「大家は楽だ」と言われる理由。大家の仕事を簡単にする方法を解説

大家の仕事が楽だと言われる理由には、物件の管理業務を委託すると負担が少ない点などがあります。自分で管理する場合は入居者が少なければ比較的楽ですが、状況次第では大変になります。

大家の仕事が楽だと言われる理由や、大家になる方法をお伝えします。

大家の仕事が楽だと言われる理由

大家の仕事が楽だと言われる理由としては、不動産の管理業務を管理会社に委託すると負担が少なくなる点や、自主管理でも管理する物件数が少ないと割と楽な点が挙げられます。

大家の業務は多岐にわたるため、全部または一部を委託することで負担なく大家業を営めるようになります。全て自主管理しているオーナーは全体の2割程度です。

自主管理で行う場合でも1棟貸しではなく、マンションの部屋単位や戸建て住宅の賃貸であれば入居者数も少ないため管理が比較的楽に行えるでしょう。ただし、自主管理だと状況次第で楽ではなくなる点に注意が必要です。入居者がいなければ赤字になります。

また入居者募集だけを管理会社に委託することも可能ですが、管理委託契約を結んでいる大家の物件を優先するため、入居希望者を案内してもらえる機会が少なくなることには注意が必要です。

参考：国土交通省 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査 ＜結果概要＞

親から引き継ぐ場合はノウハウがないと大変

大家を始めるきっかけについて、親から不動産物件を引き継いだ人も多くいます。親から引き継いだ場合は既に賃貸物件があるため、購入資金などの準備は不要ですが、これまで親が行ってきた賃貸経営のノウハウについて引き継がれていない状態で自主管理を行うのは困難です。

その場合は不動産会社や弁護士、税理士などの専門家に相談して今後の対応を決めましょう。大家業を継続していくためには、物件の状態や入居状況を把握して修繕が必要であれば対応した後、管理会社に委託するのがおすすめです。

節税だけを目的に始めると楽にならない

大家業を節税目的だけで始めると、楽にはなりません。相続に伴う節税効果はあるものの、所得税や住民税は家賃収入があるからこそ発生した税金に対して節税効果があります。

たとえば、個人事業主で大家業を行う場合は条件を満たすと、青色申告特別控除を適用できます。また、建物の減価償却や経費の計上により税金を抑えることが可能です。ただし、これらは家賃収入があってこそ効果があります。

よって、節税だけではなく、安定した家賃収入を得ながら節税対策を行うことで理想的な賃貸経営につながるでしょう。

管理委託するなら会社選びは慎重に行ったほうが良い

大家業における管理業務の一部または全ての委託をするなら、会社選びは慎重に行いましょう。管理会社によっては管理する範囲が各社で異なり、管理委託料もさまざまです。入居者に安心して居住してもらうためには管理会社の対応が決め手になります。

加えて、管理状態が良いと空室があってもすぐに入居者が決まりますが、状態が悪いと入居者が決まらないことにもつながります。

そして、管理委託料も家賃収入に合った金額でなければコストだけがかかってしまい、赤字になってしまいます。可能であれば委託を検討している管理会社が対応している他の物件の様子を視察してみるのも良いでしょう。

管理会社が対応できる範囲を確認する

管理会社には、仲介会社・仲介管理会社・管理会社の3種類があります。

• 仲介会社：入居希望者と入居者を募集している大家を結びつけ、賃貸契約を締結するところまでの範囲で対応する。
• 仲介管理会社：入居希望者と大家の結びつけから、入居者が入居後の管理、退去希望者への対応までの範囲を対応する。なお、仲介がメインの仲介中心・管理無償型と管理がメインの管理有償・仲介併設型があります。
• 管理会社：入居後の入居者管理や建物の維持管理などを行います。

管理会社にどの業務を委託するかによって、活用できる管理会社が異なります。委託する業務範囲が広くなるほどコストがかかってくる点に注意が必要です。

管理会社の選び方・比較方法

管理会社の選び方としては、委託する業務の範囲と管理委託料をメインに比較して選びますが、下記の2点にも着目してみましょう。

• 手数料の金額より入居率を重視して選ぶ
• 管理戸数の多少だけでなく、どのようにして委託契約を増やしているか調べる

詳しくみていきましょう。

手数料の安さより入居率を重視して選ぶ

管理委託手数料は各社それぞれ異なりますが、どのくらいの入居率かという点も重要なポイントです。家賃収入を増やすためには、入居率が高い必要があります。

空室を埋める能力は管理会社を決める際に最も重要視すべき基準です。パンフレットやWebサイトに記載されているので、チェックしましょう。

入居者への対応の早さや、そのエリアに詳しいのかも確認したほうが良いでしょう。対応速度については、連絡への返信が早ければ入居者への対応も早いだろうと推測できます。

管理戸数が多いだけでなく、信頼されて増やしている会社か？

単に管理戸数が多いだけでなく、無理な営業ではない信頼されて戸数を増やしているのかどうかも管理会社のWebサイトなどからチェックしてみましょう。

仮に依頼したい管理会社が見つかっても、複数社で見積もってみて、各項目を比較したほうがより良い管理会社とつながることができます。

管理戸数の多さは1つの目安になりますが、どのように増やしてきたのかが重要です。

無理な条件を提示したり、強引な営業で戸数を増やしている会社は避けましょう。既存オーナーからの紹介が多かったり、地域での評判が良い管理会社を見つけましょう。

複数の管理会社から見積もりを取ることも重要です。見積もりを取る際は「管理手数料の内訳」「対応の丁寧さ」などを確認しましょう。

大家の仕事で得られる年収

所得階級	所得金額（億円）	割合
100万円以下	456	0.8%
100万円超200万円以下	2,957	5.1%
200万円超300万円以下	4,414	7.7%
300万円超500万円以下	9,932	17.2%
500万円超1,000万円以下	17,090	29.6%
1,000万円超2,000万円以下	12,553	21.8%
2,000万円超5,000万円以下	7,355	12.8%
5,000万円超1億円以下	1,854	3.2%
1億円超	1,045	1.8%

国税庁が発表している令和5年申告所得税標本調査によると、不動産所得者の所得階層別所得金額と割合では、所得金額1,000万円を超える所得者は全体に対し39.6%を占めています。

500万円超から1,000万円以下の割合が最も多い点からみても、大家の仕事では500万円超の年収が平均的であることがわかります。

大家の収入を増やす方法

大家の収入を増やすためには、物件購入時の借入金をできるだけ少なくすることが有効です。借入金が多いと毎月の返済額も多くなり、収益率を下げる要因になります。

物件を選定する際に、立地の良いところで築浅を選ぶのも効果的です。

収入を増やすには、賃貸物件の空室率を下げることが重要です。そのためには、駅が近く商業施設が周辺にあるような立地で、新築に近い物件であれば入居者が集まりやすいでしょう。

大家になる方法

大家になるためには大家がどのようなものなのか、仕事の内容は具体的にどのようなことを行うのかを知ることでイメージできるのではないでしょうか。ここでは、大家についてメリットやリスク、大家の仕事内容、大家になる流れについて解説しましょう。

大家とは？メリットやリスクを解説

そもそも大家とは、不動産物件を賃貸に出している貸主を指します。戸建て住宅のほか、マンションやアパートの1棟ごとまたは部屋単位で所有する場合も大家業に該当します。

大家になるメリットとしては、空室率を抑えることで安定した家賃収入が得られる点や不動産所得が赤字になっても他の所得と合算して損益通算できる点、相続税の節税効果が得られる点などがあります。

ただし、資金計画を立案してから進めないと損失が大きくなる可能性があったり、大家業を全て自身で行う場合は時間や労力が必要になるため経営者になる覚悟がないと厳しかったりする点に留意しましょう。

大家の仕事内容

大家の仕事内容には、主に入居者や退去者管理・賃料管理・建物管理・クレーム対応などがあります。それぞれの業務内容について詳しくみていきましょう。

入居者・退去者管理

入居者管理は、入居者の募集から審査、契約の更新などを行います。安定した家賃収入を得ていくためには、一定の審査基準を満たしているかどうか入居前に確認が必要です。また、入居が決まった際には契約手続きを行います。

契約期間後も居住する入居者には更新手続きの対応も入居者管理に含まれます。反対に退去者管理としては、退去する入居者には退去の立ち合いや修繕箇所の確認、クリーニング対応が挙げられます。このように、入居者が入居するところから退去した後の対応まで一連の対応が大家の仕事でも重要な業務といえるでしょう。

賃料管理

入居者の賃料管理も大家の仕事の一つです。家賃は前払い制のため、支払われた家賃は翌月分になります。家賃の入金方法は大家へ直接現金で支払うほか、振込や口座から自動引き落としなどさまざまです。

複数の入金方法がある場合は、全室から入金があったかを確認しましょう。また、家賃を滞納している入居者がいる場合には、未納分の確認や督促を行います。ただし、督促対応は気が重い業務になりますので、管理業者に委託するのも良いでしょう。

建物管理

建物管理としては、共有部分・周辺の清掃、建て付けの不具合、修繕箇所の対応など多岐にわたります。建物内外の清掃は入居者に気持ちよく過ごしてもらうために必要な業務ですが、大家の住まいから離れている場合に毎日行うのは困難です。

そのため、日々の清掃や急な修繕対応は管理会社に委託する大家も多いでしょう。また、建物は経年劣化が進むにつれ、修繕が必要な箇所が発生します。これらの修繕に備えた資金の貯蓄も大家業を営む上では不可欠といえるでしょう。

クレーム対応

入居者からのクレーム対応は、大家業を営んでいると必ず発生しうる業務です。たとえば、隣人の音が大きくてゆっくり眠れない、借りている駐車場に他の車が駐車されている、ゴミ出しのルールが守られていないなど多岐にわたります。

クレーム対応は即時対応と事実確認が重要ですが、大家が対応するのは困難なケースも多いため、管理会社に対応してもらうとスムーズに解決できるでしょう。

大家になるための流れ

大家になるためには、大まかに下記のような流れになります。

1. 不動産投資の知識を身につける
2. 資金を貯める
3. 投資物件の選定を行う
4. 物件の売買契約を締結する
5. 入居者を募集する

まずは、不動産投資に関する知識を身につけるところからスタートしましょう。大家になるために特別な資格を取得する必要はありませんが、書籍やセミナーなどで知識を身につけた上で大家を始めたほうが成功率を高められます。

そして、希望の物件を購入するためにはある程度の頭金が必要になります。他にも入居者が集まるまでの運用資金もあると不安なく大家業を始められます。投資物件の選定は、入居者が集まるかどうかの重要なポイントです。

不動産会社やインターネットを活用しながら予算に適した物件を探します。希望する物件が見つかったら契約を締結し、資金を支払うと物件の引き渡しになります。最後に入居者を募集して、入居が決まったら大家業がスタートです。