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サブリースで成功するための方法

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サブリースとは、オーナー様に代わって管理会社が不動産運用を行うことです。 不動産運用で発生する業務を省略できるほか、もっとも阻止したい空室リスクへの対処を「家賃保証」という形でサポートし、より安全に運用するための支えになってくれるシステムです。 サブリースの評価は賛否両論であるものの、トラブルの多くは契約の理解不足が原因となるケースが多く見受けられます。 今回は、過去の失敗事例からミスの要因を洗い出し、サブリースで成功するための具体策をご紹介します。

サブリースは契約会社の選択がもっとも重要

コラムイメージ1 サブリースの契約会社は数多く存在しており、社会問題として注目を集めた悪質な業者が一部に存在することは残念ながら事実です。特に、初めて不動産運用を開始しようとするオーナーは、知識や経験が少ないため管理会社の良し悪しの判別が困難です。

そこで、優良な契約会社の判断基準となるのが「契約説明」の内容です。

サブリースに限らず、悪質な業者は契約内容のデメリットを濁したまま商談を進めようとします。メリットだけを例示して契約を急かすような場合は、デメリットまで説明してもらうように促しましょう。
事前にデメリットを把握しておくことも大切です。

また、どれほど熱心に契約を勧められたとしても、面談日に判断を下す必要はありません。サブリースを利用する決心がつくまで署名は控えましょう。
もし、契約を強制されるのであれば管理会社そのものの再検討をおすすめします。

なにより、家賃が保証されているとはいえ、不動産の購入は多額の資金を必要とするものです。サブリースの契約では専門用語がたびたび登場し、内容が理解できないまま契約に踏み切るケースがありますが、不安が消えるまで何度でも確認しましょう。

契約への理解不足によるリスクを解消して、初めて成功への道が現実的なものになります。

キャッシュフローの管理は堅実に

コラムイメージ2 サブリースには免責期間が設定されており、これは、該当期間中は家賃保証がされない、という制度です。

免責期間は契約当初2~3ヶ月が一般的です。入居者入れ替えの際に、募集時免責期間1ヶ月がかかるところもありますのでその間は家賃保証がありません。
退去は不動産の運用側ではコントロールできないため、一時的であるもののオーナーは突発的に収入を失うことになりかねません。

また、不動産の修繕工事にかかる費用はオーナー負担となります。不動産の規模や劣化状況が大きいほど工事費は高くなり、一度にまとまった金額が要求されます。

そして、修繕工事のタイミングはサブリースの管理会社が決定するため、オーナーは財務状況が苦しくても支払いは避けられません。

このように、サブリースの利用中は不測の事態が発生しやすいため、日ごろから十分なキャッシュを確保することは成功につながる要素の一つです。

需要が高いエリアでサブリースを利用する

コラムイメージ3 サブリースは家賃保証があるため、需要の少ない地域でも利用される傾向にあります。

しかし、地方の不動産は年数を重ねるたびに資産価値が激減し、新築物件としての人気が薄れ始めると賃料見直しによって家賃保証額も低下。需要が少なければ売り手も見つけづらく、購入時の融資が返済できないまま赤字運営になる可能性があります。

一方で、契約開始から5年、10年のあいだ入居率を維持し続けられる不動産は、家賃保証額が大きく減少する可能性は高くありません。

そのため、安定的な入居者の確保は不動産投資の成功に欠かせず、家賃が保証されているサブリースでの運用であっても地域需要は意識しなければなりません。

その際に、意識すべきポイントは学校や企業の存在です。

これらの組織が、オーナーの所有している不動産に近ければ、安定的な入居率の維持が期待できます。免責期間や賃料見直しの阻止につながると考えられやすいですが、人口減少や景気変動によって施設が移転すれば需要は大きく変動することを忘れてはいけません。

学校や企業が生み出す需要に期待して、近隣でサブリースの運用を始めるときは、施設への依存度と移転したあとの入居率減少まで想定するようにしましょう。

そのうえでリスクが小さいと考えられる不動産は、サブリース成功への必要条件を満たしているといえます。

失敗要因から逆算してサブリース運用を成功に導く

コラムイメージ4 空室対策がポイントである不動産投資にとって、サブリースの家賃保証や業務代行は大きなメリットです。

しかし、契約内容を十分に理解しないまま、事業者としての意識をもたずにサブリースを依頼するのは危険なことです。実際に問題視された事例の多くは、リスクに対する認識不足と対策の不十分さが原因である場合がほとんどです。

これらを改めて把握しなければ、過去に取り上げられたような悪質な業者と気付かずに契約してしまったり、不測のトラブルで甚大な損失を計上したり、ときにオーナーとしての活動維持が困難になるほどの事態を招くことになります。

まずは失敗事例から注意すべきポイントを学び、それを解消していくことこそサブリースを成功させるための近道です。過去の失敗事例を他人事だと思わず、不動産投資家としての成功へつなげる教訓にすることが大切です。

グローリア・ライフ・クリエイトでは、サブリースのメリットとデメリットを明確にお伝えするだけでなく、オーナー様が持つ不動産投資の不安を払拭し、安定した賃貸経営をトータルでサポート致します。
まずはお気軽にお問合せください。


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