賃貸管理コラム
アパート経営に興味を持つと「利回り」という単語を目にすることが増えると思いますが、
どの程度の利回りが必要で、実際はどの程度の利回りが見込めるのでしょうか？
アパート経営の利回りに関する基礎知識から、理想とされる目安や新築・中古での相場感、利回りだけに注目するリスク、さらに利回りを安定させる管理会社選びのポイントまでを分かりやすく解説します。
アパート経営の「利回り」とは、アパートを経営するために投資した金額に対する利益の割合です。利回りが高ければ投資した金額を早く回収できるため、物件を探す時や購入判断を下す時の参考として使用されます。
ここでは、
について、順番に解説します。
アパート経営で使われる「利回り」には、おもに表面利回り・想定利回り・実質利回りの3種類があります。それぞれの意味と違いを解説します。
物件の収益性をざっくり把握したり、複数の物件を比較したりする時に便利ですが、管理費や税金、修繕費などの経費を考慮していないため、実際の利回りとは差が出やすい点に注意が必要です。
表面利回りの計算式は、次の通りです。
表面利回り＝過去1年間の家賃収入÷物件の購入価格×100
想定利回りは、アパートが満室の場合の利回りです。
満室時の収益ポテンシャルが分かる半面、各種経費や空室リスクを考慮していない楽観的な数字であることから、1つの参考として見るようにしましょう。
想定利回りの計算式は、次の通りです。
想定利回り＝満室時の年間家賃収入÷物件の購入価格×100
実質利回りは、実際の年間家賃収入から、管理費・修繕費・固定資産税・火災保険料などの諸経費を差し引いて計算する利回りです。さらに、購入時にかかる経費も加味して計算します。
もっとも現実の収益に近い数値を示すため、購入判断の際はこの実質利回りを基準にするのが望ましいと言えます。
実質利回りの計算式は、次の通りです。
実質利回り＝（年間家賃収入－経費）÷（物件の購入価格＋購入時にかかる経費）×100
具体的な例で、3つの違いを比べてみましょう。物件価格5,000万円、部屋数が 10戸のアパートを想定します。家賃は1戸あたり月4万円とします。
・表面利回り（実際の入居状況で計算）
現在8戸が入居、2戸が空室で、年間家賃収入は384万円。
→ 384万円 ÷ 5,000万円 × 100 = 7.68％
・想定利回り（満室前提で計算）
10戸すべて入居 → 年間家賃収入は 480万円。
→ 480万円 ÷ 5,000万円 × 100 = 9.6％
・実質利回り（実際の入居状況による家賃収入と、経費を考慮した計算）
経費が年間100万円かかったと仮定 → 実際の収益は 284万円。
→ 284万円 ÷ 5,000万円 × 100 = 5.68％
このように、利回りは計算方法によって数字が大きく変動します。
不動産広告に載っている利回りの多くは表面利回りであるため、購入を検討する時には必ず実質利回りを試算し、現実的な収益を確認しましょう。
新築アパートの理想的な実質利回りは5%とされます。目安は投資額や立地条件などで異なりますが、上記の数値が一般的に判断される1つの基準です。
不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家 」の調査によると、2025年4月〜6月期の全国平均利回りは以下のようになっています。
地域によって大きく異なるものの、アパート経営の場合、8％前後が1つの相場感と言えるでしょう。
ただし、この数字はあくまで表面利回りの平均値です。実際には管理費や修繕費、税金を考慮した実質利回りがどれくらい確保できるかを確認することが重要です。
参考：健美家｜「収益物件市場動向四半期レポート」2025年4月～6月期
アパート経営における利回りは、新築か中古か、また土地を所有しているかによっても大きく変わります。
以下に特徴を整理しました。
| 区分 | 特徴 | 注意点 |
| 新築アパート | ・外観や設備が新しく、入居者に人気 ・空室リスクが低い |
・新築で物件価格が上がるため、利回りは低い ・ローンの返済が収益を圧迫しやすい |
| 中古アパート （築20年～） | ・購入価格を抑えやすい ・新築より高めの利回りが出やすい |
・修繕費の負担が大きくなりやすい ・空室リスクが高い |
| 土地あり （建物のみ建築） | ・建築費用のみで始められるため、利回りが高い ・安定収益を見込みやすい |
土地の立地次第で需要に差がある |
| 土地なし （土地・建物を購入） | ・立地を自由に選べる | ・土地代＋建築費で初期投資額が大きい ・利回りが低くなりやすい |
まとめると、次のように言えます。
参考： 健美家｜「収益物件市場動向四半期レポート」2025年4月～6月期
アパート経営のメリットの1つは、少ない自己資金でもローン（融資）を利用することで、大きな収益を目指せる点です。
このお金の効率のよさを表すのが、「自己資本利回り」という指標です。自分が実際に出したお金に対して、どれだけ利益が返ってきたかを数字で示しています。
自己資本利回りの計算式は、次の通りです。
自己資本利回り＝（年間の家賃収入 − 諸経費 − ローン返済額） ÷ 自己資金 × 100
融資を活用すると、自己資金を大きく上回る物件を購入できるため、自己資金に対するリターンが高くなります。
たとえば、という条件なら、
300万円 ÷ 1,000万円 × 100 = 30％
となり、自己資金に対して非常に高いリターンが得られる計算になります。
このように、融資をうまく活用することで効率よく資金を増やせる点が、不動産投資ならではの魅力です。
利回りは物件選びの大事な指標ですが、高ければ高いほどよいとも言えません。
利回りが高すぎる物件には、落とし穴が潜んでいることがあります。
ここでは、利回りだけに注目するリスクと、その対策について解説します。
高利回りのアパートは、「築年数が古い」「駅から遠い」といった条件から購入価格が低く設定されており、結果として利回りが高く見えることがあります。
しかし、築古物件は外観や設備の古さが目立ちやすく、入居者が集まりにくい傾向があります。
そのため、1度退去が出ると次の入居者が決まるまでに時間がかかり、空室リスクが高まる点がデメリットです。
さらに、建物や設備の老朽化が進んでいるため、メンテナンスにまとまった費用がかかりやすいのも注意点です。
たとえば、利回り10％とされる中古アパートを購入しても、実際には入居率が低かったり、大規模修繕で数百万円の支出が発生したりすれば、利回りは一気に下がってしまいます。
こうしたリスクに備えるためには、次のような対策が有効です。
高利回りの数字のみに惑わされず、物件の状態や将来の維持コストまで見据えて判断することが大切です。
高利回り物件は収益性が高そうに見えますが、築年数の問題や立地の弱さから、空室や修繕リスクが大きいのが特徴です。
一方、低利回り物件は購入価格が高いため利回りは控えめですが、築浅の魅力や立地のよさから入居率が高く、安定して経営できる傾向があります。
整理すると、次のようになります。
| 高利回り物件 | 低利回り物件 | |
| メリット | ・物件価格が安い ・うまく運営できれば、短期間で元を取れる |
・築浅、好立地が多く、入居率が安定する ・修繕費や空室リスクが低い |
| デメリット | ・空室リスクが高い ・修繕費がかさみやすい ・想定した利回りを下回りやすい |
・物件価格が高く、購入時の負担が大きい ・利回りが低いため、投資効率が物足りないと感じる場合も |
| 向いている人 | リスクを取っても、高収益を狙いたい人 | 安定した収益を重視する人 |
どちらが正解ということはないため、自分の投資スタイルや資金に合わせて選ぶことが大切です。
まずはリスクの低い低利回り物件からスタートし、経験を積んだ上で高利回り物件に挑戦するのもおすすめです。
アパート経営では、利回りが高いからといって必ず儲かるとは限りません。実際には、融資や経費、地域の賃貸需要など、さまざまな要素が収益に影響します。
ここでは、利回り以外で特に気をつけたいポイントを紹介します。
融資を活用すれば、少ない自己資金でも大きな物件を購入できます。ただし、借入額が多すぎると返済負担が重くなり、空室や家賃下落が起きた時に資金繰りが苦しくなるリスクがあります。
目安として、物件価格の2割程度は自己資金を準備できると安心です。
提示された利回りが高くても、肝心の入居者が集まらなければ机上の空論となってしまいます。
物件を探す際は、エリアの人口予測や家賃相場、需要のある間取りなどを調べ、入居者がつきやすい物件かどうかを見極めましょう。
特に「駅からの距離」「スーパーやコンビニ、病院など生活環境」といった立地条件は、重要なチェックポイントです。
アパートを購入するということは、単に不動産を持つのではなく「経営者になる」ということです。
知識がないまま始めてしまうと、
「表面利回りの数字だけを信じた結果、諸経費がかさんでローン返済が苦しい」
「高利回りに見えた物件を買ったものの、空室続きで家賃収入が思うように得られない」
といった事態に陥る可能性があります。
こうしたリスクを避けるためには、利回りの仕組みはもちろん、融資・税金・法律など、経営に必要な知識を前もって身につけておくことが大切です。
といっても、専門家レベルになる必要はありません。書籍や専門サイトなどを活用して基礎をおさえておくだけで、現実離れした利回りや巧みな営業トークを見抜けるようになり、大きな失敗を避けられるようになります。
アパート経営では、どの管理会社に任せるかが、経営の成否を大きく左右します。
ここでは、
について解説します。
管理会社は、オーナーに代わって「物件の維持管理」「入居者募集」「家賃回収」などの日常業務を担ってくれる存在です。
地味な仕事ですが、これらを自分1人でこなすのは大変ですし、経験や人脈も必要になります。
ただし、管理会社の実力は、会社によって大きな差があります。
管理の質が低い会社に任せてしまうと、空室が長引いたり無駄なコストがかかったりと、利回りが大きく下がる要因になります。
逆に、信頼できる管理会社と組めば、入居率アップやコスト削減につながり、安定した利回りを確保できるようになります。
アパートを相続した場合、そのまま先代からの管理会社に任せているケースも多いですが、長く付き合っているから安心とは限りません。
管理会社を見直すことで、
といったメリットが期待できます。
その結果、利回りが改善するケースも少なくありません。惰性で契約し続けるのではなく、1度比較検討してみるだけでも状況がよくなることがあります。
また、コスト削減の方法として「自主管理」という選択肢もあります。管理業務のすべてを自主管理しているオーナーは約2割（※）にとどまりますが、自主管理することで管理委託料の節約が可能です。
ただし、自主管理には時間や労力がかかるため、経験や余裕のある人向けと言えるでしょう。
なお、「入居者募集は不動産会社に依頼して、日常の管理は自分でする」といった部分的な自主管理も可能です。ただし、不動産会社は自社の管理物件でないと入居者募集に力を入れにくいため、客付けが弱くなる点には注意が必要です。
（※）参考：国土交通省｜賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査 ＜結果概要＞
次に、管理会社の選び方・比較方法を解説します。
ポイントは次の3つです。
順番に解説します。
アパート経営で最も大事なのは、家賃が安定して入ることです。
そのため、管理手数料の安さよりも「どれだけ入居率を維持できているか」を重視しましょう。入居率や募集実績は、管理会社のホームページなどで公開されていることがあります。
あわせて、地域の実情に詳しいか・入居者やオーナーへの対応が早いかも確認してください。
例えば、メールや電話の返信が遅い会社や、説明が不十分な会社は要注意です。小さな対応の差が、後々大きなトラブルにつながることもあります。
管理戸数の多さは、それだけオーナーからの信頼を得ている証拠とも言えます。
ただし、短期間で急激に管理戸数が増えている場合は注意が必要です。人手が追いつかずに管理の質が落ちていたり、無理な営業で契約を増やしていたりする可能性もあります。
気になる会社があれば、実際にその会社が管理している物件を見に行ったり、既存オーナーの評判を聞いたりするのがおすすめです。
オーナーが管理会社を選ぶ際に重視するのは、
というデータもあります。
多くのオーナーが「リアルな口コミ」や「管理の質」を重視していることが分かります。
参考：株式会社三菱総合研究所｜賃貸住宅管理業者登録制度に係るアンケート調査結果
ホームページなどをチェックして、「ここがよさそうだ！」と思える会社を見つけても、即決は避けましょう。
なぜなら、管理会社ごとに
などが少しずつ異なるためです。
複数社から見積もりを取って比較することで、自分の物件に最も合った管理会社を冷静に判断できます。
アパート経営は、数字上の利回りだけでなく、空室リスクや修繕費、地域の賃貸需要など多くの要素が収益にかかわっています。だからこそ、オーナー1人で判断するのではなく、信頼できる管理会社を選びましょう。
グローリア・ライフ・クリエイト（GLC）ではオーナー様からお預かりした管理物件に
さらなる資産価値を生み出し、不動産の管理および運営を行っております。
クレーム処理や設備故障の際の対応、空室対策などオーナー様が抱えている課題に寄り添い、
管理物件を有効活用する方法をご提案いたします。お気軽にご相談ください。
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