賃貸管理コラム
アパート経営において、減価償却が終了するタイミングはひとつのポイントです。減価償却終了後は確かに税負担が増加し、経営環境が変化しますが、適切な対策を講じることで安定した収益を維持することは十分可能です。
減価償却終了による具体的な影響と、今後取るべき選択肢、そして長期的に成功するための戦略について解説します。
アパート経営を成功させるうえで、減価償却の理解は欠かせません。減価償却期間が終了すると、税負担や経営状況が大きく変わるため、まずは基本的な仕組みをしっかり押さえておきましょう。
減価償却とは、時間の経過や使用によって価値が減少する固定資産について、その取得費用を一定の年数で分割しながら経費として計上できる会計処理のことです。建物や設備機器などが対象となり、土地は経年で価値が減少しないと考えられるため、減価償却の対象にはなりません。
アパートを1億円で取得した場合、その費用を一括で経費計上するのではなく、法定耐用年数に応じて毎年少しずつ経費として計上していきます。減価償却費は実際にお金が出ていくわけではありませんが、会計上は経費として認められるため、帳簿上の利益を圧縮でき、結果として所得税や住民税の軽減につながります。これが減価償却による節税効果です。
法定耐用年数とは、国税庁が定めた税務上の使用可能期間のことで、減価償却費を計上できる期間と同じになります。建物の構造や用途によって異なり、住宅用アパートの場合、構造別の法定耐用年数は以下のとおりです。
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
| 鉄骨造（骨格材の肉厚3mm以下） | 19年 |
| 鉄骨造（骨格材の肉厚3mm超4mm以下） | 27年 |
| 鉄骨造（骨格材の肉厚4mm超） | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | 47年 |
（国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」より）
注意すべきは、法定耐用年数はあくまで税務上の指標であり、建物の実際の寿命（物理的耐用年数）とは異なる点です。適切なメンテナンスを行えば、木造アパートでも50年近く使用できるケースがあります。
新築アパートの減価償却費は「定額法」で計算します。計算式は次のとおりです。
減価償却費 = 取得価額（建物の取得費用）× 償却率
償却率は耐用年数によって定められており、例えば木造アパート（耐用年数22年）の償却率は0.046です。取得価額5,000万円の木造アパートであれば、年間の減価償却費は「5,000万円 × 0.046 = 230万円」となり、22年間にわたって毎年230万円を経費計上できます。
建物本体だけでなく、給排水設備や電気設備などの建物附属設備も減価償却の対象となります。これらの設備は建物本体よりも耐用年数が短いため、分けて計上することでより大きな節税効果を得られる場合があります。
減価償却が終わるタイミングは、アパート経営において重要な転換点になる可能性があります。減価償却終了が意味することを正確に理解しましょう。
減価償却期間が終わるということは、法定耐用年数が満期に達し、それ以降は減価償却費を経費として計上できなくなることを意味します。木造アパートであれば、取得から22年が経過した時点で減価償却期間が終了します。
例えば、年間家賃収入が1,000万円のアパートで、これまで年間460万円の減価償却費を計上していた場合、減価償却終了後は帳簿上の収入が460万円増加することになります。実際の収入は変わらなくても、経費が減ることで帳簿上の利益が大きくなり、所得税や住民税の負担が増えるのです。
減価償却終了による最も直接的な影響は、税負担の増加です。減価償却費という大きな経費項目がなくなることで、帳簿上の不動産所得が増加し、所得税や住民税が上がります。
先ほど例にあげた年間460万円の減価償却費を計上していた場合、その経費がなくなることで課税所得が460万円増加します。所得税率が20%であれば、年間92万円の税負担増となる計算です。実際の収入は変わらないにもかかわらず、税金だけが増えるという状況に陥ります。
減価償却が終了する頃には、建物の築年数もそれ相応に経過しています。木造アパートなら築22年、鉄筋コンクリート造なら築47年という年月が経っていることになります。この期間に建物や設備の老朽化が進み、入居者ニーズとのミスマッチが生じる可能性が高まります。
築年数が経過したアパートは、新築や築浅物件との競争において不利になります。設備の古さ、デザインの時代遅れ、最新の生活スタイルに対応していない間取りなどが原因で、入居者の確保が難しくなるケースが増えてきます。
実際、築20年を超える物件では、周辺の新しい物件との競争力が弱まり、10%から20%程度の家賃減額を余儀なくされることも珍しくありません。空室期間の長期化や家賃下落は、収益性を大きく損なう要因となります。
築年数が経過すると、外壁塗装、屋根の補修、給排水設備の更新など、大規模修繕が必要になってきます。設備の法定耐用年数は建物本体よりも短いため、給湯器やエアコンなどは15年から20年で交換時期を迎えます。
築20年や30年を超える物件では、修繕費が初期の2倍以上に増えるケースもあります。こうした修繕費の増加は、減価償却終了による税負担増と相まって、キャッシュフローをさらに圧迫する要因となります。
減価償却終了と並行して注意すべきなのが「デッドクロス」です。デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態を指します。
ローン返済のうち、元金部分は実際にお金が出ていくものの、税務上は経費として認められません。一方、利息部分は経費計上できますが、返済が進むにつれて利息の割合は減少していきます。こうした状況下で減価償却費も減少または終了すると、「実際の現金支出」より「課税される所得金額」が多く計上されてしまい、帳簿上は黒字なのにキャッシュフローが悪化するという現象が起きます。
減価償却期間を超える長期ローンを組んでいる場合、経営がより厳しくなります。減価償却費がゼロになった後も元金返済は続くため、税負担が増える一方で、キャッシュアウトは変わりません。家賃収入の減少や修繕費の増加が重なると、手元に残る資金が大幅に減少し、最悪の場合、ローン返済が滞るリスクも出てきます。
減価償却が終了するタイミングは、アパート経営の出口戦略を真剣に検討すべき時期でもあります。今後の方向性について、主な選択肢を見ていきましょう。
減価償却が終了しても、物件を保有し続けてアパート経営を継続する選択肢があります。法定耐用年数を過ぎた建物でも、適切なメンテナンスやリフォームを行えば、まだまだ賃貸経営は可能です。立地が良好で安定した入居率を維持できている場合、また、ローン返済が完了しているか残債が少ない場合は、継続保有も有効な選択肢となります。
キャッシュフローのシミュレーションを行い、持続可能な経営ができるかを慎重に判断する必要があります。
老朽化が進んだアパートを取り壊し、新しいアパートに建て替える方法です。建て替えにより、新築として最も高い家賃設定が可能になり、減価償却期間も新たに22年（木造の場合）または47年（RC造の場合）スタートできます。金融機関からの融資も受けやすく、最新の設備やデザインで競争力の高い物件を提供できるメリットがあります。
一方で、建築費用が高額になること、既存入居者への立ち退き交渉が必要になること、建築期間中の家賃収入が途絶えることなど、デメリットやリスクも考慮する必要があります。
建物の構造は維持しながら、内装や設備を全面的に刷新するリノベーションも有効な選択肢です。大規模なリノベーションを行って著しく建物の価値が上がった場合は、新たな減価償却資産を取得したとして減価償却が認められます。
例えば、鉄筋コンクリート造をフルリフォームした場合、リフォーム費用は新築と同様の耐用年数で計上できます。
建て替えと比較すると費用を抑えられ、工期も短く済むため、既存入居者への影響も最小限に抑えられます。ただし、構造上の制約があるため、間取りの大幅な変更などは難しい場合があります。
アパートを売却して現金化する選択肢もあります。ただし、法定耐用年数を過ぎた物件は、金融機関からの融資が受けにくいため、買い手が見つかりにくく、期待する価格での売却が難しい傾向にあります。値下げ交渉に応じざるを得ないケースも多いでしょう。
建物を取り壊して更地にして売却する方法もありますが、解体費用がかかるうえ、土地の固定資産税が上がるデメリットもあります。売却のタイミングや方法については、不動産市況や立地条件を踏まえて慎重に判断する必要があります。
減価償却が終了する前に、新たな収益物件を購入することで、継続的に減価償却費を計上する「償却リレー」という戦略があります。1つ目の物件の減価償却が終わる頃に2つ目の物件を取得し、常にいずれかの物件で減価償却費を計上できる状態を維持するのです。
これならば全体としての節税効果を維持しながら、ポートフォリオを拡大していくことができます。ただし、複数物件の管理負担が増えること、金融機関からの融資条件などを考慮する必要があります。
減価償却終了後も、視点を変えることでアパート経営を成功させることは十分可能です。長期的な視点から重要なポイントを整理します。
減価償却終了後は、税務面だけでなく、建物そのものの価値や入居者ニーズに目を向けることが重要です。築年数が経過した物件でも、立地、周辺環境、コミュニティの魅力などの付加価値があれば、十分な競争力を維持できます。
入居者が求めているものは何か、時代とともに変化するニーズにどう応えるかを常に考え、必要な投資を行うことで、物件の魅力を維持・向上させることができます。単に税金対策としてだけでなく、「住みたくなる物件」「選ばれる物件」であり続けることが、長期的な成功の鍵となります。
築年数が経過するほど、修繕費用は増加していきます。突発的な修繕に慌てないよう、長期的な修繕計画を立て、計画的に資金を積み立てておくことが重要です。外壁塗装は10年から15年ごと、屋根の補修は15年から20年ごと、給排水設備の更新は20年から30年ごとといった目安を参考に、修繕スケジュールとコストを見積もりましょう。
また、管理会社の見直しも定期的に行い、適切な管理体制を維持することが大切です。優れた管理会社は、入居者募集だけでなく、建物の維持管理、入居者対応、トラブル解決など、多岐にわたるサポートを提供してくれます。管理委託費と提供されるサービスの質を比較検討し、最適なパートナーを選ぶことで、アパート経営の負担を軽減し、収益性を高めることができます。
1つの物件だけに依存するのではなく、複数の物件でポートフォリオを構築することで、リスクを分散し、安定した収益を確保できます。築年数や構造、立地が異なる物件を組み合わせることで、減価償却のタイミングをずらし、税負担の平準化を図ることが可能になります。
また、物件の入れ替え戦略も重要です。減価償却が終了し、修繕費が増加してきた物件は売却し、その資金で新たな物件を取得することで、常に減価償却メリットを享受しながら、ポートフォリオ全体の収益性を維持・向上させることができます。
減価償却終了後のアパート経営は、確かに課題が増えますが、適切な戦略と対策を講じることで、引き続き安定した収益を生み出すことは十分可能です。税務、建物管理、入居者ニーズ、市場環境など、多角的な視点から経営を見直し、長期的に持続可能なアパート運用を目指しましょう。
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