賃貸管理コラム
2023年10月1日から消費税に関するインボイス制度が開始されましたが、サブリース物件のオーナーへの影響はあるのでしょうか。
物件の使用目的が居住用の場合は、そもそも不動産オーナーとサブリース会社ともに消費税の納付義務がないため、インボイス制度による影響はありません。一方で、事業用として転貸する可能性がある場合は注意が必要です。
インボイス制度の概要やサブリース物件のオーナーに与える影響を詳しく解説します。
インボイス制度とは、消費税の仕入税額控除に、インボイス（適格請求書）が必要になる制度です。まずは制度の概要を理解しましょう。
消費税の仕入税額控除は、簡単にいうと、二重に消費税がかからないように仕入れにかかる消費税を差し引ける仕組みです。
具体的には、以下の計算式が適用されます。
納付する消費税＝販売時に預かった消費税－仕入れ時に支払った消費税
反対にいうと、仕入税額控除の仕組みを利用しないと、税負担は増えてしまいます。
インボイス制度では、仕入税額控除を利用するために、仕入れ先からのインボイス（適格請求書）が必要になりました。インボイスとは、適格請求書発行事業者の登録番号や税率ごとに区分した消費税など、決められた記載項目を満たしているものです。
しかし、インボイスを発行できるのは、消費税の課税事業者のうち、適格請求書発行事業者の登録を受けた事業者です。
つまり、インボイスを発行するには、これまで年間課税売上高が1,000万円以下だった免税事業者も課税事業者になり、消費税を納付する必要があります。
この制度の導入で、いままで免税事業者だった不動産オーナーは、課税事業者になるか免税事業者のままでいるかの選択を迫られる可能性があります。
年間課税売上高が1,000万円以下の事業者は、インボイス制度において3つの選択肢があります。
どの選択かによって、消費税の仕入税額控除にかかる事務負担に大きく影響します。
課税事業者は取引ごとに仕入税額控除の計算をする必要があり、負担が増えてしまいます。
仕入税額控除を計算するには、実際の仕入れにかかった消費税を項目ごとに調べなくてはいけません。
簡易課税事業者は、売上にかかる消費税額に業種ごとに設定されたみなし仕入れ率をかける簡易的な方法で納付額が計算できます。
納付する消費税額＝売上にかかる消費税額－売上にかかる消費税額（ × みなし仕入れ率）
みなし仕入れ率は業種ごとに決められています。
| 業種 | みなし仕入れ率（％） |
|---|---|
| 卸売業 | 90 |
| 小売業 | 80 |
| 製造業 | 70 |
| 建設業 | 70 |
| 飲食業 | 60 |
| サービス業 | 50 |
| 不動産業 | 40 |
参照：国税庁「No.6509 簡易課税制度の事業区分」
年間課税売上高が1,000万円以下の事業者は、免税事業者を継続する選択肢もあります。
免税事業者を選んだ場合、これまでと同様に消費税の納付義務はなく、インボイス制度による事務負担も発生しません。
しかし、免税事業者はインボイス（適格請求書）の発行ができません。取引先にとっては支払った代金に含まれる消費税の仕入税額控除ができず、納付額が増えてしまいます。
そのため、免税事業者が取引先から消費税分の値下げを要求されたり、取引を減らされたりする事例が発生しています。
年間課税売上高が1,000万円以下の免税事業者がインボイス制度導入に伴って課税事業者になった場合、納付する税額が預かり消費税額の20％で済む特例措置があります。
納付する消費税額＝売上にかかる消費税額－売上にかかる消費税額（ × 80％）
この特例は2023年10月から2026年末までの期間限定で、課税事業者と簡易課税事業者のどちらでも受けられます。
2割特例に事前の申請は必要なく、確定申告で利用する旨を記載すれば適用されます。年間課税売上高が1,000万円以下の不動産オーナーは、簡易課税よりも2割特例のほうが納付する消費税額を抑えられるでしょう。
サブリース物件の場合、サブリース会社が物件を住宅として転貸するなら消費税はかからないため、インボイス制度による影響はありません。一方で、事業用や店舗として貸し出すなら賃料に消費税がかかるため、対応を検討する必要があるでしょう。
また、サブリース会社が課税事業者か免税事業者であるかも、消費税の納付に関係します。
インボイス制度における不動産オーナーとサブリース会社の関係には3つのケースがあります。
それぞれのケースに分けて、必要な対応や発生するおそれのあるトラブルなどを詳しく解説します。
所有する物件が居住用として貸し出される場合は、家賃に消費税はかかりません。居住者が土地や建物を使用するために必要な共益費や管理費も非課税取引に含まれます。
参考：国税庁「No.6226 住宅の貸付け」
サブリース物件の場合も同様に、物件の使用目的が人の住むためのものなら、不動産オーナーとサブリース会社ともに消費税の納付義務はありません。
この場合、サブリース会社からインボイスの発行は求められません。そのため、年間課税売上が1,000万円以下の不動産オーナーは免税事業者のままでいられます。
所有しているサブリース物件が、事務所や店舗など事業用として転貸することを目的としている場合、非課税取引に含まれません。賃料は事業の対価とみなされ、消費税が発生します。
ただし、不動産オーナーとサブリース会社がともに年間課税売上高が1,000万円以下の免税事業者の場合は、どちらも消費税の納付義務はなく、インボイスの発行は必要ありません。
このケースは、年間課税所得が1,000万円以下のサブリース会社が対象のため、レアな事例です。
サブリース会社が課税事業者で物件の使用目的が事業用の場合、仕入税額控除のために不動産オーナーは課税事業者への変更を要請される可能性があります。
サブリース会社が不動産オーナーに課税事業者になることを促すのは違法ではありません。
不動産オーナーが免税事業者のままでインボイスを発行できないと、サブリース会社は転貸の賃料に含まれる消費税をすべて納める必要があります。一般的なサブリースは、不動産オーナーへの家賃保証割合を賃料相場の80〜90％で設定しています。利幅が小さいため、仕入税額控除ができないと消費税の負担が増えてしまい経営を圧迫します。
そのため、サブリース会社が不動産オーナーに課税事業者になってもらいたいと考えるのが当然でしょう。
不動産オーナーが免税事業者のままでインボイスを発行できないと、サブリース会社は以下の行動を取る可能性があります。
このように、不動産オーナーがインボイスを発行できないことは、サブリース会社との間でトラブルが発生するリスクをはらんでいます。
一方、免税事業者だった不動産オーナーが課税事業者になった場合、インボイスを発行できるため、取引先の幅が広がるかもしれません。ただし、いままで必要のなかった消費税の納付義務が発生します。
これらのことを踏まえて、年間課税売上高が1,000万円以下の不動産オーナーは、免税事業者のままでいるか、課税事業者になるかを検討しましょう。
これからサブリースを検討している人は、インボイス制度のことを考慮して、以下の点に注意しましょう。
サブリース会社との契約では、自分が所有する物件が居住用として賃貸されるのか、事業用として貸し付けるのかを明確にしましょう。
もし、居住用としてのみ貸し付けたいなら、その内容を契約書に盛り込まなければいけません。その記載がなければ、サブリース会社が事業用として転貸する可能性があります。
前述したとおり、物件の使用目的が事業用の場合、不動産オーナーは課税事業者になることをサブリース会社から求められる可能性があります。リスクを避けるためにも、契約書には居住用としてのみ貸し付ける旨を記載してもらうのがよいでしょう。
いままで免税事業者だった不動産オーナーが課税事業者になると、以下のような事務作業の負担が増えます。
なお、不動産オーナーなどの一定規模より小さい事業者には、仕入税額控除の事務負担の軽減措置があります。
しかし、不動産オーナーが制度のすべてを理解して、個人で行うには難易度の高い作業です。課税事業者になってサブリースの契約をしようと考えている場合は、事務作業をどのように行うか事前に検討しておきましょう。
サブリース契約を検討しているものの、インボイス制度がネックでためらっている人は、まずはサブリース会社に相談してみましょう。
サブリース会社であれば、インボイスが不動産オーナーの負担にならないようにアドバイスしてくれます。
また、親身になって相談に乗ってくれるかどうかで、今後契約する場合、信頼できる会社かどうかの判断も可能です。
サブリース契約とインボイスに関する疑問の解消は、サブリース会社に相談するのが近道といえるでしょう。
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