賃貸管理コラム
サブリースとは、サブリース会社がアパートやマンションのオーナーから物件を借上げて、別の入居者に貸し出す賃貸経営の方式です。
オーナーは賃貸物件を自身で運営する必要がなく、空室が発生しても一定の収入が得られるなどのメリットがあります。そのため、サブリース会社と契約を結ぶオーナーは非常に多く、その数は年々、増えています。
しかし、契約したオーナーの中には、以下のような理由でサブリースの更新を拒絶したい方も一定数います。
しかし、サブリースの更新は原則拒絶することができません。
本記事では、サブリースの契約更新について詳しく解説します。また更新を終了する具体的な流れも紹介します。
ここでは、サブリースの更新について詳しく解説します。
サブリース会社と締結する契約は賃貸借契約に該当するため、原則としてオーナー都合で更新を拒絶することができません。
賃貸借契約は借地借家法が適用され、貸主であるオーナー側から更新を拒絶するには正当事由が必要だとされているためです。
また、契約書に解約条項や更新拒絶について規定されているため安心だと考える方もいるでしょう。しかし契約書に規定されていても、サブリース会社が借地借家法を根拠にして更新拒絶に合意してくれないケースもあります。
サブリースの更新をしたくない方は、そもそも更新拒絶が難しい契約だということを理解しておきましょう。
サブリースの更新を拒絶できない根拠になっているのが、「借地借家法第28条」です。
借地借家法第28条に記載されている内容は以下のとおりです。
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。e-Gov「借地借家法」
上記に記載されているように、更新を拒絶するためには正当な事由が必要です。
ここでは、サブリースに借地借家法が適用された判例をひとつ紹介します。
この裁判は、入居者が減少し経営がひっ迫したサブリース会社が、オーナーに対して借地借家法32条に基づく「賃料減額請求」の訴えを起こしたものです。
それに対してオーナー側は、サブリースは特殊な契約であるため、賃貸借契約とは異なる契約だと主張し、借地借家法は適用されないと主張しました。
しかし、「賃貸部分を使用収益させ、サブリース会社がオーナーに対してその対価としての賃料を支払うものであるから、建物の賃貸借契約である」とし、最高裁は借地借家法32条の適用を認めました。
参考：裁判所「裁判例結果詳細」
サブリースの更新を拒絶するには、正当な事由が必要です。
正当な事由には、以下のようなものが挙げられます。
上記のように致し方ない理由やサブリース会社側に明らかな問題がある場合は、正当な事由と認められるため、更新を拒絶できます。
ただし、上記の正当な事由は明確に定められているわけではないため、裁判によって認められないおそれがあることも理解しておきましょう。
サブリースの更新拒絶が認められず契約を更新したあとに解約しようとしても、解約できない可能性が高いです。
更新拒絶と同様に、借地借家法により借主であるサブリース会社が保護されているためです。
とはいえ、サブリース会社によっては解約条項が設けられており、解約金を支払うことで解約できるケースもあります。
サブリース会社との契約を更新せずに終了する流れは、以下のとおりです。
上記の手順で、サブリースを更新せずに終了できる可能性があります。
サブリースを更新せずに終了したい場合は、まずはサブリース会社に相談しましょう。
本来なら正当な事由がないと更新を拒絶できないサブリースですが、サブリース会社に相談すれば、スムーズに契約を終了できる可能性があります。
ただし、サブリース会社に拒否されてトラブルに発展するケースもがあることも理解しておきましょう。
また、更新を終了する際の解約予告期限などが、契約時に設定されていることがあります。事前に契約書に記載されている更新や解約条項を確認しておきましょう。
サブリース会社に相談したら話し合いの可否を問わず、解約通知書をサブリース会社に送付します。
この際、必ず書面で作成して、解約通知した証拠を残しておきましょう。
なお、解約通知書に記載する内容は以下のとおりです。
ただし、解約通知書には決まったフォーマットがないため、上記の内容はあくまでも一例です。
なお、解約通知書を送付した証拠を残すために、内容証明郵便での送付がおすすめです。
サブリース会社と契約を更新せずに終了することの同意が得られれば、解約同意書を交わします。
省略されることもありますが、将来トラブルに発展しないためにも、必ず解約同意書を作成しましょう。
サブリースの契約を更新せずに終了するには、違約金の支払いが必要なケースがあります。
もちろん、違約金の支払いの有無や金額については契約の内容によって異なるため、必ず発生するわけではありません。しかし一般的には、請求されることが多いようです。
なお、違約金は家賃収入の6カ月程度が相場です。
サブリースの契約更新時、トラブルに巻き込まれないためには、トラブルを回避するためのポイントを理解しておきましょう。
サブリースを更新するときは、契約書の内容をしっかりとチェックしましょう。最初に契約した内容から契約内容が変更されていることもあるためです。
トラブルを防ぐためにも、契約書の内容はすみずみまでチェックすることをおすすめします。
サブリースの更新を拒絶しても認めてくれないサブリース会社もありますが、違約金を支払うことで認めてもらえる可能性があります。
そのため、更新時期になる前に、あらかじめ違約金を支払うだけの資金を準備しておくとよいでしょう。
サブリースによる賃貸経営を成功させるには、サブリース会社選びが何よりも重要です。
信頼できる会社と契約できた場合は適切に賃貸物件を管理してくれるため、そもそもサブリース会社との契約を終了したいと考えることもないでしょう。さらに信頼関係ができていれば、契約の更新を拒絶しても、誠意を持って対応してもらえます。
これからサブリースを始めようと考えている方は、信頼できるサブリース会社を探すことに注力しましょう。
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