まず、中古アパート投資の失敗事例を3つ紹介します。
これから紹介する失敗事例と同じようなケースに陥る投資家も多いので参考にしてください。

購入直後にまさかの大規模修繕が発生!一気に資金ショートに アパートは建物が木造である物件が多く、木造の場合、経年による劣化が進みやすい特徴があります。
ここでの失敗事例は、購入前に建物の状態をよく確認せずに購入し、引き渡しを受けて間もなく複数世帯での雨漏りが発覚、大規模修繕が必要になってしまったケースです。
結果的に他の部分でも修繕が必要になった為、オーナーの資金は一気に枯渇してしまいました。
木造とは言え、アパートのような共同住宅レベルになると大規模修繕にはまとまった資金が必要です。
建物の状態は、インスペクター等の専門家に依頼し、購入前に必ずチェックするようにしましょう。

安いと思って購入したら空室だらけ!稼働率の確認不足 不動産だけではありませんが、相場よりも安いものには必ず何かしらの理由があります。
投資物件も同様で「安い物件=高利回り」と一括りに思っている人もいますが、基本的にそんなうまい話はありません。
今回の失敗事例は、投資家デビューの1棟目で10世帯の中古アパートを購入して失敗した投資家の苦いエピソードです。
結果から言うと稼働していたのは、4世帯だけで残りの部屋は空室状態、もちろん最初に想定していた家賃収入は入ってきません。
不動産業者から提示されたプランは、満室稼働した場合の家賃収入が記載されており、それを信じ込んでしまったのが大失敗でした。
後で確認するとプランには、端に小さく満室想定と言う記載があったと言うことです。
ネット上でも不動産会社が出すチラシを見ることが出来ますが、家賃収入や利回りについてはすべて満室想定前提の数字で提示がされています。
中には現況の状態を予め伝えてくれる営業マンもいますが、基本的に悪い情報は自分からは言わない不動産業者が多いと思っておきましょう。
物件の稼働状況だけではありませんが、現況がどうなのかは必ず確認してください。

賃料が低価格帯の物件を購入した結果、満室稼働も入居者に問題だらけ 中古物件の場合、購入する時点で満室稼働しているケースも往々にしてありますが、意外な盲点となるのが入居者の客層です。
今回の話は、満室稼働はしているものの入居者の層が悪くトラブルだらけの物件を購入してしまった投資家の失敗談です。
失敗の原因となった物件は、家賃が非常に安い全室1Rタイプの物件で、満室稼働しており物件価格は相場より安いため利回りも高く一見魅力的な物件でした。
しかし、家賃の滞納や屋内での騒音により入居者同士がもめる等、何かとトラブルが絶えず、購入直後から大きな苦戦を強いられる結果となりました。
家賃設定が低価格帯の物件は、今回のケースのように難ありの入居者が住んでいる割合が高く、購入後のトラブルが多いと言う特徴があります。
物件を購入する前に入居者と1人ずつ面会する訳にもいかないですが、仲介の不動産会社や管理会社を通してどのような人が入居しているのかよく確認することが大切です。
管理会社であれば賃貸借契約書を管理している会社も多いため、契約書を見ることは出来ませんが、年齢や職業、人柄等、把握可能な範囲で調査しておきましょう。

失敗事例から見る中古アパート経営で失敗する投資家の共通点

コラムイメージ2 ここでは、失敗事例から見る中古アパート投資で失敗する投資家の共通点を紹介します。
アパート投資において失敗するパターンは類似していることが多い為、ここでの内容をよく参考にしてください。

物件の状態や入居状況等をはじめとした確認不足 中古アパート投資は、まっさらな新築アパート投資と比較して確認するべきポイントが沢山あります。
特に建物の状態や入居状況、入居者の属性、銀行融資のことなど、「ヒト、モノ、カネ」の部分は抜け目なくしっかり確認することが大切です。
中古アパート投資において確認不足は、後々の大きなリスクにつながります。

失敗するパターンや成功する為のポイント等、情報力不足 何事もそうですが、中古アパート投資においても事前の情報力は、成功する上でかなり大切になります。
情報力が不足していると上記で紹介したような事前の確認事項にも漏れが出てしまうからです。
ネット上のありふれた情報だけでなく、不動産屋への聞き込みや大家さんが集まる会合に参加する等、事前に情報を収集しておくことが大切です。

仲介会社や管理会社、コンサル会社等、他人に任せきりである 中古アパートだけでなく不動産投資で失敗する人の最も典型的な共通点が、業者任せであると言う点です。
これは、不動産投資を事業として考えず、あくまで「投資」、「不労所得」のような簡単に儲かるビジネスとして捉えている人に共通する考え方です。
不動産投資は賃貸経営であり投資家は、経営者としての資質が必ず必要になります。
中古アパート投資だけでなく不動産投資で成功したいのであれば他人任せの考え方は捨てましょう。

中古アパート投資をする際の注意点とは?

コラムイメージ3 ここでは、中古アパート投資をする際の注意点を解説します。

稼働率は必ず確認! 中古物件選びにおいて稼働率の確認は必須事項です。
必ず不動産会社に稼働率を確認し、購入後の事業計画を考えましょう。

入居者層の確認 調査出来る範囲で入居者情報をつかむのも大切なことです。
管理会社に確認すればおおよそ属性の確認は出来るので事前に出来る限りの情報を集めておきましょう。

建物の状況確認 購入後に莫大な修繕費がかかるとかなり経営を圧迫します。
建物の状況調査はインスペクター等の専門家へ依頼し、必ず状態を確認してから購入しましょう。

管理会社選びも大切なポイント!

コラムイメージ4 中古アパート投資を進めていくにあたり経営をサポートしてくれる管理会社選びはとても大切です。
経営のパートナーとして困った際には相談が出来るような良い管理会社を選びましょう。

中古アパート投資は注意点を抑えておけば魅力的な投資である

コラムイメージ5

ここまで中古アパート投資を検討する際に参考にするべき失敗事例や注意点などについて解説しましたが、結論、中古アパート投資は注意点を抑えておけば魅力的な投資です。
物件価格が安いため比較的利回りが高い物件が多く、稼働率を上げることでかなり魅力的な投資が出来るメリットがあります。
銀行からのローン額も小さくなるので注意するポイントを意識して投資することが出来れば初心者でもリスクを抑えた投資が可能です。
中古アパート投資と言うだけでリスクが高くて危険であると言うイメージを持つ人もいますが、そんなことはない為、興味がある人は是非検討してみて下さい。

まとめ

中古アパート投資06

今回は、中古アパート投資の失敗事例をテーマに解説しました。
成功する上で先に失敗するパターンを知っておくことは重要なポイントです。
これから中古アパート投資を検討したいと言う人は、今回紹介した失敗事例と同じ失敗をしない様に気を付けることが成功への近道です。
中古アパート投資は、しっかりと下調べをして投資をすればとてもメリットの多い投資ですので、投資初心者の人も是非、色々と調査した上で参入して欲しいと思います。


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