そもそもなぜ近場の物件しか検討しない投資家が多いのでしょうか？
その理由としては、
〇何となく近くにあると安心だから。
〇成功している人の大半が自主管理しているイメージがあるから。
と言う2つの思い込みからきていることが多いです。
近くに物件があると本当に安心できる？
確かに遠方にある物件に比べると、近場でいつでも見に行ける距離の方が安心感はありますね。
特に不動産投資を始めたばかりのときには、仮に管理を委託していても何かと心配になって物件を見に行ってしまう方もいるでしょう。
ただ、自主管理をしている場合を除いて、管理を委託しているにも関わらず物件に度々足を運ぶのは、基本的にあまり意味はありません。
入居者も何かあれば、オーナーではなく管理会社に連絡することがほとんどですので、オーナーが物件に行ってやれることは実はほとんどないのです。
特に本業があって副業として不動産投資をしている方は、時間を買うために管理を委託している訳ですから、度々、物件に足を運んでいては本末転倒です。
不動産投資を選んだ以上、そこは割り切って管理は任せてしまった方が、自分の時間を有効に活用することができます。
よって、物件が近場であっても遠方であっても管理を委託する場合は、あまり違いがないと言えるでしょう。
成功している投資家って自主管理が多いの？
確かに、各メディアで目にする不動産投資の記事や動画を見ると成功をしているような投資家は自分で客付けやリフォーム、修繕等の管理をしているイメージがあるかも知れません。
ただ、そのような投資家は専業大家として投資をしていることが大半である為、時間の使い方を考えるとあまり参考にできないところがあります。
例えば、他に仕事がある会社員と賃貸経営専門の専業大家では、使える時間が全く違うからです。
また、専業大家であっても近場のみ自主管理とし、遠方物件に関しては管理会社に任せている場合がほとんどです。
専業大家さんほど、遠方の物件については管理委託した方がコスト面でもお得であることに加え、実際に管理を任せる管理会社の選び方を知っているからです。
※管理会社の選び方は後ほど解説します。
先述したことを考えると、不動産投資において物件が近場か遠方かというのは、実は賃貸経営においてあまり影響がないと言うことが分かります。
管理会社と言うのは、地元に根付いて古くから経営している会社が多く、入居募集をしてくれる仲介業者やリフォーム・修繕業者、プロパンガス業者など賃貸経営に必要となる各種業者とのつながりがある会社がほとんどです。
自主管理をしていても、最終的には、自分で対応出来ない部分はその専門業者を探して依頼する必要がある為、特に会社員には非常に大変な作業と言えます。
管理は、管理会社に任せると割り切ることで結果的に縛られる時間を減らすことができ、物件においても広い範囲で探すことが出来ます。
例えば、本当は、首都圏の物件を買いたいけど、地方に住んでいるからという理由で諦めていた投資家でも管理委託すれば首都圏の物件でも経営することが可能です。
それでは、肝心な管理会社の選び方を解説します。
遠方物件でも管理会社に委託すれば問題ない、とは言え、しっかりした管理会社を選ばないと安定した経営は出来ません。
ここでは、安心して安定的な経営が出来るように管理会社を選ぶ際のポイントについて解説します。
管理会社を選ぶポイント①：管理戸数が多い
管理会社の収益は、物件を管理することで得られる管理手数料であり、家賃の数パーセント（5％前後）が手数料の目安です。
要するに管理する戸数に応じて収益が変化するのです。
管理戸数が多いと言うのは、管理会社として世間から評価されている証拠ですので、管理戸数が多い会社ほど信頼でき、収益性も高いので会社としても安定していると言えます。
購入する物件のエリアを管轄している管理会社の中で管理戸数を比較し出来るだけ管理戸数の多い会社を選ぶと良いでしょう。
管理会社を選ぶポイント②：入居率が高い
入居率も管理会社を選ぶ上で非常に大切な要素です。
管理戸数が多くても入居率が低いと良い会社とは言えません。
入居付けに積極的ではない管理会社を選ぶと、退去が発生した際に次の入居者が決まらず、長期間家賃が入ってこないと言う事態になりかねません。
管理戸数に対する入居率は、管理会社であれば、必ず把握している為、大体の管理会社であればホームページ上に記載していますが、無ければ問い合わせて聞いてみましょう。
現状の管理戸数と入居戸数を問い合わせて自分で計算してみるのも良いでしょう。
管理会社を選ぶポイント③：賃貸経営全般の業務に対応している
せっかく管理会社に委託する訳ですので、賃貸経営に関わる業務は全般的に対応している会社をおすすめします。
入居募集から入居者の審査、入退去時の契約関係も含めた対応、入居者が問い合わせるコールセンター、物件清掃業務など、細かな業務まで対応している業者がおすすめです。
管理会社を選ぶ際には、どこまで対応出来るのか、逆に対応できない業務はあるのかを細かく確認しましょう。
特に遠方物件の場合、後々になって出来ない業務があると管理会社を変更しなければならない可能性も出てきますので、かなり面倒です。
管理を任せる以上、安心して任せることが出来るように対応業務は細かくチェックすることが必要です。
ここまでは、賃貸経営において遠方物件でも全く問題ないことを解説してきましたが、遠方物件を購入する際の注意点やデメリットもあります。
ここでは、そんな遠方物件の注意点、デメリットについて解説します。
注意点・デメリット①：災害などの緊急時に行きたいときには不便
例えば、台風や地震のような災害などの緊急時に自分の目で現況を確認したい時には遠方物件は不便に感じるかも知れません。
特に築古物件の場合には、災害で修繕が発生する可能性が高いですので、早めに見に行きたいところですが、災害時には交通手段が限られる可能性もあります。
物件が各地に点在している場合には、すべてに足を運ぶのは時間がかかるでしょう。
このような緊急時にも頼れるのは管理会社だけですので、事前に緊急時の対応までどうするのかをよく確認しておきましょう。
注意点・デメリット②：融資付けが難しい
遠方の物件を購入する際には、管理に問題がなくても融資付けが難しいと言うデメリットがあります。
地元で家に近い場所の物件を購入する場合と比較すると、遠方物件は担保評価がつきにくく、経営が難しいと評価されることが多く、融資の審査が難しくなるケースが多いです。
あくまで物件によりますが、購入物件には抵当権を設定しますので、銀行からしても近場の物件の方が評価されすいのが事実です。
遠方物件を融資で購入する際には、自己資金を多めに用意するか、高額の融資を希望する際には、予め物件と管理会社を選定し入念な事業計画を作るようにしましょう。
今回は、賃貸経営においての遠方物件をテーマに解説しましたが、如何でしたでしょうか？
実際に遠方の物件を所有している方からすると当たり前のような内容であったと思いますが、実は、遠方物件を選択肢としてない投資家の方々も意外に多いのです。
現在はコロナウイルスの影響により世界的にヒトの流れが止まっていますが、これからのことを考えると、
海外からの労働者の流入、テレワークの普及による地方移住など、ヒトの流動性が高まっていくと考えられます。
不動産投資は入居者があって初めて成り立つ投資ですので、ヒトの流動性を意識することはマーケティングにおいて非常に重要です。
遠方物件も含めた広範囲で物件を探すことで、投資家としての選択肢を広げることが出来、優良な物件も見つけやすくなります。
現在、不動産投資を検討している方、また、不動産投資を始めたばかりの方にとって、投資家として視野を広げるためのご参考になれば幸いです。
