賃貸管理コラム

不動産売買時には必ずチェック!契約不適合責任とは?

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契約不適合責任とは?_1

不動産投資家の皆さま、民法改正により新しく制定された契約不適合責任を知っていますか?
2020年4月1日に施行された民法改正により、改正前までの瑕疵担保責任と言う制度が無くなり、契約不適合責任と言う制度に新しく生まれ変わりました。
瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わったことによる大きな違いは、簡単に言うと買い主側が売り主側に対して請求できる権利の幅が広がったと言う点です。
よって、民法が改正されたことで、売買契約を結ぶ際、改正前よりも買い主側に有利、反対に売り主側には不利な内容になりました。
よって、不動産を購入する時、または売却する時の契約書の内容は、これまでよりも慎重に確認する必要があります。
今回は、そんな契約不適合責任について解説します。
これから不動産取引をする上では必ず知っておくべき知識ですので、よく内容を確認し、頭で理解しておきましょう。
これまでの常識が民法改正により変わっているかも知れません。

改正前の瑕疵担保責任ってどんな内容?

契約不適合責任とは?_2

そもそも改正前の瑕疵担保責任の内容を知らない人もいると思うので簡単に解説します。
瑕疵担保責任とは、取引後、引き渡された不動産に「隠れた瑕疵」があった場合に、買い主は、売り主に対して契約の解除や損害賠償請求が出来る制度です。
この中で、瑕疵部分の修理、代替物等の請求や代金の減額等の措置は認められていませんでした。
なお、新築住宅である場合は、隠れた瑕疵があっても「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」が適用され、瑕疵部分の補修費だけしか請求が出来ませんでした。
また、新築住宅で、買い主が契約解除出来る条件は、「その瑕疵により契約した目的を達成することが出来ない場合」に限られていました。
新築住宅の購入時は、瑕疵があった際に、住むことが出来ない状態でなければ、契約を解除することが出来なかったのです。
よって、改正前の瑕疵担保責任は、「隠れた瑕疵」と言う表現も曖昧であり、実際に瑕疵が認められても売り主に請求できる内容が非常に限定的であったと言えます。

契約不適合責任ってどんな内容?

コラムイメージ1 契約不適合責任とは、言葉の通り契約に不適合な事項、要するに契約内容に記載がない物件の不備について売り主が責任を負うと言う制度です。
瑕疵担保責任の瑕疵とは、「きず」や「欠点」と言う意味を持ちますが、瑕疵に該当するものとしないものの違いが非常に曖昧でした。
よって、瑕疵として認められるものが曖昧であった為、売り主は、いざとなれば、「瑕疵であると言う認識はなかった」で責任を免れることも出来ました。
しかし、契約不適合責任では、「契約内容に記載がないことは、責任を負う」と言う内容に変わった為、瑕疵担保責任における「見えない瑕疵」では通用しなくなったのです。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いって?

コラムイメージ2

瑕疵担保責任と契約不適合責任は、細かい部分も合わせるといくつか違いがあります。
ここでは、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについて一つ一つ解説します。

責任の範囲 まずは、先述したように瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わり、責任の範囲が「隠れた瑕疵」と言う非常に分かりにくく曖昧な表現から「契約不適合」と言う表現に変わりました。
これにより売り主は、「隠れた瑕疵」では通用せず、「契約に合致していない不適合なものは責任を負う」と言う風に責任の範囲が広くなったと言えます。

表1 責任範囲の違い

責任の範囲
瑕疵担保責任(改正前) 隠れた瑕疵
契約不適合責任(改正後) 契約に適合しないもの

買主が請求できる権利 瑕疵担保責任では、買い主が請求できる権利が、契約解除、損害賠償請求のみであり、とても限定的でした。
しかし、契約不適合責任に変わったことで、買い主が請求できる権利は、「追完請求」、「代金減額請求」、「無催告解除」、「催告解除」、「損害賠償」に変更されました。
これにより、買い主が請求できる権利の範囲が広がり、売り主に対して、もしもの際に責任を追及しやすくなりました。

表2 改正前後で請求できる権利の一覧(〇:可 ×:不可)

瑕疵担保責任(改正前) 契約不適合責任(改正後)
契約解除 ×
損害賠償請求 ×
追完請求 ×
代金減額請求 ×
催告解除 ×
無催告解除 ×
損害賠償 ×

【 追完請求 】
追完請求とは、売り主に対して、契約内容に記載されていない物件の不備を補修するように請求することです。
瑕疵担保責任では、「不備を知っていたかどうか」が争点でしたが、改正後は、契約内容に記載がなければ責任追及することが出来るようになりました。

【 代金減額請求 】
代金減額請求とは、追完請求では、不備を解消できない場合に売買代金の減額を請求することです。
契約内容にない不備があった場合は、まず追完請求、追完請求で解消できない場合は、代金減額請求と言う流れになります。

【 催告解除 】
催告解除とは、買い主が追完請求しても売り主がそれに応じない場合に、一定期間の催告をした上で契約を解除することです。
また、減額請求をした場合に買い主が売り主の減額内容に納得できない場合には、契約自体を無効とすることが出来ます。

【 無催告解除 】
無催告解除とは、契約不適合な不備により、契約の目的を達成できない場合には、売り主に催告なしで契約を解除することです。
あくまで契約の目的を達成できないケースに限られる為、補修が可能である多少の不備の場合には、適用されません。

損害賠償責任の適用条件と適用範囲 損害賠償は、瑕疵担保責任でも認められていましたが、契約不適合責任では、少し内容が異なりますので注意しましょう。
違いは、大きく2つに分けられます。

【 無過失責任と過失責任 】
瑕疵担保責任では、損害賠償の適用条件が、売り主の無過失責任であるのに対して、契約不適合責任では、売り主の過失責任になります。
無過失責任とは、売り主に故意・過失がなくても物件に不備が発生した場合は、損害賠償の責任を負うと言う意味です。
対して過失責任では、売り主に故意・過失がない場合は、損害賠償の義務を負いません。
よって、契約不適合責任では、売り主に過失がない場合は、損害賠償責任はなく、それに代わって、追完請求や代金減額請求が買い主の権利として認められています。

【 信頼利益と履行利益 】
瑕疵担保責任で買い主が損害賠償請求を出来る範囲は、信頼利益の範囲内ですが、契約不適合責任では、信頼利益に加えて、履行利益を含む損害賠償を請求することが出来ます。
信頼利益とは、契約が有効であると信じた結果、無効や取り消しになったことで生じた損害であり、登記にかかる費用や交通費、契約書に貼る印紙代などが該当します。
対して履行利益とは、契約が予定通り履行された際に、得ることが出来た利益を失った際の損害であり、物件を賃貸した際の家賃収入などが該当します。
損害賠償責任は、契約不適合責任に変わったことで適用され難くなりましたが、賠償の範囲は広くなったことを覚えておきましょう。

意外な注意点、契約不適合責任でも免責特約は有効である

コラムイメージ3 注意点として、契約不適合責任でも瑕疵担保責任と同様、免責特約は有効です。
免責特約とは、契約内容に記載のないキズや不備があった際に責任を免れる為の特約であり、不動産取引において一般的な特約です。
実務では、契約書にこの免責特約が有効であるか無効であるかを必ず記載します。
瑕疵担保責任も契約不適合責任も任意規定である為、契約当事者双方の合意があれば特約により免責にすることが出来る点は、注意が必要です。

買う時にも売る時にも契約内容は、必ずチェック

コラムイメージ4 契約不適合責任においては、売買契約書に書かれてある内容がすべてである為、買う側も売る側も契約内容をしっかりチェックする必要があります。
ここでは、契約内容でチェックするポイントについて解説します。

特約事項、容認事項をはっきりさせること 特約事項や容認事項については、契約前に売り主、買い主双方で合意を取った上で契約書面にはっきりと記載することが大切です。
契約不適合責任は、契約書面に記載されていない事項については、基本的に売り主の責任になります。
特に特約事項や容認事項は、契約書に記載が無いと後で「言った、言わない」のトラブルになる可能性が高いので、必ず明確に記載しましょう。

設備に関する責任の確認を忘れずに!(特に中古物件) 付帯設備は、急な故障が発生することも多い為、故障時に責任の所在をはっきりさせることが大切です。
契約不適合責任では、設備に関しては責任を負わない特約を付ける方が無難です。
特に中古住宅の場合、設備は必ず劣化している為、買ってすぐの故障が往々にして発生します。
また、契約不適合責任では、売り主の責任を全面的に免責にする全部免責が適用されにくいので、必要な条項を一つ一つ免責事項に記載し、当事者双方で確認する必要があります。

売買開始前に必ずインスペクションを実施する これは、売り主がやることですが、契約前に物件の状況調査をするインスペクションを実施しましょう。
インスペクションを実施することで、専門家から見た物件の不備の有無、またどの程度の不備であるのかを売り主・買い主で確認することが出来ます。
インスペクションは、費用こそ掛かりますが、時間も数時間で手軽に出来る為、事前に実施しておくことをおすすめします。
買い主の立場であれば、事前にインスペクションを実施している物件か必ず確認しましょう。

まとめ

コラムイメージ5 今回は、民法改正により制定された契約不適合責任について解説しました。
民法改正のような大規模な法改正は、あまり機会として多くありませんが、時代に合わせた法律の制定等は、何か社会的に大きな問題が起きた際に実施されることがあります。
不動産取引は、法的な要素が大幅に絡む契約になる為、このような法律の動きは常に頭に入れておく必要があります。
不動産投資家であれば、物件の取引は、一般的な個人よりも頻繁に行うことになる為、取引に関わるルールの面でもアンテナを張るようにしましょう。


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