不動産管理会社とは？役割や仲介会社との違いを解説

不動産における管理会社とは、オーナーの代わりに入退去の対応や物件の管理などを行う役割を担います。

管理会社の特徴やサブリースとの違い、トラブル事例などを解説します。

不動産の管理会社とは？

管理会社とはオーナーに代わって家賃の集金や入金管理、入退去の対応、物件の管理などを行う役割を担います。不動産会社にはほかにも仲介会社や仲介管理会社があり、それぞれ異なった役割をもっています。

ここでは、管理会社・仲介会社・仲介管理会社の違いや仕事内容、管理委託とサブリースの違いについて詳しく見ていきましょう。

仲介会社や仲介管理会社との違い

仲介会社とは、オーナーと入居希望者を結びつける仲介の役割を果たします。具体的には、物件の入居者を募集して希望者が現れたら内見などの対応を行い、入居が決まれば契約手続きをする流れまでを進めていきます。

入居者が希望する条件に合致した物件を紹介したり、条件について交渉したり契約書を取りまとめたりするのも仲介会社の仕事です。

一方、仲介管理会社とは仲介と管理業務のどちらにも対応します。

不動産の管理会社の仕事

不動産の管理会社の仕事としては、主に下記の4つが挙げられます。

• 入居者の管理業務
• 家賃の入出金管理
• 建物の管理業務
• 鍵や書類の管理業務

入居者の管理業務としては、退去時の立ち会いや入居者トラブルへの対応を行ったりします。特に入居者トラブルは騒音や共用部分の利用などさまざまな場面で発生する可能性があり、対応が難しい業務の1つです。管理会社はこのようなトラブルに関しても、スムーズに対応してくれるでしょう。

家賃の入出金管理業務としては、毎月入居者から入金される家賃の確認から敷金の管理精算まで行います。家賃の入金が滞っている入居者がいれば、取り立て対応も代行してくれます。

建物管理業務としては、物件の定期的な点検やメンテナンス、清掃などです。共用部分の清掃は入居者ではなく管理側が行うため、定期的に清掃を行うことで衛生的な環境が保てます。また建物が老朽化し始めた際に、適切なタイミングで修繕対応してくれるでしょう。

最後に鍵や書類の管理業務として、入居者が退去する際に鍵やシリンダーを交換したり、契約書などの書類を管理保管したりする業務が挙げられます。

管理委託とサブリースの違い

不動産の管理会社とオーナーとの賃貸管理契約においては、管理委託とサブリースの2つの方法があります。

管理委託とは、オーナーが所有する賃貸物件の運営や入居者対応などの日ごろの業務を管理会社に委託する方法です。入居者はオーナーと賃貸契約を結びます。管理委託は物件の所有権や決定権はオーナーにあり、家賃の値下げや建物の大規模修繕などの対応について実施の有無はオーナーが決めます。

サブリースとは、不動産会社が賃貸物件をオーナーから一括で借り上げて入居者に転貸する方法です。入居者は不動産会社と賃貸契約を結びます。

サブリースは物件の運用や決定権が不動産会社にあり、空室や家賃滞納リスクなども家賃保証制度により不動産会社が引き受けます。それぞれメリット・デメリットもあることから、どちらの方法がよいか検討した上で契約するようにしましょう。

不動産管理会社とのトラブル事例と解決方法

不動産管理会社とのトラブルはさまざまな場面で発生することがあります。ここでは、トラブルの事例や対処方法、トラブルの相談先などについて詳しく見ていきましょう。

実は宅建業者登録をしていない管理会社もある

不動産会社は国土交通大臣などから免許を与えられているイメージを持たれがちですが、必ずしもそうとは限りません。不動産の管理会社は、宅建業務者登録をしていないところもあります。

そもそも宅建業とは、自らが行う宅地や建物の売買や交換、売買・交換・賃借をするときの代理や媒介を業として行うことです。

家賃の集金管理や契約更新などを行う不動産の管理業務は、宅建業務者登録がなくても問題ありません。

オーナーと管理会社のトラブル事例と対処法

オーナーと管理会社のトラブル事例としては、下記のような例が挙げられます。それぞれの事例について、詳しく見ていきましょう。

• 共用部分の清掃が行き届いていない
• 入居者からの要望やクレームへの対応が遅い
• 管理会社から報告・連絡・相談がない

共用部分の清掃が行き届いていない

共用部分の清掃は管理業務の1つですが、管理会社や管理者によっては十分に清掃が行き届いていないケースが見られます。汚れが残った状態が長期間続くと、入居者にとって快適とはいえない環境になってしまうでしょう。

管理業務における清掃箇所や頻度、清掃方法など契約の際に清掃ルールを詳細に決めましょう。清掃ルールが守られていない場合は、管理会社の責任になります。

入居者からの要望やクレームへの対応が遅い

入居者から要望やクレームを受けたにも関わらず、すぐに対応しなかったためにトラブルにつながるケースがあります。例えばゴミ出しのルールが守られていないことや、共用部分の一部が汚れているなどの入居者からの声に対して、何かしら対応が必要です。

時間の経過とともに入居者の不満が募り、退去につながる場合もあります。

管理会社からの報告・連絡・相談がない

建物の破損や不具合の状況、家賃の滞納者がいるなど問題が生じた際に管理会社からの報告・連絡・相談がない状態が続くと、入居者から管理がなされていないと思われてしまう可能性があります。

管理会社は問題発生を把握した時点でオーナーに報告・連絡を行い、対応について都度相談するよう、日頃から互いにコミュニケーションをとることが大切です。

管理会社とのトラブルの相談先

管理会社とのトラブルが発生した際の相談先としては、マンション管理業協会・公益財団法人マンション管理センター・マンション管理士事務所があります。

マンション管理業協会は、マンションの管理業務を行う法人・個人で組織されています。相手方の管理会社がマンション管理業協会会員であることが条件ですが、公平な立場から互いの主張を整理して、問題解決に向けた話し合いのアドバイスや提案を行ってくれます。電話や面談にて相談料無料で受けられるのもおすすめです。

公益財団法人マンション管理センターは管理組合や管理関係者の支援を行うために国から指定を受けた公益財団法人で、あくまで相談のみであり、アドバイスによって自分たちで解決することが求められます。

マンション管理士事務所は、国家資格のマンション管理士を取得している専門家が開設している事務所です。
実務経験を活かした実践的なアドバイスが期待できます。

賃貸管理会社の途中変更は可能か？

賃貸管理会社を途中で変更することはできます。ただし、契約内容によっては解約予告期間が設けられていたり、違約金が発生したりすることもあるので、注意が必要です。

管理会社を途中で変更するメリットや管理会社の選び方について詳しく見ていきましょう。

管理会社を変更するメリット

管理会社を変更するメリットとしては、コストダウンや空室改善などが見込まれます。管理会社の委託費は賃料の3〜5％が相場です。しかし、高額な管理費を請求する管理会社もいるため、費用に見合った業務内容なのか見直しが必要です。

同様の業務内容でも管理会社によって料金体系が異なるため、変更することでコストが抑えられる可能性があります。

また客付け（入居者を見つける）の弱い管理会社に委託し続けると空室率が低下せず、収益が得られません。管理会社を変更することで、客付けがよくなり、空室改善につながるケースもあります。

なお管理業務については自主管理も可能ですが、すべて自主管理のオーナーは2割程度です。
オーナーの多くが何らかの形で管理会社を利用しています。

参考：国土交通省 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査

また自主管理は入居者募集だけを委託することも可能ですが、客付けは弱いでしょう。
自社で所有・管理する物件から客付けしたい不動産会社にとって、オーナーが自主管理する物件は優先順位が低くなるためです。

管理会社への委託によって、より効果的な集客が可能になるでしょう。

不動産の管理会社の選び方・比較方法

不動産の管理会社の選び方や比較方法としては、下記の3つのポイントをおさえておくとよいでしょう。詳しく見ていきましょう。

• 手数料の安さでなく入居率の高さで選ぶ
• 管理戸数の多さでも判断する
• 大手と中小どちらがいい？

手数料の安さでなく入居率の高さで選ぶ

管理会社を選ぶ上では、手数料の安さではなく、入居率の高さで選ぶとよいでしょう。不動産賃貸業は家賃収入が収益に直結します。入居率が高いほど家賃収入が見込めるため、重要度が高いといえます。

入居率は管理会社のホームページなどで確認できる可能性があります。加えてエリアに詳しいか、早急な対応ができそうかといった点にも注目しておくとよいでしょう。

管理戸数の多さでも判断する

管理会社の選ぶポイントとして、管理戸数の多さも判断材料になります。管理戸数が多いのは、オーナーからの信頼を得ている証拠です。

ただし急激に管理戸数を増やしている場合、無理な営業や不適切な管理が行われているかもしれないため、注意が必要です。

賃貸物件を見に行ったり、既存のオーナーからの評判を確認するのも有効でしょう。またホームページなどチェックして依頼したい管理会社が見つかっても、複数社に見積もり依頼して項目比較するとよいです。

大手と中小どちらがいい？

不動産の管理会社を選ぶ際に、大手と中小ではそれぞれメリット・デメリットがあります。大手の管理会社のメリットとしては、サービス品質が安定していて、ブランド力や豊富なネットワークで空室改善が見込めます。

ただし、対応がマニュアル化されていて柔軟性に欠けていたり、担当者が短期間に代わったりする可能性があります。

中小の管理会社のメリットとしては、個別の状況に応じた柔軟な対応が可能で、地域に密着しているので客層や特性をよく捉えつつ、担当者の入れ替わりも少ないため、信頼関係が築きやすいです。

ただし、サービスは担当者によってばらつきが生じやすく、ネットワークも限られている可能性があります。大手と中小それぞれの特徴をふまえた上で、どちらにするか検討しましょう。