サブリースは転貸借の一種ですが、空室保証をセットにして提供されることが一般的です。
転貸借とサブリースの基本的な違い、代理委託契約との比較、転貸承諾書の注意点などをわかりやすく解説します。
転貸借とは？サブリースとの違いを解説
転貸借とは、物件を借りた人（賃借人）が、さらに第三者にその物件を貸し出す契約形態を指します。通常の賃貸借契約とは異なり、「借りた側」が「また貸し」を行うのが大きな特徴です。
転貸借には元々の賃貸人（オーナー）の承諾が必要とされています。オーナーの承諾なしに第三者へ転貸を行った場合は契約違反となり、契約を解除されるリスクがあります。
一方、サブリースも転貸借の一種ですが、空室保証をセットにして展開されることが一般的です。オーナーに代わり、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、さらに入居者へ再賃貸を行うビジネスモデルです。
転貸借の要素に「空室リスクの軽減」という仕組みが加わっている点が特徴といえるでしょう。ここでは、転貸借とサブリースの違いや、それぞれの仕組みについて詳しく解説していきます。
サブリースは空室保証を含む転貸借として使われがち
サブリースは、転貸借契約の一形態でありながら、さらに「空室が発生しても一定額の賃料収入をオーナーに保証する」仕組みが加わっています。これにより、オーナーは入居者募集や空室リスクに頭を悩ませることなく、安定的な賃料収入を得ることができます。
ただし、サブリース契約では保証賃料の減額や契約解除のリスクも存在するため、契約内容の確認が欠かせません。
転貸借と代理委託契約の違い
管理委託には、転貸借と代理委託の2つの契約方式があります。
転貸借はサブリース会社などがオーナーから物件を一旦借りて、第三者に再貸しする「二重賃貸」の仕組みです。一方、代理委託契約では、オーナー自身が入居者と直接契約を結び、不動産会社はその仲介や管理をサポートする立場にとどまります。
転貸借ではリスクをサブリース会社が負いますが、代理委託契約ではオーナーがトラブルなどの対応を行うため、オーナーの負担が重くなります。
どんなケースで利用されるのか
転貸借として良く知られるサブリースは、空室リスクを回避したいオーナーや、賃貸経営にかかる手間や負担を軽減したいオーナーに活用されることが多い仕組みです。
例えば投資用マンションを複数棟所有しているオーナーで、日常の管理業務に時間を割けない場合や、相続で物件を取得したものの賃貸運営に不慣れなオーナーにとって、サブリースは非常に有効な選択肢となります。
また自宅を賃貸に出す「リロケーション」としても利用されることがあります。以下で代表的なケースを紹介します。
リロケーションの活用
転貸借はサブリース以外にリロケーションで採用される機会も多いです。
リロケーションとは、転勤や海外赴任などで長期間自宅を空ける必要がある場合に、自宅を第三者に貸し出す仕組みです。例えば3年間の海外赴任が決まったサラリーマンが、戻るまでの間だけ自宅を貸すといったケースが該当します。
【リロケーションのメリット】
- 期間限定で賃貸できるため、将来また自宅に戻れる
⇒物件を売却する必要がないため、資産を維持したまま一時的な収益を得られます。
- 住宅ローン返済の一助になる
⇒賃料収入をローン返済に充てることで、家計の負担を軽減できます。
【リロケーションのデメリット】
- 希望する賃料で借り手が見つからない可能性がある
⇒エリアによっては需要が限られ、賃料相場が下がるリスクもあります。
- 借主による物件損傷リスクがある
⇒住み方によっては、帰国後に原状回復費用がかさむ場合もあるため、事前に保証内容を確認しておくことが重要です。
リロケーションの注意点として、住宅ローンを返済中の場合は金融機関の許可を得る必要があります。住宅ローンは借入者本人や家族の居住を前提とした融資であるため、返済中に第三者に貸すには金融機関の許可が必要です。
サブリースの活用
サブリースは、オーナーから一括して物件を借り受けたサブリース会社が、さらに入居者に再賃貸を行う仕組みです。
例えば、都市部のワンルームマンション投資において、入居者の入れ替えや滞納リスクを負いたくないオーナーがサブリース契約を選択するケースが代表例です。
【サブリースのメリット】
- 空室が発生しても一定の賃料収入が保証される
⇒入居者募集や賃貸管理に煩わされず、安定したキャッシュフローを得ることができます。
- 煩雑な管理業務を任せられる
⇒家賃回収、クレーム対応、修繕手配などをサブリース会社が代行してくれるため、本業が忙しいオーナーにも向いています。
【サブリースのデメリット】
- 保証賃料が途中で減額されるリスクがある
⇒数年ごとに契約条件の見直しがあり、収益計画が想定より悪化する可能性があります。
- サブリース会社の経営破綻リスクがある
⇒会社の経営状態次第では、賃料未払いなどのトラブルに巻き込まれる危険性もゼロではありません。
一括借り上げ（マスターリース）とサブリースの違い
物件のオーナーとサブリース会社で交わされるのが「マスターリース契約」です。「マスターリース」とは一括借り上げを意味し、サブリース会社が物件をオーナーから借り上げる契約のことです。
サブリース会社が入居者と賃貸借契約を結ぶのが「サブリース契約」です。こちらはオーナーから借りた物件を転貸する契約のことです。
サブリース契約とはサブリース会社と入居者の間の転貸借契約のみを指しますが、一般では
- オーナーの物件をサブリース会社が借り上げる
- 入居者に借り上げた物件を転貸する
- オーナーには定額の家賃を保証する
という上記の流れをひっくるめて、習慣的にそう呼ばれています。
サブリースはメリットこそ多いが、会社を選び間違えると悲惨なことに
2018年頃に社会問題となった「かぼちゃの馬車事件」のように、サブリース会社の経営破綻によりオーナーが賃料を得られず、高額なローンを背負うトラブルに発展した例もあります。「空室保証」という言葉だけで安心せず、契約内容や会社の財務状況まで慎重に確認することが重要です。
不動産会社を選ぶコツ
以下は良い不動産会社の選び方です。
- 実績豊富かつ財務基盤が安定している
- 賃料の改定ルールや契約解除条件が明確
- サブリースだけでなく管理委託にも柔軟対応できる
複数社を比較し、提案内容やサポート体制を十分に精査しましょう。
転貸承諾書の書き方や承諾締結の流れ・注意点
転貸借契約を合法的に行うためには、オーナーから正式に承諾を得る必要があります。
このとき重要なのが、「転貸承諾書」をきちんと取り交わすことです。口頭の承諾だけでは後々トラブルになりかねないため、必ず書面で証拠を残しましょう。
転貸承諾書に記載すべき項目
転貸承諾書には、以下の内容を盛り込みます。
- 転貸を承諾する旨（はっきりと明記）
- 元の賃貸借契約の当事者情報（オーナーと借主それぞれ必要）
- 転貸先の情報（氏名、住所、法人名など）
- 賃貸の条件
- 元契約遵守義務（転貸先にも元契約のルールを守る）
- 賠償責任の明記（万一の損害時の責任範囲）
- 承諾日とオーナーの署名・押印
転貸承諾書締結の流れ
実際に転貸承諾を得る流れは、次のように進みます。
- 借主からオーナーに転貸希望を伝える
まず、物件をまた貸ししたい理由や、転貸先の概要をオーナーに説明します。
- オーナーが条件を確認
賃料や用途、転貸先の信頼性などを慎重にチェックします。
- 条件合意後に承諾書を作成・署名押印
双方で合意した内容を文書化し、正式に承諾手続きを進めます。
- 借主が転貸先と契約を締結
承諾を得た後、転貸先との間で本契約を交わします。
締結は事前に把握するようにしておきましょう。
作成時の注意点
転貸承諾書を作成するときの注意点は以下のとおりです
- 承諾範囲を明確に限定する
（例：「住居用限定」など用途をはっきり決める）
- 責任分担を明記しておく
（トラブル時にどちらが責任を負うかを整理）
- 必ず書面で交わす
（後々の証拠力が違います。口約束は絶対に避けましょう）
承諾書の内容が曖昧だと、想定外のトラブルを招く原因になります。しっかりとルールを定めてから締結することが、健全な転貸借経営につながります。
転貸借での不動産経営を成功させるコツ
転貸借契約を活用して安定した賃貸経営を目指すには、オーナー自身が契約内容をしっかり把握し、物件管理にも主体的に関与することが重要です。ここでは、転貸借経営を成功に導くための基本ポイントをまとめます。
契約内容を細かくチェックする
転貸借契約では、保証賃料の見直し条件や中途解約条項、修繕負担の区分などを事前に細かく確認しましょう。保証賃料が将来的に減額されるリスクや、サブリース会社側から中途解約される可能性を把握しておくことが大切です。
修繕費用の負担範囲についても契約段階で明確にしておきましょう。内容に不安がある場合は、弁護士や不動産の専門家に契約書をチェックしてもらうのも有効です。
自身でも空室対策を講じる
サブリース契約があるからといって、物件の価値向上を怠るのは禁物です。エントランスや共用部を常に清潔に保ち、ターゲット層に合わせた設備投資（例：単身者向けならWi-Fi無料化）を考えるなど、サブリース会社の計画に積極的に関与していきましょう。
また、定期メンテナンスで建物の劣化を防ぐことも重要です。物件の魅力を維持することで、サブリース契約後の家賃減額リスクを抑える効果が期待できます。
