賃貸管理コラム

実は狙い目?コロナ禍での不動産投資は無謀なのか?

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「シェアハウス物件を扱う会社のサブリース問題」、「地銀による融資資料改ざん問題」、 「有名アパートメーカーの施工不良問題」など数年前から何かと問題となってきた不動産投資市場。
何か悪い問題が起きるたびに市場に大きな影響が出る不動産市場ですが、昨今のコロナウイルスの影響によりますます下火になってくると予想されています。
「外国人入居者の一斉退去」、「飲食、アパレル業者によるテナントの撤退」、「融資の引き締めがより厳しくなった」等々、 ネガティブな情報が多いですが、これから不動産投資を始めるのは無謀なのでしょうか?
今回は、「コロナ禍での不動産投資」をテーマに今後の不動産投資を紐解いて解説します。
これから不動産投資をはじめたい方にとっては、逆にチャンスとなるような内容ですので、是非参考にしてみて下さい。

結論、これからの不動産投資は有り?無し?

コラムイメージ1 最後まで読んで、「やっぱりやめた方が良いのでは?」とならないように結論から先に言いますと、結論、コロナ禍の今から不動産投資を始めるのは、問題なく有りです。
ここ数年で都市部を中心に値上がりを続けてきた不動産価格ですが、それを支えてきたのは、日本人だけではなく、中国をはじめとした海外の富裕層が大きな存在でした。
ただ、オリンピックすら海外からの観客を受け入れないことが濃厚な現状において、今後、海外からの資金が日本国内の不動産に流れる可能性は当分の間は低いと考えられます。
飲食、アパレル、旅行代理店においては、大手企業ですら撤退が相次いでいますので、テナントビルにおいては、空室だらけになる可能性も高いでしょう。
そういったことを踏まえるとこれから不動産価格はほぼ確実に下落します。
不動産価格の下落は表面利回りの上昇につながりますので、ここ数年下がり続けてきた利回りを考えると投資家にとっては大きなチャンスと言えます。
ここで大切なことは、不動産投資を細分化し、勝てる不動産投資を選ぶことです。

これからチャンスのある不動産投資って?

コラムイメージ2 一口に不動産投資と言ってもいくつか種類があり、一般的なアパート、マンション投資から商業ビル、オフィスビル、民泊、ホテルなど様々なジャンルがあります。
不動産価格としては、全体的に下落する可能性が高いですが、不動産投資は、基本的に入居者や宿泊客など顧客があって成り立つ賃貸事業です。
よほど、営業力や広告・宣伝能力に自信がある方を除いて、価格が下がったからと言って安易に購入することはおすすめしません。
それでは、先ほど紹介したような不動産投資のジャンルの中でこれからもチャンスがある成功しやすい投資はどれなのでしょうか?

しばらくは様子見?撤退相次ぐ商業・オフィスビル 商業ビルとオフィスビルについては、今後しばらくの間は、様子を見る必要がありそうです。
まず商業ビルにおいては、みなさんご存じの通り、東京都内をはじめとする首都圏近郊を筆頭にテナントの撤退が相次いでいます。
特に大手飲食、アパレル関係の撤退が相次いでおり、元々店舗の数が多かった業態だけにその影響は甚大なものがあります。
今後、急激に家賃が下落しそうな雰囲気もありますが、今の状態で店舗を持って開業をするリスクを考えると、あまり需要があるとは言えないでしょう。
次にオフィスビルにおいても、IT企業を筆頭にテレワークの動きが広がっていますので、オフィス需要も減少していくと予想されます。
まだまだ、テレワークが浸透している業界が一部に限られている為、商業ビルほどダメージはありませんが、長い目で見ると商業ビル以上に需要が無くなってくる可能性は高いです。
よって、商業ビルにおいては、仮に回復してもまだまだ時間がかかり、オフィスビルにおいては、今後の社会の流れを考えると長期的に見て良い投資先とは言えないでしょう。

入国制限解除までは厳しい?ホテル・民泊 2020年のオリンピックが日本に決まり、活況だった宿泊業界もコロナの影響ですっかり下火になってしまいました。
特に地方の観光地に関しては、外国人観光客だけではなく、国内でも都市部からの観光客が激減している影響で、宿泊業界は非常に厳しい経営状況となっています。
オリンピック需要を見込んでホテル・民泊業に参入した方は、コロナによって大打撃を受けたと言う方もいるでしょう。
そんなホテル・民泊投資ですが、今後、回復の兆しになるのは、海外からの入国制限が解除になることと、都心部からの観光客が地方に活発に行ける状況になることでしょう。
現状では、コロナワクチンがやっとできた状況ですので、国内、国外のヒトの動きが活発化するのはまだまだ先になります。
国内だけで見てもコロナ終息後は、海外旅行よりもむしろ国内旅行の需要が大きくなる可能性が高いため、宿泊業自体は、中、長期的に見ると回復してくる可能性は高いと言えます。
よって、宿泊業を検討している投資家は、今は様子見ですが、長期的な視点でマーケティングし、市場の回復を待つ必要がありそうです。

賃貸需要の減少は以外と少ない?アパート・マンション投資 最後に、不動産投資の王道と言えるアパート・マンションなどの賃貸経営は今後どうなるでしょうか?
結論、このアパート・マンション投資こそが、今後の不動産投資の中で最もチャンスになる投資であると言えます。
アパート・マンションなど居住用の賃貸需要と言うのは、いきなりの需要減は基本的にないため、売り上げが激減するリスクは少ないからです。
加えて、コロナ禍で不動産価格が全体的に下がってくる中でネガティブ思考の投資家による売り物件が多くなる可能性が高いです。
不動産価格が下がると家賃も下落すると心配されますが、家賃は不動産価格ほどの値動きをすることは少なく、下落幅はそこまで大きくないでしょう。
物件価格に関しては、都心部を含めて今後ほぼ確実に下がってくると予想出来ますので、ここ数年下がり続けてきた表面利回りは、徐々に上がってきます。
もちろん入居がしっかり埋まる物件を選定することが条件となりますが、マーケティングさえしっかり行った上で物件を探せば、ここ数年では出会えなかったような物件に巡り合える可能性は今後高くなるでしょう。

銀行融資は今後どうなる?

コラムイメージ3 今後チャンスになるのは、アパート・マンション投資。
とは言え、銀行融資が厳しくなると多くの方にとって投資を始めることは難しくなります。
各メディアを見ても、現状は銀行側も不動産向けの融資に積極的であるとは言えません。
それでは、これから不動産投資向けの融資はどうなるのでしょうか?
融資は景気に左右される部分が大きいため、先々のことは予想が難しいですが、直近での融資は恐らく難しいと言えます。
現状は、コロナの影響で企業向けの融資の申込みが増加しており、銀行側からすると不動産向け融資の優先度はかなり低いようです。
ただ、銀行側も有望な融資先は常に探していますので、物件価格が下がり、利回りが上昇すれば、また不動産向けの融資も活発になってくるでしょう。
よって、融資に関して、現状は厳しいですが、コロナが終息してきたころには、従来通りの融資状況に戻っている可能性が高いです。
これから不動産投資をはじめる方は、物件価格と合わせて、融資の動向についても常にアンテナを張っていつでも動ける準備をしておくことが大切です。

今後の不動産市場は投資先の選定が重要!

コラムイメージ4 今回は、コロナ禍にある今、今後の不動産投資の動向について解説しました。
コロナウイルスの影響により、ヒトの流れや生活様式、働き方も大きく変化しています。
不動産は、使い方こそ様々ですが、ヒトが居ることではじめて価値が生まれるものです。
よって、ヒトの流れ、ヒトが居る場所が変わると、不動産ごとの価値も変わります。
コロナ禍で不動産市場は2極化が進むことが予想されますが、投資先を間違えなければ、不動産投資はまだまだ有望な投資先です。
国内のヒトの流れが全開となり、訪日外国人が活発に訪れるようになると、また、日本国内は活気を取り戻すことが出来るでしょう。
不動産投資においては、ヒトの流れを意識し需要のある部分に投資することで、今後は、よりチャンスが巡ってくる可能性が高いと言えます。
今回は、アパート・マンション投資を例に挙げて、今後チャンスとなる理由についても解説しましたが、不動産は使い方次第でいくらでも需要を作ることが出来ます。
コロナの影響で生活様式や働き方が変わっている今、新たな需要を創造するチャンスでもあります。
今回の解説を読んで不動産投資に興味を持ち、今後、不動産投資の可能性を感じる方が増えてくれると嬉しいです。


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