賃貸管理コラム
不動産投資や賃貸経営において、物件の収益性を左右する大切な要因の一つが「不動産管理会社」の選定です。優れた管理会社は空室率を抑え、入居者満足度を高め、オーナーの負担を軽減してくれます。一方、不適切な管理会社を選んでしまうと、収益の悪化や想定外のトラブルにつながりかねません。失敗しない管理会社の選び方と、委託のコツを詳しく解説します。
不動産管理会社は、賃貸物件の運営に関わる幅広い業務をオーナーに代わって担う専門事業者です。その業務範囲は多岐にわたり、物件価値の維持から収益の最大化まで、賃貸経営の成否に直結する役割を果たしています。
管理会社が担う業務は、大きく入居者関連業務と建物関連業務に分かれます。入居者関連業務には、入居者の募集活動、入居審査、賃貸借契約の締結、家賃の集金と滞納者への督促、契約更新手続き、入居者からのクレーム対応、退去時の立ち会いや原状回復費用の精算などが含まれます。
建物関連業務では、共用部分の清掃、設備の定期点検、修繕工事の手配と監督、法定点検の実施といった、物件の維持管理を行います。これらすべてをオーナー自身が対応するには相当な時間と労力が必要であり、専門知識も求められます。
不動産管理会社と仲介会社は、しばしば混同されますが、役割が明確に異なります。仲介会社の主な業務は、物件情報の広告掲載や内見の案内、入居希望者と物件のマッチングなど、入居者を見つけることに特化しています。契約成立時に仲介手数料を受け取るのが基本的なビジネスモデルです。
一方、管理会社は入居後の継続的な管理業務を担い、毎月の管理手数料を収益源としています。ただし、近年は管理会社が仲介機能も併せ持つケースが増えており、入居者募集から管理まで一貫したサービスを提供する企業も少なくありません。この一貫体制には、情報共有がスムーズになり、空室期間を短縮できるというメリットがあります。
自主管理とは、オーナー自身がすべての管理業務を行う方法です。管理手数料が不要になるため、コスト削減効果は大きいものの、実際には多くの課題を伴います。
自主管理が適しているのは、物件数が少なく、オーナーが物件の近隣に居住しており、賃貸経営に十分な時間を割けるケースでしょう。一方、遠方に物件を所有している場合、本業が多忙で管理業務に時間を割けない場合、あるいは複数の物件を所有している場合は、管理会社への委託が現実的な選択肢となります。
特に、法改正への対応や入居者トラブルへの法的対処など、専門知識を要する業務については、プロフェッショナルに任せることでリスクを大幅に軽減できます。
管理会社へ管理を委託する場合のメリットとデメリットを正しく理解しましょう。コストと便益のバランスを見極め、自身の投資戦略に合った選択をする必要があります。
管理会社の大きな強みは、入居者募集のノウハウと広範なネットワークです。多くの管理会社は複数の仲介会社と提携関係にあり、物件情報を広く流通させることができます。また、専門の広告宣伝ノウハウを持ち、物件の魅力を効果的に訴求する能力に優れています。
さらに、入居審査体制が整備されているため、家賃滞納リスクの低い良質な入居者を見極めることができます。結果として、空室期間の短縮と入居率の向上につながるのです。
家賃滞納への対応は、オーナーにとって大きなストレス源です。督促の連絡、法的手続きの準備など、精神的にも時間的にも負担の大きい業務ですが、管理会社に任せることでこうした負担から解放されます。
また、入居者間のトラブルや設備故障への緊急対応など、24時間体制での対応が必要な業務も、管理会社が窓口となることで、オーナーの生活への影響を最小限に抑えられます。
賃貸住宅に関連する法規制は、民法改正や消費者保護法の強化など、頻繁に更新されています。契約書のひな型更新、重要事項説明の対応、敷金返還ルールの変更など、法改正への適切な対応には専門知識が不可欠です。
管理会社はこうした法改正情報を常にキャッチアップし、適切な対応を行うため、オーナーが法的リスクにさらされる可能性を大幅に低減できます。
管理委託のデメリットは、毎月発生する管理手数料です。家賃収入から一定割合が差し引かれるため、特に利回りの薄い物件では収益への影響が大きくなります。
ただし、管理手数料は単なるコストではなく、空室率の低下や入居者満足度の向上による長期入居促進など、目に見えないメリットをもたらす「投資」と捉えることもできるのです。手数料の安さだけで判断せず、提供されるサービスの質と総合的に評価する必要があります。
管理会社の能力には大きな差があり、不適切な会社を選んでしまうと、かえって物件価値を下げてしまうリスクがあります。対応の遅さ、清掃の質の低さ、修繕提案の不足など、管理品質が低いと入居者の不満が蓄積し、退去につながります。
また、不必要な修繕工事を提案したり、相場より高額な工事費を請求したりするケースもあり、管理会社選びには慎重さが求められます。
管理手数料は、管理会社選定の重要な判断材料の一つです。相場を理解し、適正な費用負担で質の高いサービスを受けられる会社を見極めることが大切です。
一般的な管理委託における管理手数料の相場は、家賃収入の3〜5%程度とされています。ここでいう家賃収入には、賃料だけでなく、管理費や共益費も含まれます。
例えば、家賃10万円、管理費・共益費5,000円の物件の場合、手数料率5%であれば、月額5,250円が管理手数料となります。年間では63,000円のコストですが、これで入居者募集、契約管理、クレーム対応、家賃回収など、多岐にわたる業務を任せられることになります。
なお、近年は都市部を中心に、管理手数料無料や格安をうたう管理会社も増えていますが、その場合は業務範囲が限定されていたり、別途費用が発生したりすることが多いため、注意が必要です。
管理委託には、集金代行型とサブリース型というものもあります。
集金代行型は、家賃の集金と滞納督促のみを管理会社に委託する形態で、手数料相場は家賃の3～5%程度です。その他の業務はオーナー自身が行う必要があり、コストは抑えられますが、業務負担は大きくなります。
一方、サブリース型（一括借り上げ）は、管理会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者に転貸する形態です。手数料相場は家賃の10〜20%ですが、空室の有無にかかわらず一定の賃料が保証される点が特徴です。
サブリース型では、礼金や更新料はオーナーではなく管理会社の収入となるケースが多く、また入居者を選ぶ権利もオーナーにはないため、長期的な収益性を慎重に検討する必要があります。
管理手数料以外にも、以下のような追加費用が発生することがあります。
契約時や更新時には、一般的に家賃の0.5〜1カ月分程度の事務手数料がかかります。また、入居者募集時の広告費（AD）は、地域により相場が異なりますが、家賃の1〜2カ月分がかかり、これもオーナー負担となるケースが一般的です。
設備の修理や交換費用は、多くの場合、管理手数料の範囲外です。エアコンや給湯器などの設備故障時には、10万円以上の費用がかかることもあり、事前に予算を確保しておく必要があります。
また、退去時の原状回復工事費用も、通常はオーナー負担です。ただし、入居者の故意・過失による損傷は入居者負担となりますので、入居時の状態確認と退去時の立ち会いが重要になります。
管理手数料が安いからといって、必ずしも良い選択とは限りません。
手数料が安い会社では、業務範囲が限定されており、本来期待していたサービスが別料金となることがあります。また、担当者一人あたりの管理物件数が多すぎて、きめ細かな対応ができないケースもあります。
さらに大切なのは、管理手数料を削減することよりも、入居率を高めることの方が収益に大きく影響するという点です。入居率が5%下がれば、年間の家賃収入は大幅に減少します。管理手数料で年間数万円を節約しても、空室が1カ月増えれば、その損失は家賃1カ月分にも及びます。
つまり、手数料の安さではなく、「入居率を高く維持できる管理会社」を選ぶことが、長期的な収益性向上につながるのです。
管理会社選びで失敗しないためには、複数の視点から総合的に評価することが重要です。以下の7つのポイントをチェックすることで、自身の物件に最適な管理会社を見極めることができます。
管理会社の管理戸数は、その会社の信頼性と実力を示す指標です。管理戸数が多いということは、それだけ多くのオーナーから選ばれている証であり、豊富な運営ノウハウを持っているということです。
ただし、単に戸数が多いだけでなく、自身が所有する物件タイプ（戸建て、アパート、分譲マンションなど）の管理実績があるかを確認することも重要です。物件タイプによって求められるノウハウは異なるため、自身の物件に適した経験を持つ会社を選ぶべきです。
会社の設立年数や事業継続性も確認しておきたい項目です。長年事業を続けている会社は、経営基盤が安定しており、長期的なパートナーとして信頼できる可能性が高いといえます。
また、2021年に施行された賃貸住宅管理業法により、管理戸数200戸以上の事業者には国土交通大臣への登録が義務付けられています。登録業者であるかどうかも、信頼性を判断する一つの基準になります。
入居率は、管理会社の客付け力を示す最も重要な指標です。
ただし、入居率の計算方法は管理会社によって異なる点に注意が必要です。ある時点での入居状況を示す「時点入居率」、年間の稼働日数に対する入居日数の割合を示す「稼働入居率」、満室時の賃料に対する実質賃料の割合を示す「賃料入居率」など、複数の計算方法があります。
提示された入居率がどの方法で算出されたものか、また繁忙期の数字だけを見せていないかなど、確認することが大切です。
空室を早期に埋めるためには、幅広い客付けネットワークと効果的な広告戦略が不可欠です。優れた管理会社は、複数の仲介会社と良好な関係を築いており、物件情報を広く流通させることができます。
また、主要な不動産ポータルサイトへの掲載はもちろん、自社ホームページやSNSなど、多様な広告媒体を活用しているかも確認しましょう。
さらに、物件の魅力を引き出す写真撮影技術や、ターゲット層に響く物件紹介文の作成能力など、広告クリエイティブの質も入居率に大きく影響します。実際の募集広告事例を見せてもらい、そのクオリティを確認するとよいでしょう。
管理会社の担当者の能力は、受けられるサービスの質を大きく左右します。問い合わせへのレスポンスの速さ、提案の具体性、不動産や法律に関する専門知識の深さなど、担当者の質を見極めることが重要です。
初回面談時の印象はもちろん、その後のやり取りでも、迅速かつ的確な対応ができているかを確認しましょう。また、担当者が一人で抱える物件数が多すぎないかも、サービス品質に影響するポイントです。
宅地建物取引士の資格保有者が担当してくれるか、賃貸不動産経営管理士などの専門資格を持つスタッフがいるかなども、一つの判断材料になります。
定期的な収支報告の提供と、その内容の透明性は、信頼できる管理会社の条件です。月次または四半期ごとに、家賃収入、管理費用、修繕費などを明確に報告してくれる会社を選ぶべきです。
また、建物の劣化状況や必要な修繕について、適切なタイミングで提案してくれるかも判断材料になります。修繕を先送りにすることで、将来的に大きな費用が発生したり、物件価値が下がったりするリスクがあります。
報告書のフォーマットを事前に見せてもらい、必要な情報がわかりやすく整理されているか、写真付きで物件の状況が報告されるかなど、具体的に確認するとよいでしょう。
入居者からのクレームやトラブルへの対応力は、入居者満足度と退去率に直結します。24時間対応の緊急連絡窓口があるか、設備トラブル時の協力業者ネットワークは充実しているか、過去のトラブル対応事例はどうかなど、具体的に質問して確認しましょう。
また、家賃滞納が発生した場合の督促手順、法的措置への移行タイミングなど、滞納対応のフローが明確に定められているかも確認しておきましょう。家賃保証会社との提携がある場合は、万が一の際のリスク軽減につながります。
管理委託契約を締結する際は、解約条件を必ず確認しておきましょう。国土交通省が公表している「賃貸住宅標準管理委託契約書」では、解約の3カ月前に文書で申し入れをすることが標準とされていますが、会社によって条件は異なります。
また、違約金の有無や、中途解約時の精算方法なども確認が必要です。柔軟な解約条件を設定している会社は、サービスの質に自信があることの表れでもあります。
契約期間についても、1年ごとの自動更新なのか、複数年契約が前提なのかなど、自身の状況に合った条件を選ぶことが大切です。
管理会社選びにおいて、全国展開する大手企業と、地域密着型の地場企業のどちらを選ぶべきか悩むオーナーは少なくありません。それぞれに異なる強みがあり、物件の特性や立地によって最適な選択は変わります。
大手管理会社の最大の強みは、全国規模のネットワークと豊富な管理実績です。数万戸から十万戸以上の物件を管理している企業も多く、そこで培われたノウハウとシステムは、安定したサービス品質につながります。
また、大手企業は自社で多数の仲介店舗を展開していることが多く、グループ内での客付けネットワークが強固です。転勤者や学生など、広域からの入居者を効率的に獲得できる点も強みといえます。
さらに、独自のITシステムを導入しており、入居者向けアプリや24時間対応のコールセンターなど、先進的なサービスを提供している企業も多くあります。財務基盤が安定しているため、長期的なパートナーとして信頼できる点もメリットです。
一方、大手企業は物件数が多いため、一つ一つの物件に対するきめ細かな対応が難しいケースもあります。また、組織が大きいために意思決定に時間がかかったり、担当者の異動が頻繁だったりする点はデメリットといえます。
地場の管理会社は、特定エリアに特化することで、その地域の賃貸市場を深く理解しています。地域の需要動向、家賃相場、人気設備など、きめ細かな市場情報を持っており、それを活かした提案ができる点が強みです。
また、地域の仲介会社や工務店、リフォーム業者などとの長年の信頼関係があり、密なネットワークを活用できます。地元での評判を大切にするため、一つ一つの物件に対して丁寧な対応をしてくれることが多いのも特徴です。
さらに、意思決定が迅速で、オーナーの要望に柔軟に対応してくれる傾向があります。社長や役員との距離が近く、直接相談できる点も、地場企業ならではのメリットといえるでしょう。
ただし、会社規模が小さいために、財務基盤や事業継続性に不安がある場合もあります。また、広域からの入居者獲得力では、大手に劣ることもあります。
一般的に、都心部の単身向けワンルームマンションや、転勤者向けのファミリータイプ物件は、全国ネットワークを持つ大手管理会社が適していることが多いです。広域異動の多い企業の社宅や、学生向け物件も、大手企業の強みが活きやすい物件タイプです。
一方、郊外の戸建て賃貸や地域密着型のファミリー向けアパート、築古物件などは、地域の特性を熟知した地場管理会社の方が、効果的な空室対策を実施できる可能性があります。
最近では、大手企業の安定性と地場企業のきめ細かさを併せ持つ、「ハイブリッド型」の選択も注目されています。複数の物件を所有している場合は、物件ごとに最適な管理会社を使い分けることも一つの戦略です。
すでに管理会社と契約している場合でも、サービスに不満があれば変更することは可能です。ただし、変更には適切な手順と注意点があり、計画的に進めるようにしましょう。
管理会社の変更を検討すべきサインとして、以下のようなケースが挙げられます。
空室が長期化しているにもかかわらず、具体的な改善提案がない場合は、客付け力不足の可能性があります。また、報告が遅い、連絡がつきにくい、クレーム対応が不適切など、担当者の対応に問題がある場合も変更を検討すべきでしょう。
管理手数料の値上げを一方的に要求されたり、修繕工事の見積もりが相場より明らかに高かったりする場合も、変更の理由になります。さらに、収支報告が不透明で、費用の内訳が明確に示されない場合は、信頼関係の維持が難しいといえます。
管理会社の変更は、以下の手順で進めることが一般的です。
まず、現在の管理委託契約書を確認し、解約条件や違約金の有無を確認します。次に、新しい管理会社を選定します。この際、複数の会社に見積もりを依頼し、サービス内容と費用を比較検討するとよいでしょう。
新しい管理会社が決まったら、現在の管理会社に解約通知を送付します。国交省の賃貸住宅標準管理委託契約書では、3カ月前の通知が必要ですが、契約内容によって異なるため、必ず確認してください。
並行して、新しい管理会社と管理委託契約を締結します。契約書の内容に不備がないか、見積時の説明と相違がないか、細部まで確認しましょう。
最後に、旧管理会社から新管理会社への引継ぎを行います。これまでの管理履歴やデータ、印鑑、通帳、共用部の鍵などの備品、入居者情報、保証会社との契約内容など、すべてを漏れなく引き継ぐ必要があります。
引継ぎには通常3カ月程度を要します。選定期間も含めると、全体で6カ月程度を想定しておくと安心です。
管理会社変更時には、いくつかの注意点があります。
まず、契約解除に伴う違約金が発生する可能性があります。特に契約直後や、複数年契約の途中で解約する場合は、違約金が高額になることもあるため、事前に確認が必要です。
入居者への対応も重要です。家賃の振込先口座が変わる場合は、全入居者に通知し、口座振替の手続きを再度行ってもらう必要があります。この手続きが煩雑になると、入居者の不満につながり、退去のきっかけになることもあります。
また、家賃保証会社との契約を新たに結び直す必要がある場合、再審査が必要になり、既存入居者に負担をかけることもあります。
融資を受けている場合は、金融機関に管理会社変更を通知する必要があります。場合によっては、金融機関の承認が必要なケースもあるため、事前に確認しておきましょう。
さらに注意すべきは、旧管理会社のモチベーション低下です。解約通知後、引継ぎまでの期間、旧管理会社の対応が悪くなるケースがあります。この間も物件管理は続いているため、入居者対応に支障が出ないよう、新旧両社とこまめに連携を取ることが大切です。
ただし、管理会社変更はリスクばかりではありません。適切な会社に変更することで、入居率の向上、管理コストの適正化、オーナーのストレス軽減など、大きなメリットを得られる可能性があります。慎重に検討し、計画的に進めることで、賃貸経営の質を大きく改善できるのです。
グローリア・ライフ・クリエイト（GLC）ではオーナー様からお預かりした管理物件に
さらなる資産価値を生み出し、不動産の管理および運営を行っております。
クレーム処理や設備故障の際の対応、空室対策などオーナー様が抱えている課題に寄り添い、
管理物件を有効活用する方法をご提案いたします。お気軽にご相談ください。
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