サブリース物件の経営で確定申告はどうする？具体的な手順や経費の考え方

サブリースは、物件をまるごとサブリース会社に貸し出し、サブリース会社が入居者に転貸する運営方式です。オーナーは手数料を支払うだけで、入居者の募集や管理業務を行う必要がありません。

サブリースは通常の賃貸経営とはそもそもの仕組みが違うため、確定申告書の作成方法も異なります。

確定申告の基本的な仕組みから実際の手順まで具体的に解説します。

賃貸経営で必要な確定申告とは

サブリースに関わらず、賃貸経営で必要な確定申告とは何か、どんなときに必要なのか、などについて説明します。

確定申告とは

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの所得と、それに対する所得税を計算して確定させる手続きのことです。詳しくは後ほど説明しますが、収入ではなく所得であることに注意しましょう。

会社員の給与所得など確定申告が不要な場合もありますが、賃貸経営では確定申告が必須と考えておきましょう。

なお、会社員が副業で賃貸経営を始めた場合でも、確定申告は必要です。会社が給与所得に関する分を納付したのち、個人で確定申告を行います。

不動産所得の計算方法

所得税では、所得を給与所得や事業所得など10種類に分類しています。賃貸経営で家賃収入がある場合は、不動産所得を計算して納税します。

不動産所得は、以下の計算で求められます。

不動産所得＝収入－経費

たとえば、12万円の駐車場賃貸収入があったが、除草のため4万円支払ったケースでは、所得は8万円です。この額に所得税率をかけて納税額が算定されます。

賃貸経営における収入には、以下のようなものがあります。

• 家賃、地代
• 権利金
• 更新料
• 共益費
• 駐車場代
• 広告のために壁などを利用させたその使用料

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経費の考え方

支出のうち経費になるかどうかの判断は「その支出が賃貸経営に関連しているかどうか」です。

経費が多いほど課税される不動産所得は少なくなるため、計上できる経費はすべて計上するのが節税のカギです。

経費になるもの

原則として、以下のようなものが経費として計上できます。

税金

固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税など

減価償却費

アパートなど償却資産を取得した場合、法定耐用年数（木造は22年など）に応じて経費として計上する

管理費

管理会社に支払う手数料など

交通費

管理会社と打ち合わせのために支出した交通費など

修繕費

原状回復のリフォーム費用、故障による設備交換費用など

損害保険料

火災保険や地震保険の保険料

消耗品

文房具や名刺、印鑑など、賃貸経営に必須な備品や消耗品

ローン金利

賃貸経営のために借り入れたローンの金利部分

税理士などへの報酬

確定申告を依頼したときの報酬など

なお、所得税や住民税は経費にならないので注意しましょう。

一部だけ経費になるもの

賃貸経営とプライベートで共用しているものは、経営に使用する割合だけ経費に算入します。これを「家事按分」といいます。

たとえば、スマホ通信料やプロバイダー料金など、私的にも利用している場合は、経営に利用している割合だけ経費に入れます。

ただし、按分割合に明確な基準はありません。税務署から質問された場合に、納得できる回答をする必要があります。

サブリース経営の確定申告について

サブリースは、その経営の仕組みから、一般的な賃貸経営と確定申告に違いがあります。

サブリースの仕組み

サブリースは、簡単にいうと「賃貸物件をサブリース会社にまた貸しする」行為です。オーナーは入居者ではなく、サブリース会社と賃貸借契約を結ぶことになります。

それにより、通常はオーナーが行う以下の業務をサブリース会社に委託できます。

• 家賃の集金
• 入居者対応
• 入居者の募集
• 退去時の原状回復
• 修繕対応、費用支払い（オーナー負担の契約もある）

オーナーは、サブリース賃料として、一般的な賃貸経営における満室時の家賃の約80〜90％をサブリース会社から受け取ります。つまりその差額である10〜20％がサブリース委託料ということです。

しかし、空室があってもサブリース賃料が支払われます。オーナーが安定した収入を得られることが、サブリースの最大のメリットといえるでしょう。

ただし、空室状態が長く続くと、サブリース会社からサブリース賃料の引き下げを申し出られる可能性があるため注意が必要です。「サブリースだから、需要が低い場所で賃貸経営をしても大丈夫」というわけではありません。

一般的な賃貸経営との確定申告の違い

確定申告では、1年間の収支を確定させるため、収入と経費それぞれについて1年分の領収書などを集めて計算します。

一般的な賃貸経営と比べ、サブリースの場合の一番大きな違いは、収入項目がサブリース会社からの「サブリース賃料」のみになるということです。したがって、確定申告書の作成は格段に簡単になります。

また経費に関しても、原状回復費用や修繕費用はオーナー自身の支出ではないため、経費項目は減ります。

サブリース経営の確定申告の手順

具体的なサブリース経営の確定申告の手順を説明します。

青色申告と白色申告

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類あります。

• （※1）「事業規模」とは、アパート・マンションの場合10室以上、貸家では5棟以上保有
• （※2）e-Taxで申告しない場合は、55万円

青色申告のほうが課税所得額が少なくなるため有利です。以下の手続きを行って、青色申告を目指しましょう。

• 事前に青色申告承認申請書を税務署に提出しておく
• 日々の取引を複式簿記で記帳する
• 貸借対照表、損益計算書を添付する

なお、以下の説明は青色申告を選択したものとして進めます。

確定申告のための書類を集める

前述のとおり確定申告のためには、収支の額を確定させる必要があります。そのために必要となる資料を、サブリースの場合とすべて自分で行う場合で比較します。

上記のように、サブリースを利用した場合、確定申告の作業はずいぶん楽になります。

青色申告決算書を作る

集めた資料により、収入、経費をそれぞれ仕分けし、貸借対照表と損益計算書を作成します。最近は、安価なソフトがいくつも提供されているので、それを利用するのがよいでしょう。

そこから、青色申告決算書と確定申告書Bを作成します。

可能であれば、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で作成して、そのままe-Taxシステムでデータ送信するのがベストです。この方法が、青色申告控除額が一番大きいためです。ただ初年度は、地方公共団体の確定申告会場で教えてもらいながら作成するのでもよいでしょう。

ただし、税金や確定申告に関してはなかなか理解が難しく、サブリースに関しても会社ごとにサービス内容が異なります。そのため、まずは実際の経験が豊富なサブリース会社に相談してみることをおすすめします。

確定申告のことだけでなく、資金計画など経営全般についても適切なアドバイスをもらえます。