不動産売買時には必ずチェック！契約不適合責任とは？

瑕疵担保責任と契約不適合責任は、細かい部分も合わせるといくつか違いがあります。
ここでは、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについて一つ一つ解説します。

責任の範囲 まずは、先述したように瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わり、責任の範囲が「隠れた瑕疵」と言う非常に分かりにくく曖昧な表現から「契約不適合」と言う表現に変わりました。
これにより売り主は、「隠れた瑕疵」では通用せず、「契約に合致していない不適合なものは責任を負う」と言う風に責任の範囲が広くなったと言えます。

買主が請求できる権利 瑕疵担保責任では、買い主が請求できる権利が、契約解除、損害賠償請求のみであり、とても限定的でした。
しかし、契約不適合責任に変わったことで、買い主が請求できる権利は、「追完請求」、「代金減額請求」、「無催告解除」、「催告解除」、「損害賠償」に変更されました。
これにより、買い主が請求できる権利の範囲が広がり、売り主に対して、もしもの際に責任を追及しやすくなりました。

【 追完請求 】
追完請求とは、売り主に対して、契約内容に記載されていない物件の不備を補修するように請求することです。
瑕疵担保責任では、「不備を知っていたかどうか」が争点でしたが、改正後は、契約内容に記載がなければ責任追及することが出来るようになりました。

【 代金減額請求 】
代金減額請求とは、追完請求では、不備を解消できない場合に売買代金の減額を請求することです。
契約内容にない不備があった場合は、まず追完請求、追完請求で解消できない場合は、代金減額請求と言う流れになります。

【 催告解除 】
催告解除とは、買い主が追完請求しても売り主がそれに応じない場合に、一定期間の催告をした上で契約を解除することです。
また、減額請求をした場合に買い主が売り主の減額内容に納得できない場合には、契約自体を無効とすることが出来ます。

【 無催告解除 】
無催告解除とは、契約不適合な不備により、契約の目的を達成できない場合には、売り主に催告なしで契約を解除することです。
あくまで契約の目的を達成できないケースに限られる為、補修が可能である多少の不備の場合には、適用されません。

損害賠償責任の適用条件と適用範囲 損害賠償は、瑕疵担保責任でも認められていましたが、契約不適合責任では、少し内容が異なりますので注意しましょう。
違いは、大きく2つに分けられます。

【 無過失責任と過失責任 】
瑕疵担保責任では、損害賠償の適用条件が、売り主の無過失責任であるのに対して、契約不適合責任では、売り主の過失責任になります。
無過失責任とは、売り主に故意・過失がなくても物件に不備が発生した場合は、損害賠償の責任を負うと言う意味です。
対して過失責任では、売り主に故意・過失がない場合は、損害賠償の義務を負いません。
よって、契約不適合責任では、売り主に過失がない場合は、損害賠償責任はなく、それに代わって、追完請求や代金減額請求が買い主の権利として認められています。

【 信頼利益と履行利益 】
瑕疵担保責任で買い主が損害賠償請求を出来る範囲は、信頼利益の範囲内ですが、契約不適合責任では、信頼利益に加えて、履行利益を含む損害賠償を請求することが出来ます。
信頼利益とは、契約が有効であると信じた結果、無効や取り消しになったことで生じた損害であり、登記にかかる費用や交通費、契約書に貼る印紙代などが該当します。
対して履行利益とは、契約が予定通り履行された際に、得ることが出来た利益を失った際の損害であり、物件を賃貸した際の家賃収入などが該当します。
損害賠償責任は、契約不適合責任に変わったことで適用され難くなりましたが、賠償の範囲は広くなったことを覚えておきましょう。