賃貸管理コラム
1棟目のアパート経営が成功すると資金に余裕ができるので、2棟目の購入を検討するサラリーマン大家は多いです。2棟目を購入すれば、リスクを分散できるだけでなく、収益を大幅に増やせる可能性があります。
しかし、適切なタイミングで計画的に経営を拡大しないと、多額の負債によって生活が脅かされてしまうかもしれませえん。
では、サラリーマン大家はどういったタイミングでどのようにして2棟目を購入すべきなのでしょうか。
サラリーマン大家が2棟目を購入するタイミングは、1棟目の不動産投資が成功しており、資金面と精神面に余裕があることが大切なポイントです。ここでは、具体的な判断基準を紹介します。
1棟目が黒字経営であれば、物件購入の際に行ったリサーチの方法が間違えていない証明となります。2棟目購入の際も同じプロセスを繰り返せば、2棟目の不動産投資も成功する可能性が高いといえるでしょう。
また、1棟目が黒字経営なら、購入後のアパート管理も順調である証です。1棟目で培ったアパート経営のノウハウを2棟目でも生かせます。
2棟目のアパートを購入するのは、自己資金に余裕があるときがよいでしょう。
アパートを2棟に増やすことで、急な出費が発生する可能性が高まります。自己資金に余裕がないと、急な出費に対応できずに経営を悪化させてしまうでしょう。
たとえば、入居あっせんに必要なリノベーションなどを行えず、入居率低下につながるおそれがあります。
急な出費に対応できる自己資金を用意してから、2棟目の購入に臨みましょう。
融資を受ける前提で2棟目の購入を考えている場合、新たな融資を受けられるかを調べる必要があります。自己資金のみで2棟目購入を考えている場合は該当しません。
新たな融資を受けられるかは、まず以下の項目をチェックしてみましょう。
すべてを満たす必要はありませんが、最低限の基準として1棟目が黒字経営でなければ新たな融資を受けるのは厳しいでしょう。
なお、融資する銀行は、家賃をアパート経営以外に使って資金がなくなり、返済が滞ることを避けたいと考えます。
個人事業主や経営者の場合、回収した家賃を本業に回し、アパート経営が立ち行かなくなるケースがあります。一方でサラリーマン大家は、回収した家賃を本業に利用する可能性がないため、融資が有利になる傾向にあります。
また、本業である勤務先や勤続年数などの人柄も審査対象です。追加融資をお願いする際、役職が昇進しているなどのプラス要素があれば、融資審査も優位になります。
融資条件は各銀行で異なりますが、1棟目で融資を受けた銀行に2棟目の融資についても相談するのが無難でしょう。
サラリーマン大家の方は特に、アパート経営で得る収益は、副収入である意識を常に持ちましょう。
アパート経営に注力するあまり、本業がおろそかになって給与が下がってしまうことになれば、元も子もありません。
1棟目のアパート経営と本業がうまく両立できているのであれば、2棟目を購入しても本業に支障が出る可能性は低いでしょう。
以下のようなケースでは、2棟目の購入を見送るべきでしょう。
また、1棟目と同じエリアで2棟目を購入すると、需要数が極端に減少した際や災害などによって被災した場合に、共倒れする確率が高くなります。1棟目の経営が順調でも、1棟目と同じエリアでしか新しい物件を見つけられない場合は、2棟目の購入を見送る判断を視野に入れましょう。
2棟目を購入するなら、そのメリットを最大限に生かして安定したアパート経営を行いたいものです。サラリーマン大家が2棟目を購入するメリットを紹介します。
アパートを2棟所有していると、どちらかが赤字になってしまったとき、もう一方の収益が1棟目の負債を上回る利益を出していれば黒字経営ができます。
入居率が一時的に下がったり、急な出費が発生したりするような緊急時にも対応できます。資金不足による手出しを防げるので、精神的な不安も解消できます。
また、1棟目とは異なる管理方法で2棟目の経営を行い、さらにリスク分散を計ることも可能です。
たとえば、1棟目は一般的な管理委託で経営しているなら、2棟目はサブリースを利用する方法があります。
サブリースとは、物件をまるごとサブリース会社に貸して、サブリース会社が入居者に転貸する運営方式です。家賃収入は満室時の約80％～が相場となっていますが、管理の手間がかからないうえ、空室があっても一定の収入を得られます。安定した家賃収入を得られる状態を作って、リスクを軽減できます。
管理の手間がかからない分1棟目に集中できるため、これまでの経営を維持できます。
2棟目を購入して経営がうまくいけば、当然ですが副収入を増やせます。
景気の影響で本業の収入が減少した場合でも、家賃収入が増えていれば、生活水準を下げる必要はありません。
増えた自己資金で新たな投資を行えますし、将来のために貯蓄もできます。
1棟目のアパート経営が成功した勢いだけで2棟目の購入に踏み切る人は、失敗してしまうリスクが高いです。
1棟目で成功した方法が、2棟目でも当てはまるとは限りません。2棟目を購入するときに注意すべきポイントとはどのようなものなのでしょうか。
2棟目を購入する人は、1棟目の成功体験が邪魔して物件リサーチをおろそかにする傾向があります。サラリーマン大家であれば本業が忙しく、リサーチに時間が割けないこともあるでしょう。
不動産投資の成功は、物件購入前のリサーチにかかっています。エリアにより求められるニーズは異なるため、実質利回りの計算を怠ると、利益が出ない物件を購入する羽目になります。
「2棟目を購入すること」が目的ではなく「2棟目を購入し利益を増やすこと」が目的です。2棟目購入検討時も初心を忘れず、徹底したリサーチを行いましょう。
2棟目購入の際は、以下のような物件購入のための費用がかかるため、一時的にキャッシュフローが悪化します。
なお、2月、3月は引っ越しシーズンのため、シーズン前に物件を購入すると空室リスクが高くなります。繁忙期後の5月に物件を購入すると、空室リスクを軽減し、キャッシュフロー悪化を抑えられます。
2棟目の購入時は、キャッシュフローが一時的に悪化することを理解しつつ、長期悪化につながる原因は対策をしましょう。
サラリーマン大家には本業があるため、以下のようなアパートの管理業務に時間が割けないおそれがあります。
費用はかかりますが、2棟目はできるだけ業務を委託することをおすすめします。
しかし、不動産会社に委託しても、必ず満室になるわけではありません。空室数が増えると収入が減り、精神面が疲弊します。
そこでおすすめなのは、物件をまるごとサブリース会社に貸し出すサブリース方式です。空室数に関わらず安定した家賃収入を得られるため、収入面も精神面も安定します。
サラリーマン大家の場合は、本業に支障が出ないアパート経営が望ましいです。2棟目の購入に不安がある方はサブリースも検討してみましょう。
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