アパート経営をやめたいならタイミングや方法を知ろう！経営を続けるべきケースは？

アパート経営を始めたものの、十分な利益を得られず、やめたいと考えるオーナーもいるでしょう。

しかし一度やめてしまうとすぐには再開はできないため、本当に今がやめるタイミングなのかをしっかりと検討する必要があります。やめたいと考える理由によっては、続けたほうがよい結果を生むかもしれません。

本記事では、アパート経営をやめるタイミングや具体的な方法を解説します。また、続けるべきケースも紹介するので、今後の方針を決めるご参考になれば幸いです。

アパート経営をやめるタイミング

間違ったタイミングでアパート経営をやめてしまうと、様々な点で損をしてしまうおそれがあります。ここでは、一般的なアパート経営をやめることを検討してもよいタイミングを紹介します。

不動産所得で利益が出ない

アパートを所有していても、空室率が高く、かつ新規の入居者も見込めないときは、やめるタイミングのひとつです。

都心であっても物件が駅から遠く、駐車場がないなどの理由で入居を希望する人がいないケースは多いです。

「せっかく所有している不動産なのだから」と手放す決断ができないと、アパートの修繕費や空室対策の費用など、オーナーが負担する経費は年々増加します。とりわけ古いアパートなら多額の修繕費用がかかることもあります。

キャッシュ・フローがマイナスになれば赤字経営となり、放置すればどんどん家計を圧迫する事態となります。

相続で不本意にオーナーとなった

被相続人がアパート経営を行っており、不本意にそのアパートを引き継ぐケースもあります。

本当は預貯金や株券などの金融資産を相続したかったのに、以下のような状況になるかもしれません。

• 遺言でアパートを引き継ぐ人に自分が指定されていた
• 相続人間の遺産分割協議でしぶしぶ合意した

アパートを引き継いだ本人が賃貸経営の経験もなく、さらに空室が多いアパートだったら、経営に不安を感じてしまうでしょう。

このようなケースでは、アパート経営をやめるのも選択肢のひとつです。

ただし、ほかの相続人と物件を共有する場合、すぐに売却はできません。売却するにはほかの共有者の同意を得る必要があるからです。もし同意が得られないなら、自分の共有持分だけを売却する方法を検討しましょう。

十分に利益が出て物件を手放す場合も

アパート経営でよい成果が出ている場合も、実はやめるタイミングとみてよいです。

アパート経営が順調で満室状態が継続し、想定した目的達成後、物件を売却する方法は「出口戦略」といえます。出口戦略とは、不動産投資の着地点を事前に定め、目標が達成したら投資損失を最小限にして離脱する戦略です。

特に満室状態の投資物件は利回りがよく、資産価値が高いです。アパートが一番高値で売れそうな時期に手放すのはよい選択です。そのあとに、自分で新たな投資を始めても構いません。

また、アパートローンを完済できそうな場合も、手放すことを考える時期です。ローン完済後は残債がなくなり、修繕費などの負担はかかるものの、家賃収入が継続的に得られるはずです。

将来の大規模修繕などの必要経費を考慮しても収益が見込める場合、アパートを保有し続けるという選択肢もあります。しかし、「タイミングを見定めて売却したほうが損失は少ない」と感じたら、無理に保有を継続しないほうが無難です。

アパート経営をやめる方法は？

廃業する日は自由に決められますが、その前にいろいろと考慮しなければいけないこともあります。廃業後の建物や建っている土地をどうするか、入居者にどう説明するか、どんな窓口へ廃業のための書類を提出するのか、慎重に一つひとつ確認しましょう。

物件の処分方法を決める

廃業手続きを行う前に、アパートの処分方法を決めましょう。処分方法は主に以下の3とおりです。

いずれの方法にも一長一短はあります。決断の前に所有するアパートの相場を確認し、どんな処分方法が最適かじっくり考えてみましょう。

なお、アパートの運用や建物・土地の売却を検討しないなら、新たに自宅を建てることも選択肢のひとつです。

不動産所得に関する廃業届

アパートの処分方法が決まれば、廃業手続きを進めます。原則として廃業日から1カ月以内に、自分の納税地を所轄する税務署へ届けを出す必要があります。

青色申告をしているのか、従業員を雇用しているかなど、アパート経営の状況によって提出する書類が異なるので注意しましょう。

オーナーとして廃業を入居者にどう伝える？

廃業等届出書などの手続きを終えたら、入居者へ通知します。処分方法によって、以下のように入居者への対応は違います。

• アパートが建っている状態で土地ごと売却する→オーナーチェンジ
• アパートを取り壊し更地にする・いったん更地にして別の資産運用に使用→立退き

それぞれ入居者にどのように伝えるかを紹介します。

オーナーチェンジの場合…賃貸人変更通知書（任意）

入居者がいる状態でアパートを売却する場合は、オーナーチェンジを行います。この方法では、入居者は住み慣れた物件から出ていかずにこれまで通り住み続けられます。

賃貸人変更通知書はオーナーが変更になるという通知書です。通知書には以下のような内容を記載します。

• 新たなオーナー
• 新しい家賃と振込先
• 敷金などの返還時に使用する連絡先

賃貸人変更通知書を通知するか否かは、オーナーの自由です。しかし、新オーナーと入居者のスムーズな契約を進めるため通知したほうがよいでしょう。

立退きの場合…立退き通告書（必須）

入居者に立ち退いてもらう場合は、交渉の過程でトラブルが発生するリスクが高いです。入居者が拒否すると立退料を支払う必要が出てきて、立退料の金額でもさらにもめるおそれがあります。

立退きは入居者の住居を奪う形となるので、通告書は確実に入居者へ届ける必要があります。通告書は、退去を希望する6カ月〜1年前に必ず発送します。

アパート経営を続けたほうがよいケース

アパート経営をやめる場合、入居者への対応など、慎重なプロセスの進行が必要です。

状況によっては、アパート経営を続けたほうがよい場合もあります。経営の状況やオーナー本人がどうしたいのかをよく考え、理想的な方法を選択しましょう。

ケース①経営をすぐにやめたいわけではない場合

いますぐにアパート経営をやめるつもりはないが、数年後にやめるので下準備をしたいというオーナーは多いはずです。

下準備を進める方法として、賃貸借契約を定期借家契約に切り替えるのもよいでしょう。

定期借家契約は期限付きの契約を指します。新規の入居者にたとえば「3年たったら契約更新はせず、賃貸借を終了させる。」という形で契約期間の制限ができます。

通常の賃貸借契約は基本的に更新するので、オーナー側からすれば立退きを迫るのは困難です。しかし定期借家契約なら、契約当初に入居期間を定めておけるので安心です。

ケース②保有期間が短すぎる場合

アパートの保有期間をよく確認してから、売却を判断しましょう。すぐに売却したいと焦って手続きを進めると、想定外の重い税金が課されるケースもあります。

たとえば、売却時の譲渡所得にかかる所得税は、保有期間によって税率が以下のように違います。

保有期間が5年以内のアパートを売却すれば、保有期間5年超のアパートより重い税金が課されます。重い納税額を払ってでもアパートを売却するべきか、慎重に判断しましょう。

ケース③管理に手間や時間がかけられないからやめたい場合

賃貸経営のノウハウがよくわからず、管理に手間ひまがかかるので、経営をやめたいと感じている人は、サブリースを利用してみましょう。

サブリースとは転貸借を意味します。オーナーが所有しているアパートをサブリース会社に長期間貸し出し、利益を得る方法です。サブリース会社がオーナーの代わりに賃借人を見つけ、転貸借契約を結びます。

また、サブリース会社は管理委託を請け負うケースも多く、安心して賃貸管理を任せられます。やめるかどうか悩む前に、サブリース会社の担当者へ一度相談してみましょう。