賃貸管理コラム
サブリースは、アパートやマンションのオーナーが貸主、サブリース業者が借主と賃貸借契約を結び、業者が入居者に転貸する契約です。
借地借家法では、以下のように借主保護を原則としており、貸主には厳しいです。
そのため、サブリースは一度契約すると解約がしづらいと考える人もいるのではないでしょうか。
本記事では、サブリースの解約に必要な正当事由や手順、違約金などについて解説します。
サブリース契約は解約可能です。しかし、解約する理由や、借主であるサブリース業者によっては、貸主側が予想外の損失を被ることがあります。
サブリースの解約をするときに必要な正当事由には、さまざまな要件が考慮されます。
正当事由は明確に定められている訳ではなく、当事者間や対象物件の事情を勘案し、総合的に判断されます。
法律上は借主保護のため、以下のような内容は、正当事由にはなりません。
正当事由のひとつとして、貸主や借主（もしくは転借人）の建物使用の必要性や現況に関わるものがあります。
以下のような場合は、貸主が建物を使用する必要があるとみなされ、解約の理由にできます。
「売却査定金額が下がるため解約して欲しい」というような一方的な理由だけでは、正当事由として認められる可能性は低いです。
入居者が店舗として使用するつもりで賃貸している場合は、内装にかけた費用や事業の継続期間などが、判断の評価基準になる傾向にあります。
当事者間の信頼関係の欠如も正当事由にあたります。
たとえば、以下のような場合は信頼関係が欠如しているとみなされます。
賃料の支払いが滞っていても、連絡がついて、分割で支払いが行われている場合は正当事由にはあたりません。
建物が老朽化して、このまま使用を続けることが危険で、取り壊しや建て替えが必要な場合も解約の正当事由にあたります。
事前の取り決めがない場合は、借主や転借人の引っ越し先の契約金などを立退料として支払うことが一般的です。
業者や入居者が納得する、違約金や立退料の支払いが行われる場合は解約できます。
これらの支払いは、あくまで補助的な役目ですが有効な手段です。
サブリース契約の約款には、解約時の違約金が設定されていることが一般的です。
契約によって異なりますが、一般的に、中途解約の場合は賃料の3～6カ月を違約金として設定しています。
しかし、違約金を支払えば確実に解約できるということではありません。
もし借主である業者が解約に合意したとしても、入居者から拒否の意思表示があれば、立ち退きの交渉をします。
サブリースの場合は、借主がサブリース業者で、対象物件を実質使用する転借人である入居者がいることがほとんどです。そのため、双方に納得のうえ、解約に応じてもらうことが重要です。
特に、転借人に対しては、転居先の契約にかかる費用や手間を立退料として貸主が負担する場合もあるので、相応の覚悟が必要です。
貸主の都合でサブリースを解約するためには、高いハードルを攻略しなければなりません。
できることならこういった状況に陥らないためにも、次の点に注意しましょう。
中途解約として認められる事由や違約金の設定、または相手方に対する通知に要する期間などをよく確認しましょう。以下のような場合は要注意です。
サブリース事業はマスターリース（貸主借主間の主契約）とサブリース（転貸人転借人間の転貸借契約）との賃料の差益がメインの収益です。
しかし、多くの場合、その差額は賃料の10～20％程度なので、そもそも2年契約だとしても微々たるものです。
そのため、サブリース業者は、以下のようなほかの関連費用を収益として見込んでいます。
つまり、サブリース業者からすれば解約されるということは賃料の10～20％だけではなく、もっと大きな収益を失うリスクをはらんでいるので、当然、必死に抵抗したいというのが本音です。それを踏まえたうえで双方の利益となる解決策が提示できればスムーズな解約ができます。
サブリース業者が提供しているサービスや契約内容には、それぞれ特色があります。
中には、以下のような内容のものがあります。
あなたの物件の状況に合ったサービスを選ぶことで、大きな手助けとなります。
そもそも信頼できるサブリース業者を選んでいれば、解約の必要がないかもしれません。
事前に複数のサブリース業者を比較することで、トラブルリスクを最小限に抑え、収益増加を期待できます。
では実際に、サブリースを解約するためには、どのような手順を踏む必要があるのでしょうか。
解約通知期間の定めや違約金の定めを確認し、サブリース会社に解約通知書を送ります。
解約通知期間の定めがあるならば、こちら側の意思表示として通知は必須です。通知は相手方が受け取ってから効力を発するため、特定記録郵便もしくは簡易書留を利用すれば安心です。
相手方への通知が届いたら、解約に応じてくれるかどうかの確認を行います。
応じてくれる場合はそのまま期日までに、以下を行い、解約完了です。
もし、応じてくれない場合は次の手順に進みます。
解約に応じられない理由を聞いて、代替案の提示を行います。
入居者との交渉であれば、引っ越しの費用負担などで解決することが多いです。サブリース業者が相手の場合は、相応の理論武装が必要です。
交渉で解決ができない場合は、弁護士に依頼するしか手立てはありません。
弁護士費用はさまざまですが、不動産に特化した弁護士事務所だと1訴訟10万円ほどで受けてくれるところもあります。日ごろからリサーチしておくとよいでしょう。
サブリースの解約理由が取り壊しや建て替えの場合は、解体屋さんとの打ち合わせ以外に特段何もすることはありません。
ただし、サブリース業者との契約を解約しても、入居者がいる場合は多くの手続きがあります。事前に準備をしておきましょう。
サブリース解約時に入居者がいる場合は、以下の手順で対応しましょう。
なお、一般の管理会社へ管理を依頼すれば、すべての手続きを行ってくれます。
まずは入居者に対して、承継通知を行いましょう。今まで間に入っていたサブリース業者の地位を承継したことを通知する書面です。
これには貸主の印だけではなく、サブリース業者の印があれば、入居者へ余計な不安を抱かせることはありません。
賃料支払い先の変更を行います。今まで入居者はサブリース業者に賃料の支払いを行っていたので、それをあなたへと変更します。
変更の申請先は、直接振り込みなのか引き落としなのか、保証会社経由の引き落としなのかなどによって異なります。
最後に、それぞれの入居者の契約更新や満了の時期を確認しておきましょう。
入居者に対する更新の通知や期間満了の通知は、6カ月前までに行わなければなりませんので、事前に確認しておくことをおすすめします。
サブリースを解約したら、今後の賃貸を管理する方法を決める必要があります。
サブリースは空室のリスクを負う必要がなく、修繕や原状回復工事、入居者募集などの管理業務すべてを任せることができる一方、解約をめぐり、業者とのトラブルに悩むオーナーもいます。
一般管理では解約トラブルは起こりづらいものの、客付けが弱い管理会社の場合は、キャッシュフローの悪化を招きます。
大切なのはそれぞれの管理方法の特色を把握し、あなたの物件に適切な方法を選ぶことです。事前にサービス内容を比較し、物件が最大のパフォーマンスを発揮できるよう、しっかりと吟味しましょう。
グローリア・ライフ・クリエイト（GLC）ではオーナー様からお預かりした管理物件に
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