アパートの解体費用はいくら？相場・安くする方法・失敗しない進め方を解説

老朽化したアパートの建て替えや売却を検討する際、最初に直面するのが解体費用の問題です。構造や規模によって数百万円単位で変動するこの費用は、オーナーにとって大きな経済的負担となります。

アパート解体費用の相場から費用を抑える方法、解体後に発生する税金まで、知っておくべき情報を解説します。

アパート解体費用の相場【まずは概算を把握】

アパートの解体費用を検討する前に、まず全体の相場観を掴むことが重要です。構造や規模によって大きく異なる解体費用について、坪単価と実際のシミュレーションを通じて理解を深めていきましょう。

構造別（木造・鉄骨造・RC造）の坪単価相場

アパート解体費用の基本となるのが、建物の構造による坪単価の違いです。一般的に木造は坪4万円～6万円、鉄骨造は坪6万円～8万円、鉄筋コンクリート造（RC造）は坪7万円～9万円が相場とされています。

木造は一般的な重機で解体可能なため比較的安価ですが、鉄骨造やRC造では鉄骨の裁断や特殊な重機が必要となり、工期も長くなるため費用が高額になります。また鉄骨造の中でも、軽量鉄骨は坪4万円～5万円、重量鉄骨は坪5万円～6万円と差があることも覚えておきましょう。

解体費用の総額イメージと支払いタイミング

解体費用の支払いは、一般的に着手金と完了後の残金という2段階で行われます。着手金は総額の30～50%程度を工事開始前に支払い、残りは工事完了と廃材処理の確認後に支払うのが一般的です。

総額は前述の解体費用に加えて、仮設工事費、整地費用、廃材処分費などが含まれます。これらを合計すると、70坪の木造アパートでは350万円～500万円程度、RC造では600万円～800万円程度を見込んでおく必要があるでしょう。ただし、後述するアスベスト調査や地中障害物の撤去など、追加費用が発生するケースもあるため、余裕を持った資金計画が求められます。

アパート解体費用の内訳

解体費用の相場を把握したところで、次はその内訳について詳しく見ていきましょう。費用が高くなる理由を理解することで、適切な見積もり判断ができるようになります。

建物解体工事費の考え方

建物解体工事費は、解体費用全体の中核を占める部分です。この費用には、建物本体を取り壊す作業にかかる人件費と重機のレンタル費用が含まれます。一般的に、解体費用全体の40～50%程度がこの建物解体工事費に該当します。

作業の複雑さや工期の長さによって費用は変動し、特に3階建て以上のアパートでは養生設備の拡大や安全対策の強化が必要となるため、坪単価が上昇する傾向にあります。また、建物が密集した地域では大型重機が使えず、手作業の比重が高くなることで費用が増大するケースも少なくありません。

廃材処分費・産業廃棄物費用

解体工事で発生する廃材や産業廃棄物の処分費用は、解体費用全体の30～40%を占める重要な項目です。木材、コンクリート、鉄骨、ガラス、プラスチックなど、建材の種類ごとに分別して適切に処理する必要があり、それぞれ処分単価が異なります。

特にRC造のアパートでは、コンクリートガラの処分に多額の費用がかかります。また、2000年代以前に建てられた建物では、建材に有害物質が含まれている可能性があり、その場合は通常よりも高額な処分費用が発生します。廃材の量は建物の規模に比例するため、大型のアパートほど処分費用も高額になります。

重機費・人件費・養生費

解体工事に必要な重機のレンタル費用は、工事期間と機材の種類によって決まります。小型の油圧ショベルから大型のクラッシャーまで、建物の規模や構造に応じた重機が必要となり、これらの費用が解体費用の10～15%程度を占めます。

人件費は作業員の数と工期によって変動しますが、首都圏と地方では大きな差があります。東京・神奈川・埼玉などの首都圏では人件費が高騰しており、地方と比べて20～30%程度高くなる傾向があります。

養生費用は、近隣への配慮として防音シートや防塵シートの設置にかかる費用です。特に住宅密集地では厳重な養生が求められ、3階建て以上のアパートでは足場の組み立ても必要となるため、養生費用が全体の5～10%程度を占めることもあります。

整地・更地化費用はどこまで含まれる？

解体工事が完了した後の整地費用は、見積もりに含まれているケースと別途請求されるケースがあります。基本的な整地作業、つまり建物の基礎部分を撤去して地面を平らにする作業は、多くの場合解体費用に含まれています。

しかし、より高度な整地作業、例えば建築基準に適合する地盤改良や造成工事は別料金となることが一般的です。また、庭木や庭石の撤去、ブロック塀の解体、浄化槽の撤去なども追加費用が発生する可能性があります。見積もりを依頼する際は、整地費用の範囲を明確に確認しておくことが重要です。

費用が大きく変わる要注意ポイント

基本的な解体費用に加えて、状況によっては大幅な追加費用が発生するケースがあります。事前に把握しておくべき3つの重要なポイントについて解説します。

アスベスト調査・除去費用の目安

2006年9月以前に建てられたアパートでは、アスベスト（石綿）が使用されている可能性があり、解体前の調査が法律で義務付けられています。2023年10月以降、建築物石綿含有建材調査者などの有資格者による事前調査が必須となりました。

アスベスト調査の費用相場は、小規模な木造住宅で10万円～20万円程度、鉄骨造3階建てアパート（延べ床面積150㎡程度）では45万円～100万円程度とされています。分析調査のみであれば1検体あたり1万円～2万円程度ですが、現地調査と合わせると費用は大きく膨らみます。

さらに、アスベストが検出された場合の除去費用は別途必要となり、レベル1建材（吹付けアスベストなど）の除去では数百万円規模になることもあります。ただし、自治体によってはアスベスト調査費用や除去費用の補助金制度を設けているところもあるため、事前に確認することをおすすめします。

地中障害物が見つかった場合の追加費用

解体工事を進める中で、地中から予期せぬ障害物が発見されるケースがあります。古い基礎のコンクリート片、過去の建物の残骸、埋設された廃棄物などが典型的な例です。これらの地中障害物は、通常の見積もりには含まれていないため、発見された時点で追加費用が発生します。

地中障害物の撤去費用は、その量や種類によって大きく異なりますが、小規模なものでも数十万円、大規模な場合は100万円以上かかることもあります。特に、有害物質を含む廃棄物が見つかった場合は、専門業者による処理が必要となり、費用が跳ね上がる可能性があります。

このようなリスクに備えるため、解体契約時には地中障害物が発見された場合の対応と費用負担について、明確に取り決めておくことが重要です。また、余裕を持った予算設定を心がけましょう。

入居者がいる場合の立ち退き費用・注意点

アパートに入居者がいる状態で解体を進める場合、立ち退き交渉と立ち退き料の支払いが必要になります。立ち退き料の相場は、一般的に家賃の5～6カ月分に引っ越し費用を加えた額で、通常40万円～80万円の範囲に収まることが多いとされています。

立ち退き料の内訳は、引っ越し費用（7万円～10万円程度）、新居の契約費用（敷金・礼金・仲介手数料など）、家賃増加分の補填（数カ月分）、慰謝料などです。例えば家賃6万円のアパートの場合、立ち退き料の総額は50万円～100万円程度になることが一般的です。

ただし、立ち退きには「正当事由」が必要であり、単に建て替えたいという理由だけでは認められないケースもあります。老朽化の程度、入居者の居住期間、転居の困難性などを総合的に考慮して判断されるため、早めの段階から専門家に相談することをおすすめします。立ち退き交渉は契約更新日の6カ月～1年前から始めるのが一般的です。

アパート解体費用を安く抑える方法

解体費用は決して安くありませんが、いくつかの工夫によって費用を抑えることが可能です。

自治体の解体補助金・助成金制度

全国約800以上の自治体が、空き家や老朽化した建物の解体に対する補助金・助成金制度を設けています。これらは空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、国土交通省の「空き家再生等推進事業」から財源を確保した自治体が実施しているものです。

補助金額は自治体によって異なりますが、一般的に解体費用の3割～5割程度、上限額は50万円～100万円程度が多くなっています。例えば、東京都墨田区の「老朽危険家屋除却費等助成制度」では工事費の2分の1（上限50万円、無接道敷地の場合は上限100万円）が助成されます。

ただし、補助金の申請には条件があります。一定期間（1年以上）使用されていない空き家であること、昭和56年5月以前の旧耐震基準で建てられた建物であること、市内業者に発注すること、税金の滞納がないことなどが一般的な要件です。また、工事着手前に申請する必要があり、先着順で受付が締め切られることも多いため、早めの情報収集と申請が重要です。

補助金が使えるケース・使えないケース

補助金を活用できるかどうかは、建物の状態と用途によって大きく異なります。使えるケースとしては、老朽危険家屋として認定された建物、特定空き家に指定された物件、耐震診断で倒壊の危険性が高いと判断された建物などが該当します。また、木造密集地域や防災上重要な地域にある老朽建物は、優先的に補助の対象となることがあります。

一方、使えないケースとしては、まず入居者がいる賃貸アパートは多くの自治体で対象外となります。また、建て替えを前提とした解体の場合、補助金が使えないこともあります。さらに、市外の業者に発注した場合や、既に解体工事に着手してしまった後では申請できません。

注意すべき点として、他の補助金制度（リフォーム補助金、建て替え補助金など）との併用ができないケースが多いことも覚えておきましょう。自治体によって条件が大きく異なるため、所有物件のある自治体の窓口に必ず確認することが重要です。

残置物を自分で処分するとどれくらい安くなる？

解体業者に残置物の処分まで依頼すると、その分の費用が上乗せされます。家具、家電、生活用品などを事前に自分で処分しておくことで、数十万円単位での費用削減が可能です。

特に大型家具や家電製品は処分費用が高額になりやすく、これらを粗大ゴミとして自治体のサービスを利用して処分すれば、1点あたり数百円～数千円程度で済みます。10世帯分のアパートであれば、残置物処分費用として50万円～100万円程度が見積もりに含まれていることもあり、これを自己処分することで大幅なコストカットにつながります。

ただし、自己処分には時間と労力がかかります。また、石綿を含む建材や特殊な廃棄物は専門業者でなければ処分できないため、どこまで自己処分可能かを業者と事前に相談しておくことが重要です。

相見積もりで注意すべき比較ポイント

解体費用を抑えるための基本は、複数の業者から見積もりを取ることです。ただし、単純に総額だけを比較するのは危険です。まず確認すべきは、見積書の項目が詳細に記載されているかという点です。「解体工事一式」といった曖昧な表記ではなく、建物解体費、廃材処分費、養生費、整地費などが個別に明記されているかをチェックしましょう。

次に重要なのが、追加費用が発生する条件です。地中障害物が見つかった場合、アスベストが検出された場合など、想定外の事態が起きた際の費用負担について明確に確認しておく必要があります。また、整地の範囲、浄化槽の撤去、ブロック塀の解体など、どこまでが基本料金に含まれているのかも重要なポイントです。

価格だけでなく、業者の実績や資格保有状況、保険加入の有無も確認しましょう。解体工事業の登録や建設業の許可を持っているか、損害賠償保険に加入しているかなども、業者選びの重要な判断材料となります。最安値の業者が必ずしも最良の選択とは限りません。適切な価格で、信頼できる施工を行う業者を選ぶことが、結果的に費用を抑えることにつながります。

解体後にかかるお金・知らないと損する税金

解体費用だけでなく、解体後に発生する税金についても理解しておく必要があります。特に固定資産税の変動は、多くのオーナーが見落としがちなポイントです。

解体後の固定資産税は本当に上がる？

建物を解体して更地にすると、土地の固定資産税は上がります。これは「住宅用地の特例」という制度が関係しています。この特例により、住宅が建っている土地は、200㎡以下の部分で固定資産税が6分の1に、200㎡を超える部分で3分の1に軽減されています。

解体によってこの特例が適用されなくなるため、「固定資産税が6倍になる」と言われることがありますが、これは正確ではありません。実際には、非住宅用地に対する負担調整措置が適用され、課税標準額が地価公示価格の70%程度に抑えられるため、税額の上昇は3倍～4倍程度に収まることが一般的です。

さらに、建物がなくなることで建物分の固定資産税がゼロになるため、土地と建物の合計で見ると、実際の負担増は1倍～3倍程度となるケースが多いようです。例えば、60坪の住宅用地で固定資産税が10万円、建物の固定資産税が5万円（合計15万円）だった場合、解体後は土地の固定資産税が42万円程度となり、全体では約2.8倍の増加となります。

ただし、固定資産税の基準日は毎年1月1日です。年内に解体して更地のまま年を越すと、翌年から税額が上昇します。逆に、1月2日以降に解体すれば、その年の固定資産税には影響しません。

解体したほうが得なケース・損なケース

解体することで得になるケースは、まず売却を前提とした場合です。老朽化したアパートよりも更地の方が買い手がつきやすく、売却価格も高くなる傾向があります。また、固定資産税が上がるとはいえ、維持管理費用や修繕費用がかからなくなるため、長期的に見れば費用負担が減ることもあります。

特に、特定空き家や管理不全空き家に指定されそうな状態の建物の場合、そのまま放置すると住宅用地の特例が適用されなくなり、建物があっても固定資産税が跳ね上がります。このようなケースでは、早めに解体した方が有利です。

一方、損になるケースとしては、土地の評価額が高い都心部で、すぐに活用予定がない場合が挙げられます。例えば、評価額3,000万円の200㎡の土地に古いアパートが建っている場合、解体すると年間の固定資産税が数十万円単位で上昇し、更地のまま数年保有すると累積で数百万円の負担増となります。

一部の自治体では、解体後の土地に対して固定資産税の減免制度を設けているところもあります。国土交通省の調べによれば、全国66市町村（2023年12月時点）がこのような措置を実施しています。解体を検討する際は、所在地の自治体にこのような制度があるかを確認することをおすすめします。

解体する前に考えるべき「3つの選択肢」

解体を決断する前に、他の選択肢も検討しておくことが重要です。状況によっては、解体以外の方法が最適な場合もあります。

建て替えて再活用する場合

建て替えによる再活用は、賃貸事業を継続したいオーナーにとって有力な選択肢です。新築アパートであれば入居率の向上が見込め、家賃設定も高くできるため、長期的な収益改善につながります。ただし、建て替えには解体費用に加えて新築費用が必要となり、木造アパートで坪単価80万円～100万円、鉄骨造で坪90万円～130万円程度、RC造で坪110万円～150万円程度が目安です。

建て替えの際は、複数のハウスメーカーや建築会社から提案を受け、収益性を比較検討することが重要です。また、自治体によっては建て替えに対する補助金制度もあるため、活用できる制度がないか確認しましょう。

更地にして売却する場合

アパート経営から完全に撤退したい場合、更地にして売却するのが一つの選択肢です。老朽化したアパート付きの土地よりも、更地の方が買い手の用途が広がり、売却しやすくなる傾向があります。特に立地が良い土地であれば、更地にすることで売却価格が上がる可能性もあります。

ただし、前述の通り、解体すると固定資産税が上昇するため、売却までの期間が長引くと税負担が増大します。理想的なタイミングは、12月に解体工事を完了し、翌年2～3月中に売却を完了させることです。これにより、固定資産税の上昇を最小限に抑えられます。

また、売却を前提とした解体では、買主との契約条件も重要です。解体前に買主を見つけ、解体費用の一部を買主が負担する条件で交渉できれば、オーナーの負担を軽減できます。不動産会社に相談する際は、このような交渉も含めて対応してくれる業者を選びましょう。

解体せず管理・運用を見直す場合

解体には多額の費用がかかるため、建物をそのまま活用する方法を検討することも重要です。大規模修繕やリノベーションによって、建物の価値を向上させることで入居率を改善できる可能性があります。特に立地が良いアパートであれば、適切な投資によって収益性を回復させることも可能です。

また、賃貸住宅以外の用途への転用も選択肢の一つです。シェアハウス、民泊、事務所、倉庫など、地域のニーズに合わせた活用方法を検討することで、新たな収益源を生み出せる場合があります。ただし、用途変更には建築基準法や消防法などの規制が関わってくるため、専門家への相談が必要です。

どうしても活用が難しい場合は、空き家管理サービスの利用も検討しましょう。定期的な巡回、清掃、換気などを専門業者に委託することで、建物の劣化を防ぎ、特定空き家への指定を回避できます。月額1万円～3万円程度で利用できるサービスもあり、解体や売却のタイミングを見極めるまでの間、建物を良好な状態に保つことができます。

最終的にどの選択肢を選ぶかは、アパートの立地、建物の状態、オーナーの資金状況、今後の事業計画などを総合的に考慮して判断する必要があります。不動産会社、税理士、建築会社など、複数の専門家の意見を聞きながら、最適な選択をすることをおすすめします。