賃貸管理コラム
大家さんが賃貸管理会社に対して不満を抱くことがあります。
空室問題、高額な管理委託料、入居者からの悪評など、さまざまな原因があります。これらの問題に対処するため、大家さんは賃貸管理会社に改善を要求したり、契約内容を見直したり、場合によっては賃貸管理会社を変更することも検討する必要があります。
大家さんが、賃貸管理会社によく抱く不満と、新しい会社の選択ポイントや変更手順について詳しく解説します。
大家さんが賃貸管理会社に対して不満を抱くことがあります。
空室問題、高額な管理委託料、入居者からの悪評など、さまざまな原因があります。これらの問題に対処するため、大家さんは賃貸管理会社に改善を要求したり、契約内容を見直したり、場合によっては賃貸管理会社を変更することも検討する必要があります。
大家さんが、賃貸管理会社によく抱く不満と、新しい会社の選択ポイントや変更手順について詳しく解説します。
空室が生じても長い期間埋めることができない、入居者の入れ替わりが多く長期の入居者が少ないなどは、根本的に問題がある可能性があります。
以上のような項目について見なおすことにより空室率が低下するケースもあり、そのためには業務実態の把握や、賃貸管理会社からの空室対策に関わる提案が必要です。
賃貸管理会社の中にはこのような提案を行わず、入退去管理や家賃管理などのルーティンワークのみを行い、空室対策については期待ができないケースもあります。
管理委託料は1戸当たりの金額を定額とするケースと、家賃に対して一定割合を掛けて計算する方法があります。またアパートやマンションなどの集合住宅では、入居中の場合にのみ管理委託料が発生するケースと空室でも発生する2つのケースがあります。
とくに空室でも管理委託料を支払う契約になっている場合、大家さんの負担は大きくなり空室の増加は経営破たんに追い込まれる原因ともなります。このようなケースでは、経営状態に見合った管理委託料の見直しが必要になってくるでしょう。
担当者の評価が低いことは賃貸管理会社に対する評価も低下させ、さらに入居中の物件そのものの評価を下げることにもなります。
物件に対する評価はSNSなどで広く知れ渡るのが現代であり、大家さんにとっては、一担当者の評価が物件の入居率を低下させる原因ともなりかねません。
賃貸管理契約は書面により契約するのが原則であり、契約には「信義則」という条項が含まれるのが一般的です。
信義則とは、互いに信頼し誠実な行動により相手方の期待を裏切らないといった意味合いになりますが、大家さんが不満を感じる賃貸管理会社の行動などは「信義則」に違反する可能性もあります。
契約書に基づき大家さんから賃貸管理会社に対し、業務の内容や担当者の仕事ぶりなどについて改善を求めるのは正当なことといえるでしょう。
管理委託契約はその名のとおり「業務委託契約」ですので、委託者からの契約解除は原則的に可能になっています。
一般的には管理委託契約書に契約解除に関する条項が記載されています。条項にしたがった契約解除であればトラブルなく解除できるため、賃貸管理会社に対し堂々と管理委託料の見直しを請求し一致点を見いだすことが重要です。
賃貸管理会社の変更は珍しいことではなく、さまざまな理由で変更される例が多くあります。
上記のように、さまざまな理由がありますが、現在の賃貸管理会社に不満があり賃貸管理会社を変更するのは、「好条件の内容で他の賃貸管理会社から提案」に該当するでしょう。
賃貸管理会社に対する改善要求がうまく進まない場合は、管理委託契約を解除し賃貸管理会社の変更を決断しなければなりません。
契約解除と賃貸管理会社変更はトラブルを生む可能性もあり、注意点をよく理解したうえで慎重に進める必要があります。
これまでの管理業務年数は長いほど実績があると考えられますが、代表者が既存の賃貸管理会社から独立して起業するケースもあり、会社としての実績が少ない場合は以前の在籍会社での実績を確認しましょう。
管理戸数については、これまでの管理戸数の推移を確認することが重要です。管理戸数が減少している会社は問題です。安定した管理戸数を継続しているか、わずかな増加がある状態が望ましく、急激に増加しているケースは会社の能力以上に業態を拡大させている可能性もあり要注意です。
具体的な空室対策の方法について提案してもらい、大家さんとして納得のいく提案ができるかどうかを確認しましょう。
空室対策は単に「リフォームします」などの単純なことではなく、現状の家賃と周辺家賃との比較やリフォーム工事に対して投下する資金回収のスケジュールなど、賃貸経営上の視点から捉えた提案が大切です。
大家さんの立場に立った提案ができるかどうかがポイントです。
これらが徹底されているかどうか、そして管理されている帳簿をいつでも大家さんが確認できる仕組みが作られているかどうかを確認します。また定期的な報告の様式なども確認し、信頼がおける業務遂行能力を把握することが大切です。
上記で述べたポイントに注意し、新しい賃貸管理会社を決定し業務委託契約を締結します。
業務委託契約の開始日は現在の賃貸管理会社との契約解除を行う翌日に設定します。現在の賃貸管理会社との契約解除は、管理委託契約書に記載された契約条項にしたがうため、解除日はあらかじめ設定できます。
契約条項に記載された予告期間よりも短くなる場合は、ペナルティの発生があるため注意が必要です。
以上の注意したいポイントを押さえたうえで、賃貸管理会社の変更手順は次のように行います。
以上の手順でとくに重要なポイントは［4］の適切な契約解除と［5］の業務の引継ぎです。漏れのないよう入念に準備と確認を行うようにしましょう。
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