賃貸管理コラム

賃貸経営で自主管理は効果的なのか?自主管理の現実と管理会社の意義について解説

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賃貸経営で自主管理は効果的なのか?_1

不動産投資においてよく議論に挙がるのが、自主管理か管理委託かと言うテーマです。
これから不動産投資を検討している人も、経営をうまく軌道に乗せる為にはとても気になるポイントでしょう。
自主管理を推進する人の中には、「管理委託料が無駄であり、自主管理の方が絶対に得である」と言う意見もありますが、本当にそうなのでしょうか。

今回は、そんな不動産投資における自主管理をテーマに、自主管理の現実と管理会社の意義について解説します。
管理について自主管理か管理会社に委託するか迷っている、またはどちらが良いのか分からない、と言う人も是非参考にしてください。

自主管理ってどういうこと?

賃貸経営で自主管理は効果的なのか?_2

自主管理とは、その名の通りで管理業務をオーナー自身で行うことです。
不動産投資においてオーナーの管理業務は、物件の修繕や補修、清掃等の物件管理、家賃回収やクレーム対応等の入居者管理、退去後のリフォームや客付け等、多岐に渡ります。
管理業務には、クレーム対応や設備の修繕等、突発的に発生するものも多いですが、自主管理であれば、これらをすべて自分で行う必要があります。

自主管理で賃貸物件を運営している人は、自宅近くの物件のみを所有し、他に本業を持っていないような専業大家がほとんどです。
仮に専業大家であっても自主管理は非常に大変であり、24時間、365日体制での運営となる場合もある為、かなりハードでストレスも溜まります。
よって、専業大家であっても広範囲に物件を持ち、所有する戸数も多い不動産投資家は、管理委託をしているケースがほとんどです。

サラリーマン投資家で自主管理は、ほぼ不可能な現実

コラムイメージ1 先述したように賃貸経営を完全に自主管理で運営することはかなりの労力が必要になります。
更に所有する物件の棟数が増えてくると自分の身体一つでは、どうにもならないと言うケースも増えてきます。
自宅近くの物件のみを管理しているような専業大家であれば成り立つ可能性もあります。

しかし、特にサラリーマン投資家のような他に本業を持つ投資家が自主管理で運営を続けていくことは、ほぼ不可能と言って良いでしょう。
管理会社に支払う管理手数料が無駄と言う人もいますが、自主管理でも多忙になると時間を買うための出費がどうしても必要になります。

自主管理では、自分の行動出来る範囲で運営を成立させる必要がある為、場合によって管理手数料以上のコストが発生する可能性もあることを頭に置いておきましょう。

自主管理では、不動産投資のメリットを活かしきれない

コラムイメージ2 不動産投資のメリットとして最も大きなポイントは、自分が働かなくても賃貸物件が働いてくれると言う所謂「不労所得」が生まれる点です。

不動産投資は賃貸経営ですので、入居者の確保が事業を安定させる上で最重要ポイントになり、そこがクリアに出来れば毎月安定した家賃収入が入ってきます。
この不労所得にあたる安定した家賃収入が、不動産投資の最も大きな特徴でありメリットになりますが、自主管理を選択した瞬間、それがほぼ無くなってしまいます。
自主管理では、年中休みなしで入居者への対応や建物管理等、賃貸経営に必要な業務をすべて自分の身体一つで続けていく必要があります。

不動産投資は、会社員をはじめ他に本業を持つ投資家に人気ですが、その理由は、本業を続けながら運営出来るからであり、管理委託することを前提としている場合がほとんどです。
自主管理をすると不労所得と言う不動産投資最大のメリットを活かしきることが出来ないので、余程の理由がない限り、特に初心者にはおすすめ出来ません。

管理会社にお願い出来ることって?

コラムイメージ3 管理会社は、賃貸経営に関わることであれば基本的にすべて委託することが出来ます。
サービス面は管理会社によって違いますが、管理委託をしてしまえば、オーナー側が賃貸経営においてやることは家賃収入の確認と毎年の確定申告の2点だけになります。
ここでは、賃貸経営において管理を委託した際に管理会社がどこまで代行してくれるのかについて解説します。

また、ここで紹介する内容は、一般的にオーナー業務と呼ばれ、管理委託しない場合はオーナー自身で行う必要がある業務です。
管理業務を確認することに加え、仮に自主管理をする場合に再現性があるのかと言う観点でも参考にしてみて下さい。

建物の修繕やメンテナンス、定期的な清掃業務等の建物管理 建物は経年により劣化する為、修繕やメンテナンスが定期的に必要になりますが、そのほとんどを管理会社にお願いすることが出来ます。
管理会社が、自社で修繕やメンテナンスをする場合もあれば提携先の専門業者を手配する場合もあります。
また、除草やゴミ拾い等、定期的な清掃業務についても管理会社に代行が可能です。
このように物件自体を清潔且つ、長期的に維持する為の業務はすべて管理会社に委託することが出来るのです。

入居者のクレーム対応や家賃の回収業務等の入居者に関わる管理 入居者からのクレーム対応や家賃の回収等、入居者に関わる管理もすべて管理会社に委託出来ます。
「オーナー業は、クレーム産業」と言われる程、入居者からのクレームは、24時間365日体制で対応しなければならないケースもありますが、管理委託すれば問題ありません。
また家賃の回収業務についても管理会社に委託出来る為、滞納リスクを避けたい人は、家賃の回収業務まで委託出来る管理会社がおすすめです。

退去時の手続きや入居時の契約業務等の事務手続き 入居者が退去する際の手続きや新しく入居募集する際の宣伝、契約手続き等、事務手続きについても管理会社に委託出来ます。
退去発生から立会い、クリーニング手配、新たな入居募集、入居決定後の賃貸借契約等、退去が発生した際は、物件の稼働率を維持する為にスピード感のある手続きが必要です。
退去発生からまた新たに入居付けをする作業は、専門的なことも多く、オーナー自身が行うのはかなり大変です。
管理会社に委託すると多数の世帯を管理していると言う実績や経験からスピード感のある対応をしてくれる為、無駄なく手続きを進めていくことが出来ます。
逆に管理会社を選ぶ際は、この手続きの迅速さが重要なポイントとなります。

諸々を考えると管理会社はコスパ最高である

コラムイメージ4 ここまで自主管理の難しさや管理会社に委託出来る業務について解説しました。
不動産投資におけるオーナー業務は、細かい部分も含めると多岐に渡って存在する、非常に労力のかかる大変な作業です。
管理会社に委託することが、コスト面で無駄になると言う意見もありますが、管理会社に支払う管理手数料の相場は、家賃収入のおおよそ5%前後です。
実際に物件の家賃収入で算出してみると分かりますが、オーナー業務の大変さを考えると決して高いコストではなく、むしろコストパフォーマンスは高いと言えます。

もちろん、オーナー業務を趣味として楽しんでいる投資家もいるので、全員に当てはまる訳ではありません。
ただ、少なくとも会社員のような他に本業を持つ投資家にとっては、不労所得と言う不動産投資最大のメリットを考慮して、自主管理はあまりおすすめ出来ません。

まとめ

コラムイメージ5 今回は、不動産投資における自主管理をテーマに自主管理の現実や管理会社に委託出来る業務内容についても紹介しました。
不動産投資は、不労所得のイメージが強いですが、実際のオーナー業務はとても幅広く存在し、突発的に発生する業務も多い為、個人で行うのはかなり大変です。
管理会社を利用することで大変なオーナー業務を行う必要も無くなりますので、効果的に活用し、効率よく賃貸経営を運営していきましょう。


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