不動産投資における理想の利回りは何％？利回りだけ気にしてたら損する！？

不動産投資は、資産形成の手段として人気が高い投資方法のひとつです。

不動産投資における利回りは、物件の購入代金を年間でどの程度の割合で回収できるのかの指標になりますが、理想は何％なのでしょうか。エリアや築年数など物件の条件によって違いがあるため、確認してみましょう。ただし、高い利回りはリスクが高いともいえるため、注意が必要です。

不動産投資の利回りとは

改めて利回りの考え方や計算方法を理解しましょう。

利回りの種類

不動産の利回りは主に3種類あります。

表面利回り（グロス）

ランニングでかかるコスト（管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税など）を差し引かずに、物件価格と家賃収入のみで計算された利回りで、おおよその利回りを把握できます。

物件の広告などで記載されることが多いのが、表面利回りです。

実質利回り（ネット）

年間の家賃収入からランニングでかかるコスト（管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税など）を差し引いた、より正確な収入を基に具体的に計算された利回りで、実質的な収支を把握できます。

購入を検討した際には、この実質利回りで考えておけば間違いないでしょう。

想定利回り

空室の場合に家賃の相場を基に想定して計算された利回りで、考え方は表面利回りと同じです。

空室と賃貸中が混同している一棟のマンションなどで、満室を想定するために用いられることが多い利回りです。物件広告に想定利回りと記載されていたら、現況は空室なのだと理解しましょう。

利回りの計算方法

表面利回り（想定利回り）か実質利回りかで計算方法が異なりますが、どちらも年単位で計算します。それぞれの計算式は以下のとおりです。

表面利回り（想定利回り）＝年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

実質利回り＝（年間家賃収入－年間諸経費） ÷ 物件価格 × 100

たとえば、以下の条件で表面利回りと実質利回りを計算してみましょう。

表面利回りは、以下のように計算します。

表面利回り（想定利回り）＝（家賃6万8,000円 × 12カ月 ÷ 1,000万円）×100＝8.16％

一方、実質利回りでは、以下の式で求められる年間の諸経費を差し引きます。

年間諸経費＝（管理費6,900円＋修繕積立金2,100円＋町会費300円）×12カ月＋固定資産税・都市計画税1万7,800円＝12万9,400円

実質利回りは以下のとおりです。

実質利回り＝（家賃6万8,000円 × 12カ月－年間諸経費12万9,400円） ÷ 1,000万円 × 100＝6.87％

同じ物件でも、表面利回りと実質利回りには1％以上の差が出ているのがわかります。

物件広告に記載されている利回りのほとんどは表面利回りのため、注意が必要です。実質利回りは、自分で計算できるようにしておくのがよいでしょう。

不動産投資における理想の利回り

具体的にどの程度の利回りを基準値に物件を探せばよいのでしょうか。

実は、すべてをまとめて「理想は何％です」とは決められません。なぜなら、エリアや築年数など、状況によって相場が大きく変わるためです。

エリアと築年数別！理想の利回り

「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 」が公表している「収益物件市場動向四半期レポート＜2023年4月～6月期＞」には、エリアや築年数別に表面利回りの平均値がまとめられています。

ただし、上記の表はあくまで平均値のため、理想の数値とはいえません。

立地や詳細の築年数にもよるため一概にはいえませんが、築浅の区分マンションだと、首都圏は4.5〜5.5％、地方は5〜6％が理想の利回りといえるでしょう。築古の区分マンションであれば、首都圏は7.5〜8.5％、地方は13〜15％が理想の利回りと考えられます。

また、一棟アパートの場合、築浅だと首都圏は6.5～7.5％、地方は7～8％の利回りが理想です。築古の場合は、首都圏は9～10％、地方は11.5～12.5％が目安といえます。

ただし、利回りにはエリア相場があるため、極端に表面利回りが高い物件については必ず詳細を確認しましょう。

• 立地が悪く入居者が見つかりにくい
• 修繕費がほぼ積み立てられていないので大規模修繕が行えない
• 家賃が相場より高いため、空室になったとき家賃が大幅に下がる予定

上記のような事例があり、注意が必要です。

築年数の傾向

築年数は、新築に近ければ近いほど利回りは低いです。物件は新しいほど価値が高く、価格が高くなりますが、家賃相場はエリアである程度決まっているためです。

物件価格に合わせて家賃を引き上げても入居者が見つからなければ、最終的に相場の家賃に落ち着くため、利回りは下がります。

逆に、築年数が古いと物件の価値が下がるため価格は低くなりますが、家賃相場は物件価格ほどは大きく下がらないため、利回りは高くなります。

しかし、築年数が古いと以下のようなデメリットがあるため、慎重に判断する必要があるでしょう。

• 入居者を見つけにくい
• 管理費や修繕積立金が高い
• 設備の劣化故障による修理費用の負担が必要

エリアの傾向

都市部は利回りが低く、地方は利回りが高い傾向にあります。

人口が多い都市部は需要が高く家賃も取りやすいため、物件の価値が高く、物件価格が高くなります。

対して、人口が減少傾向にある地方は需要が少なく、物件価格がかなり安く設定されているため、結果的に利回りが高くなるのです。

都市部と地方では、賃貸の需要がまったく異なります。利回りが高いからといって地方で不動産投資を始めるのは、入居者の確保や管理のしにくさからおすすめしません。

不動産投資で利回りだけを重視するのは危険

不動産投資を始めるときに「理想的な利回りの物件を購入して安定して収入を得たい！」と考える人は多いでしょう。

しかし、利回りだけを重視していると、逆に失敗してしまうリスクがあります。失敗しないために気をつけるべきことや対策について説明します。

不動産投資は長いスパンでの計画が重要

不動産投資は、長い時間をかけて投資額を回収していくのが基本です。

物件購入時に、現金一括で購入するのであれば、それほど重視しなくても問題はありません。しかし実際、ほとんどの方は融資を受けて不動産を購入するでしょう。

たとえば、融資期間を35年にした場合、少なくとも35年近くは返済を続けることになります。

しかし物件は、築年数の経過に伴って購入当初、10年後、20年後、35年後で状況が必ず変化します。

同じ入居者が35年間、同じ家賃を払い続けてくれることはほとんどありません。

• 入居者が予期せぬタイミングで退去したので慌てて新規入居者を募集したがなかなか見つからず、家賃収入が大幅に下がってしまった
• 大規模修繕のために管理費・修繕積立金が急激に上がってしまった

上記のような予想外の状況になる可能性は何十年もの期間があれば、大いにあり得ます。

家賃が高ければ利回りは高くなります。しかし、家賃が下がったときには、利回りは高いままではありません。

利回りだけを重視して不動産投資を始めるのではなく、どれだけ将来を想定した計画ができるかが重要といえるでしょう。

一番気をつけるべき空室リスク

一番気をつけるべき要素は、空室や滞納された期間、収入がなくなることです。

融資を受けている場合、満室だろうが空室だろうが毎月の返済を続ける必要がありますし、管理費や修繕積立金、税金の支払いもあります。

入居者が部屋を大きく汚して退去したら、原状回復に時間がかかり、その分だけ収入は入りません。また、入居者が家賃を滞納した場合、滞納されている間の収入がなくても返済は待ってくれません。

入居者とのトラブルは、対応を間違えるとどんどんこじれていってしまいます。また、不動産投資において唯一の収入である家賃収入が止まってしまうのは、大きなストレスでしょう。

サブリースなら安定した不動産投資が可能

サブリースは、専門知識が豊富なサブリース会社に賃貸経営をまるごと任せる方法です。オーナーはサブリース会社と契約し、サブリース会社が入居者との契約や物件の管理を行います。

最大のメリットは、空室リスクを考慮する必要がないことです。入居の有無に関わらず、満室時の家賃から手数料として10～20％差し引いた収入を毎月得られます。

利回りを気にして手数料を抑えられる管理委託や自主管理を選んでも、入居者が見つからなければ意味がありません。

サブリースであれば、安定した収入を得られるだけでなく、賃貸募集や家賃の回収、入居者のトラブル対応もすべて任せられるため、結果的にプラスになる可能性が高いです。

安定した不動産投資を始めるためにも、まずはサブリース会社に相談してみるのがよいでしょう。