不動産投資は、投資する物件やそのやり方次第では結果的に節税につながるケースもありますが、不動産投資をすれば必ず節税になると言うことではありません。
不動産投資における家賃収入は事業所得なので、確定申告の際に給与所得をはじめ他の所得と損益通算して最終的な課税所得が決まります。
よって、不動産投資における税務上の収支をマイナスに出来れば、その分が、確定申告によって、給与所得から控除される為、元々支払っている税金が還付され、節税になると言う仕組みです。
ただ、不動産投資をすると必ず税務上の収支がマイナスになる訳では有りません。
不動産投資における税務上の収支は、購入する物件の築年数（減価償却年数）や世帯数、設備、資金計画など、条件によって変わります。
極端な話、家賃収入がゼロであれば、収支をマイナスにすることが出来ますが、それでは逆に出金が多くなり投資の意味がなくなります。
大前提として、堅実に経営をする中で確実に節税につなげる為の方法はないため、節税だけを目的とした不動産投資はあまりおすすめ出来ません。
無理な節税は、脱税につながるリスクもあります。
典型的な例は、不動産経営で発生した経費以外の生活費なども経費計上してしまうことです。
不動産投資家だけでなく、事業をしている人であれば考えることですが、これは不当に課税所得額を低くする脱税行為につながるケースもあります。
脱税を疑われると、税務調査が入り、脱税であるとみなされれば、追徴課税や罰金が課せられる可能性があります。
また、脱税した情報が金融機関に回ると、追加の融資が難しくなる場合があり、事業規模を拡大することも出来なくなる可能性があります。
無理な節税は脱税につながるリスクがあること、税務署から脱税とみなされた場合、様々なリスクがあることを覚えておきましょう。
不動産投資において経費に出来るもの
ここで補足として不動産投資において、確定申告の際に経費計上できるものを簡単に紹介します。
◎事務所の家賃
不動産投資は、物件購入に関わる重要事項説明書や売買契約書、入居者との賃貸借契約書など経営に関わる書類が沢山あります。
そこで不動産経営に使用する事務所を借りている場合は、そこの家賃、自宅兼事務所にしている場合は、その賃料の一部を経費として計上出来ます。
自宅兼事務所の場合、どの割合で計上するかの判断は、税理士に相談してみると良いでしょう。
◎管理手数料
管理会社に支払う手数料です。
毎月かかってくる経費であり、手数料は、1か月の賃料の5％前後が多いです。
◎共益費
共用部分の水道光熱費や清掃費用に使う共益費も経費として計上出来ます。
◎銀行ローンの金利分
毎月の銀行ローンの返済は、元金部分は経費になりませんが、金利部分については経費として計上出来ます。
◎保険料
火災保険や地震保険、施設賠償保険など、不動産投資に必要な保険料は、経費計上することが可能です。
◎税金
物件を購入した際に課税される不動産取得税、毎年の固定資産税・都市計画税（固都税）など税金面についても不動産投資に必要な費用ですので、経費計上が出来ます。
◎減価償却費
不動産投資において最も節税の肝になるのが、この減価償却費です。
減価償却とは、経年劣化によって価値が下がる固定資産に対して、定められた年数に渡って一定額を経費計上していく税務上の制度です。
減価償却期間は、物件の築年数や構造によって違いますので、節税について詳しくなりたい時は、この減価償却費の知識を付けると良いでしょう。
◎その他経費
先述した経費の他、物件を見に行く際の交通費やガソリン代、物件を購入した際に仲介会社に支払う仲介手数料、司法書士・税理士の報酬なども経費に該当します。
不動産経営に関わる出費であれば基本的に経費になりますので、領収証はまめに保管しておきましょう。
どうしても不動産投資で節税したい人は、専門家である税理士に相談の上、徹底的に勉強し、知識を付けることをおすすめします。
税理士の中でも不動産に詳しい税理士を選ぶのが良いでしょう。
不動産における税務上のルールはとても複雑で難しいですが、不動産を得意とする税理士にお願いすれば、適格なアドバイスがもらえます。
節税になりやすい物件の築年数や世帯数、付帯設備、確定申告の仕方など必要な知識は多いですが、不動産投資を続ける上で必ず役に立ちます。
不動産投資を始めるにあたり、特に初心者がまず意識することは、堅実な経営をすることです。
節税を意識した結果、仮に節税につながる条件がすべてそろったとしても経営が成り立たなければ意味がありません。
例えば、節税につながりそうな物件を見つけて、購入したとしても入居が全く埋まらず、出金だけが増えていくような状況では、本末転倒です。
節税目的で築古物件を購入した結果、購入後すぐに大規模修繕が発生し、節税出来る額をはるかに超えるような出費が発生したのでは、経営どころではなくなります。
不動産投資は、あくまで賃貸物件を商品にした事業である為、まずは、堅実に事業を回す意識をすることが、不動産投資においてはとても重要なのです。
今回は、不動産投資における節税をテーマに解説しましたが、如何でしたでしょうか。
節税のイメージが強い不動産投資ですが、それをメインの目的として投資をスタートするのであれば、色々と調査した上で物件購入から慎重に行う必要があります。
まずは、しっかりと稼働させることを意識して不動産投資をスタートし、何度か確定申告をした上で節税が出来る方向に規模を拡大していく方が、うまくいく確率は高いです。
特に投資初心者が、節税を目的に始める不動産投資は、慎重に業者を選択しないとリスクが大きく非常に危険です。
節税も視野に不動産投資を検討している人は、是非今回の内容を参考にしていただければと思います。
