賃貸管理コラム
賃貸管理会社の変更は、適切に行わないとさまざまなトラブルに発展する可能性があります。
管理会社の変更を検討する理由や、変更プロセスでの注意点、トラブル事例を詳しく解説します。自分に合った管理会社を見極めることで、収益の最大化を目指せます。
賃貸経営をするうえで賃貸管理会社を変更することがあります。しかし、管理会社の変更には面倒とトラブルが付きまといます。それでも管理会社を変更する理由について紹介します。
賃貸管理には収益管理・物件管理・トラブル管理などの側面があります。
たとえば、空室が長引けば収益問題発生、物件管理が疎かになると事故発生、入居審査はトラブル管理となります。つまり賃貸管理にはプロならではの多くの対応が求められます。
しかし、現実にはそうではないことも多々あります。これが管理会社を変更する大きな理由です。例として、入居審査を疎かにして入居者と契約してしまうことがあります。
その後問題が発生し、退去させたいと思っても居住用物件の場合は法的に退去させることが困難になります。
これは担当者です。たとえ管理会社が優良でも直接賃貸人とやり取りをする担当者がよくなければ、やはり賃貸管理はスムーズに運びません。
業務能力だけではなく相性もあります。トラブル発生時の対応方法や入居募集方針の違いは典型です。担当者を変更すれば解決できることもありますが、必ずすぐにできるとは限りません。
その間に、さまざまな問題が発生して担当者変更したときには、既に遅しということがあります。
たとえば、空室の物件に対し賃貸人に適切なアドバイスをしなかったために空室が長期化、対策を講じたときには賃貸の繁忙期を過ぎてしまい更に空室が長期化するということがあります。
「業務範囲・内容の割に管理報酬が高い」など金銭面の不満は珍しくありません。
管理報酬は管理を委託した範囲・内容によって変わります。一般的には全体的な管理委託をした場合の相場は5％です。しかし、法的な決まりはありません。
また、「修繕対応する業者の価格が高くて賃貸人の負担が重い」といった不満も多いです。単価が高いだけではなく、余計な修繕をしたり、修理業者を手配している管理会社がキックバックを取っていることが原因の場合もあります。
管理会社の変更時にはさまざまなトラブルが起こりえます。トラブル事例を5つ紹介するので、事前に対策しておきましょう。
解約通知日と解約日は違います。たとえば、解約するには解約日の3カ月前に書面により申し入れを行うなどが管理委託契約書で定められています。
つまり、実際に新管理会社の業務が始まるのは3カ月後です。あるいは、即時に解約するには3カ月分の管理報酬を一括払いすることが必要です。
トラブル例として、解約通知をしてから解約日までの間（上記の場合3カ月）に管理会社の業務がずさんになることが考えられます。ここでトラブルが発生すると新管理会社との間でもトラブルが発生する可能性があります。
解約のタイミングと必要な事務を管理委託契約書の契約条項で確認しましょう。
管理会社の変更には多岐にわたる手続きが必要です。これが一部抜けたり間違えるとトラブルに発展します。
個人情報と同様に、旧管理会社に鍵が残っていると犯罪や事件に発展するかもしれませ ん。新管理会社と相談して、場合によっては鍵交換も検討します。
最も重要で1番トラブルが多いのが引き継ぎ内容の相違です。これがきちんとできることが管理会社変更を成功させるカギを握ります。
なかでも、賃貸管理上の懸念事項が正しく引き継がれることがポイントです。
具体的には、物件の状況・入居者の状況と属性・契約内容で特有な事項の有無とその内容 です。例として定期借家契約があります。この契約は契約期間終了の1年前から6カ月前までに入居者への契約終了通知が必要です。
これを忘れると契約終了を入居者に対抗できません。ほかにも、新規募集による入居審査方法や退去時の原状回復ルールも管理会社によって違いがあるため調整します。
管理会社変更による金銭トラブルはさまざまなケースで起こります。
民法改正の影響によって、連帯保証人の代わりに保証会社を利用することが増えました。しかし、管理会社の変更により保証会社の契約が解除されることがあります。
新たに保証契約を結ぶ必要がありますが、新たな保証契約料を入居者に負担させるとトラブルになります。新しい管理会社へ従来の保証契約を引き継げれば問題はないのですが、保証会社により規定が異なりますので事前に確認しましょう。
場合によっては入居者とのトラブルを避けるために賃貸人が新たな保証契約料を負担する ことになってしまいます。また、違う保証会社を利用する場合は保証内容の違いにも気を付けましょう。
旧管理会社が保険代理店を営んでいる場合、管理会社変更により入居者加入の火災保険が 解約となることもありえます。
こうなると新たな火災保険加入が必要になり費用負担が生じて、保証会社と同様の問題が生じます。
賃料や敷金などの預り金の引き継ぎについては、必ず書面にて行いましょう。すべてを管理会社任せにせずに、自らも引き継ぎ業務には参加することでトラブル予防になります。
そもそも、旧管理会社での業務内容が新管理会社では業務範囲外であることもあります。新管理会社と契約する前に、旧管理会社での業務で続行してほしいこと・改善してほしいことを明確に整理して新管理会社と入念に打ち合わせすることが大事です。
管理会社の変更手順をしっかり確認して十分な事前準備をしましょう。また、賃貸管理を任せられるサブリース契約についても解説します。
管理会社変更の流れは以下のとおりです。
新管理会社との管理委託契約締結から入居者への通知までは、3カ月以内に完了するのが目安です。
業務内容やスピード、担当者の人柄は重要です。ポイントとして管理会社変更の相談をした際に、自分で気づかなかったことをわかりやすく説明してくれる管理会社はおすすめで、逆に賃貸人に不利になることを隠している管理会社には要注意です。
賃貸管理にはサブリースという契約形態があります。サブリースは貸主が不動産会社に貸した物件をその不動産会社が入居者へ転貸することです。
会社員など本業の忙しい傍ら賃貸経営をしている人は検討してもいいかもしれません。サブリースはほとんどの賃貸管理業務を不動産会社が請け負ってくれるためです。信頼のできる不動産会社であれば、管理業務を任せっきりにでき、入居者トラブルもオーナーが対応する必要はありません。
新管理会社を選ぶ際は、料金に見合った管理業務のほか、その管理会社の長所短所や社員の雰囲気も見ましょう。また、サブリースなど管理形態が豊富な管理会社だと自分に合った賃貸経営が見つかりやすくなります。
グローリア・ライフ・クリエイト（GLC）ではオーナー様からお預かりした管理物件に
さらなる資産価値を生み出し、不動産の管理および運営を行っております。
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